¿Qué diferencia hay entre Catastro y Registro? Guía de la nota simple

¿Qué diferencia hay entre Catastro y Registro de la Propiedad?

El Catastro depende de Hacienda y describe los inmuebles con fines principalmente fiscales. El Registro recoge derechos inscritos, cuya existencia y titularidad se presumen según el asiento. Contraste ambos antes de comprar.

La ley presume ciertos los datos catastrales salvo prueba en contrario, aunque en lo jurídico prevalece el Registro. La superficie inscrita no procede necesariamente de una medición del terreno.

La parcela catastral es el recinto del mapa; el inmueble catastral es la unidad con referencia propia, como un piso dentro de una parcela. La finca registral es la unidad inscrita en el Registro y puede abarcar varias parcelas catastrales. Reúna todos los números de finca y referencias que corresponden al terreno vendido antes de comparar superficies.

Álava, Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra tienen catastro propio: allí consulte a la hacienda foral correspondiente.

¿Cómo consultar la referencia catastral y leer sus 20 caracteres?

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio del inmueble. La página del Catastro explica el formato urbano y el rústico. En los dos, los 14 primeros caracteres identifican la parcela y los seis últimos, el inmueble concreto y los caracteres de control. TerrenoCheck trabaja con la referencia de parcela.

El dibujo muestra el formato rústico: 13 077 A 018 00039 0000 FP. Los grupos indican provincia, municipio, sector, polígono, parcela, inmueble y control. El sector señala un antiguo municipio agregado al actual o una zona de concentración parcelaria, si la hay. Si la parcela procede de concentración parcelaria, pida al vendedor el título de concentración y compárelo con el plano catastral. Para buscar la parcela, use municipio, polígono y parcela.

El ejemplo urbano 9872023 VH5797S 0001 WX se agrupa de otra forma: 9872023 identifica la parcela; VH5797S, la hoja del plano; 0001, el inmueble dentro de la parcela; WX son los caracteres de control.

Buscar sin conocer el código completo

El buscador de inmuebles de la Sede se abre sin identificarse. Elija la pestaña RC (la referencia), CALLE/NÚMERO, POLÍGONO/PARCELA, COORDENADAS o CRU (código registral único), escriba los datos y pulse DATOS. El resultado muestra la clase, el uso principal, la Superficie gráfica (la del contorno catastral) y un croquis. CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA los imprime en un PDF que advierte que no es una certificación catastral. Recorra los linderos con el vendedor, pídale que le señale los mojones y compárelos con el contorno catastral en el móvil. Que la dirección coincida no aclara la superficie ofrecida.

La descripción catastral incluye superficie, uso, cultivos y representación gráfica, pero el público solo accede a los datos no protegidos. El nombre, la identificación y el domicilio del titular están protegidos, igual que el valor catastral. Para verlos necesita un consentimiento expreso, específico y por escrito, o estar en alguno de los supuestos de acceso que prevé la ley. Querer comprar no basta.

¿Urbano en Catastro significa edificable?

No. La clase catastral tiene fines fiscales. Poder construir depende de la clasificación urbanística, las normas detalladas del plan y las limitaciones de la parcela. Antes de valorarla como solar, pida al ayuntamiento información sobre esos tres puntos. Lo explicamos en suelo rústico, urbano y urbanizable.

¿Cómo pedir una nota simple online y qué revisar?

Pida primero al vendedor el CRU/IDUFIR o los datos registrales (Registro, número de finca y titular), que constan en la escritura. Después entre en la sede electrónica del Colegio de Registradores, elija «Nota simple» y «Solicitar»; el formulario de búsqueda se abre sin identificarse. Busque con esos datos e indique que la nota es para una compra: así acredita el interés legítimo que exige el registrador. La referencia catastral solo identifica la finca si está coordinada con el Catastro o identificada en su cartografía, y no sustituye ese interés. Puede pedir una traducción al inglés con coste adicional; compruebe el total.

El Colegio de Registradores publica 9,02 € más IVA por nota simple en su plataforma online y una entrega media inferior a dos horas, sin garantizar el plazo.

Al leerla, compruebe la finca, cada titular, su derecho y su porcentaje. «50 % del pleno dominio» o «cuota indivisa» significa una participación en la finca, no toda la parcela ni una mitad física delimitada. Si compra el conjunto, compruebe que la venta abarca todas las participaciones.

Busque hipotecas, embargos, usufructos, condiciones resolutorias (permiten deshacer una venta anterior, por ejemplo si quedó precio aplazado sin pagar) y servidumbres, sobre todo las de paso. Revise también las afecciones fiscales: son cargas legales por las que la finca puede seguir respondiendo del impuesto de una transmisión; no indican por sí solas una deuda impagada. Acuerde con su abogado qué cargas acepta, cuáles deben cancelarse, quién tramita la cancelación y qué le protege hasta que la cancelación conste inscrita. Incluya esas condiciones en las arras antes de pagar.

Pida también información sobre los asientos de presentación vigentes y los documentos pendientes de despacho: documentos presentados al Registro aún sin resolver. Un documento presentado antes puede impedir la inscripción de otro incompatible. Pida a su abogado que valore su efecto antes de pagar.

Pida una nota simple reciente antes de las arras y compruebe su fecha. Encargue a su abogado o al notario que vuelva a comprobar la información registral antes de la escritura.

La nota resume los asientos vigentