¿Cómo comprobar amianto, radón y suelo contaminado antes de comprar?

¿Por dónde conviene empezar sin encargar pruebas innecesarias?

Sitúe en un plano la casa, los cobertizos y la parte de terreno que compra. Pregunte al vendedor qué había antes, qué materiales se retiraron y si existen depósitos enterrados o expedientes ambientales. Pida documentos, no una respuesta genérica de que «siempre ha sido una finca».

Cada comprobación responde a una pregunta distinta. El amianto puede estar en materiales instalados o entre escombros. El radón es un gas radiactivo natural que puede acumularse dentro del edificio. Para el suelo, interesa averiguar si hubo actividades humanas capaces de contaminarlo y qué actuaciones exige la administración. Un resultado favorable en una comprobación no resuelve las otras.

En una parcela vacía, priorice antecedentes y materiales abandonados; el mapa de radón servirá para el proyecto futuro, pero no permite certificar el aire de una casa que todavía no existe. En una vivienda, concrete qué estancias ocupará y qué obras necesita.

¿Qué debe pedir sobre un tejado que puede contener amianto?

Solicite al ayuntamiento el censo de instalaciones y emplazamientos con amianto y su calendario de retirada, identificando la dirección y la parcela. La disposición adicional decimocuarta de la Ley 7/2022 exigió elaborarlos en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley y les da carácter público. Si la oficina no encuentra la finca, pregunte si se inspeccionó o simplemente no está incorporada.

La ausencia en el censo no sustituye al diagnóstico. Las directrices de Sanidad distinguen localizar materiales sospechosos, identificarlos y valorar su riesgo. Una fotografía de una cubierta ondulada no acredita su composición ni estado. Encargue al especialista revisar también bajantes, depósitos y construcciones auxiliares; pida que señale las zonas a las que no pudo acceder.

El uso y la comercialización del amianto quedaron prohibidos en España en 2002. Eso no significa que desapareciera de los edificios existentes. La permanencia de materiales instalados antes de la prohibición está ligada a su vida útil y a su estado, no a una garantía de duración fija. No taladre la cubierta, no la limpie a presión ni arranque una muestra para enviarla por su cuenta.

El plazo anterior a 2028 no obliga por sí solo a retirar todos los tejados privados. La ley se refiere a las instalaciones o emplazamientos de carácter público con mayor riesgo. Para una finca privada, compruebe su estado, el calendario y las instrucciones o medidas que le afecten. Tampoco interprete ese plazo como permiso para dejar material deteriorado sin evaluar.

Si prevé retirar una cubierta, pida a la empresa su inscripción en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA) y el plan de trabajo aprobado que corresponda a la actuación. El RD 396/2006 regula la identificación antes de demolición o mantenimiento, los planes y su tramitación (arts. 10.2, 11, 12 y 17). Estar en el RERA no acredita por sí solo la aprobación del plan.

¿Qué cambia en Cataluña desde octubre de 2026?

La Ley catalana 8/2026 entró en vigor, con carácter general, el 3 de octubre de 2026. Su art. 21 exige entregar el certificado de presencia o ausencia de amianto al vender o alquilar un inmueble. La Agència de Residus de Catalunya indica que se exige para inmuebles anteriores a 2002 y ofrece un modelo básico para el periodo sin desarrollo reglamentario.

Ese certificado debe cubrir, como mínimo, el amianto visible, su conservación y el riesgo. No acredita que no haya material oculto. La Agencia identifica las profesiones técnicas que pueden emitirlo según sus competencias. Compruebe el alcance sobre la casa y los anexos que adquiere; un certificado de una unidad no cubre automáticamente todo el conjunto.

El art. 3 incluye a las administraciones catalanas; a entidades con sede o actividad económica en Cataluña y bienes allí; y a personas físicas que residan o presten servicios en Cataluña y sean titulares de bienes allí. Si interviene un propietario no residente, pida al abogado y al notario que comprueben el encaje de la operación, sin dar por supuesta una exención. Revise también la constancia registral de la disposición adicional séptima, distinta de la declaración estatal sobre actividades potencialmente contaminantes del suelo.

El certificado tampoco agota los deberes del propietario. El art. 11 exige comunicar a la administración la presencia conocida de amianto y, una vez identificado, adoptar las medidas necesarias para retirarlo conforme a la ley. Antes de comprar, concrete con el técnico y la administración las actuaciones y el calendario aplicables, y quién asumirá su coste.

¿Cómo se consulta la lista de municipios del DB HS6?

Abra el Documento Básico HS vigente, busque «HS 6» y vaya a su apéndice B. Localice la provincia, después el término municipal y la columna de zona I o II. Use el municipio administrativo de la finca: un núcleo rural, una dirección postal o una urbanización pueden tener otro nombre.

La clasificación se consulta por municipio, no por comunidad autónoma. No basta una impresión sobre la geología para descartar el riesgo en Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Cataluña, Illes Balears o Canarias. Las reglas estatales aquí explicadas no reemplazan los trámites autonómicos o municipales de las obras.

El CSN publica información cartográfica sobre el potencial de radón, pero advierte que los mapas no sustituyen las mediciones directas. Que el municipio no figure en el apéndice tampoco constituye una medición favorable de la vivienda.

El DB HS6 se aplica en los municipios incluidos a edificios nuevos y a determinadas intervenciones: ampliaciones, en la parte nueva; cambios de uso, en todo el edificio o la zona afectada según el cambio; y reformas que permitan aumentar la protección o alteren la existente, en la zona afectada. La compraventa por sí sola no es una de esas intervenciones. Pida al proyectista que justifique el alcance si pretende habilitar un sótano, cambiar el uso de un almacén o rehacer el suelo.

En zona I se prevé una barrera frente al gas o, como alternativa con sus condiciones, una cámara de aire ventilada. En zona II, la barrera se combina con un espacio de contención ventilado o con despresurización del terreno. No basta con que el vendedor diga que la casa «tiene cámara»: el técnico debe revisar cómo está ejecutada y ventilada.

En obras en edificios existentes hay otra regla de selección: si dispone de promedios anuales obtenidos según el apéndice C y alguna zona de muestreo supera 300 Bq/m³, el apartado 3, punto 4, remite a soluciones de zona I para valores superiores a 300 y hasta 600 Bq/m³, y de zona II para valores superiores a 600 Bq/m³. El proyectista debe justificar la ruta aplicable.

Los locales no habitables tienen una exclusión específica en el DB HS6. Eso no autoriza a convertirlos en vivienda. Si la compra depende de esa transformación, compruebe también qué permite construir o reformar el planeamiento.

¿Qué medición de radón sirve para decidir la compra?

El nivel de referencia es 300 Bq/m³ como promedio anual en el aire de los locales habitables. No es una concentración en la tierra ni una garantía de ausencia de riesgo por debajo de ese valor. Una lectura breve durante la visita no equivale al promedio anual.

Si necesita comprobar la casa, encargue el muestreo a una entidad con acreditación para medir radón en aire y pida que confirme el cumplimiento del apéndice C. El profesional debe decidir las estancias y los detectores, prestando atención a las plantas ocupadas más bajas, dormitorios y salas de estar.

El apéndice C exige al menos dos meses de exposición, además del análisis y la estimación del promedio anual. En una casa ocupada se mantienen los hábitos normales; si está vacía, deben mantenerse en lo posible las condiciones de edificio cerrado previstas en el protocolo. Los sistemas de protección existentes siguen funcionando normalmente.

Pida un informe con plano de detectores, fechas, resultados e incertidumbre.

Si el resultado exige medidas, solicite solución, presupuesto y comprobación posterior. Abrir ventanas antes de una visita no demuestra que la protección sea suficiente.

Acuerde desde el principio el acceso y quién custodia los detectores. Si la fecha propuesta para las arras no permite obtener el resultado que necesita, cambie el calendario o negocie una condición expresa; no sustituya la prueba por una promesa verbal.

¿Cuándo hace falta un informe de situación del suelo?

Busque antecedentes de talleres, almacenamiento de sustancias o gestión de residuos. El anexo I del RD 9/2005 enumera actividades potencialmente contaminantes, algunas con condiciones específicas. Un taller no se clasifica solo por el rótulo de la puerta. La tierra manchada, los depósitos o los rellenos justifican investigar; no prueban por sí solos una contaminación declarada.

Los titulares de las actividades sujetas deben presentar informes a la comunidad autónoma. El órgano ambiental puede pedir información o análisis adicionales y fija el contenido y periodicidad de los informes de situación que le corresponden. Solicite copias y justificantes de presentación, junto con los requerimientos y respuestas posteriores.

Para el propietario de un terreno donde hubo una actividad potencialmente contaminante, el art. 3.5 del RD 9/2005 exige presentar un informe de situación cuando se solicita licencia o autorización para una actividad distinta no potencialmente contaminante o para un cambio de uso. Comprar no es, por sí solo, ese supuesto. Si quiere transformar una nave en casa, consulte el expediente antes de comprometerse.

El informe preliminar no equivale a un análisis limpio: el anexo II permite elaborarlo sin ensayos específicos. Pida al especialista ambiental que determine si bastan los antecedentes o necesita investigación con muestras. Identifique ante la comunidad autónoma la parcela y el uso futuro, y pregunte por informes pendientes, declaraciones, recuperación y usos admitidos tras ella.

¿Qué significan las notas del Registro y quién paga la descontaminación?

La Ley 7/2022, art. 98.3, exige al propietario declarar en el título si hubo o no actividad potencialmente contaminante; la manifestación se refleja por nota marginal en el Registro. La declaración del vendedor no es un certificado analítico. Distinga estos casos al leer la nota simple:

• Manifestación sobre actividades: informa del antecedente declarado, sin declarar por ello el suelo contaminado.
• Inicio de expediente: advierte que se ha abierto el procedimiento; todavía no es su resolución final.
• Declaración de suelo contaminado: deriva de una resolución expresa de la comunidad autónoma, que debe examinarse con su delimitación y condiciones.

El art. 99.1 atribuye esa declaración a la comunidad autónoma. Puede suspender derechos de edificación o aprovechamientos incompatibles con la recuperación (art. 99.4). Además, antes de iniciar obras en una zona declarada o delimitada como suelo contaminado, el promotor debe disponer del certificado del Registro de la Propiedad que acredite el correspondiente asiento sobre la contaminación. Encargue al abogado su obtención; la nota simple de la compra no sustituye este requisito.

Para cancelar la nota de declaración hace falta la decisión autonómica tras comprobar la recuperación (art. 99.5). El plazo máximo para resolver es de seis meses desde la presentación del informe acreditativo. Si vence ese plazo sin notificación de resolución expresa, la solicitud se entiende desestimada: el silencio no permite dar el suelo por recuperado. Ajuste a este trámite las condiciones y fechas del contrato.

El RD 9/2005 distingue la caducidad de cinco años de la nota de inicio de procedimiento, art. 8.2, de la cancelación de la declaración, art. 8.3. Que una nota haya caducado no acredita que se haya limpiado el terreno. Pida la resolución y el estado actual del expediente, incluso cuando la nota simple no muestre una advertencia.

El art. 100.2 permite a los responsables subsidiarios reclamar al causante los costes de recuperación que hayan asumido. Compruebe con su abogado contra quién podría reclamar y si hay garantías de cobro. El art. 100.4 limita la recuperación exigible al responsable a los niveles del uso que tenía el suelo al producirse la contaminación; las mejoras que requiera un nuevo uso corresponden a su promotor.

No acepte «apto para uso industrial» como prueba de que puede implantar una vivienda. Su abogado y el especialista deben contrastar el uso para el que se recuperó el terreno con el que usted pretende. Presupueste las comprobaciones y las medidas necesarias para alcanzar esa aptitud, además de la retirada de tierra.

¿Qué debe quedar resuelto antes de pagar las arras?

En el contrato de arras, identifique los documentos pendientes y el resultado que debe permitir continuar. Pacte por escrito las autorizaciones de acceso, quién paga las pruebas, qué ocurre si no llegan a tiempo y cómo se devuelve el dinero si no se cumplen las condiciones. Si el vendedor hará obras, concrete cómo se comprobará su terminación y qué garantías económicas aportará. No presuponga que podrá desistir sin coste.

No pague las arras todavía si…

• Le impiden inspeccionar una cubierta sospechosa o medir la vivienda que necesita comprobar.
• La compra depende de un cambio de uso y no se ha revisado la protección frente al radón ni la situación ambiental.
• Hay antecedentes de actividad o una nota marginal y no le entregan la documentación que permita aclararlos.
• Se promete retirar amianto o recuperar suelo sin alcance, presupuesto y documentación de cierre.
• El plazo del contrato vence antes de obtener las pruebas y no hay condiciones de devolución acordadas.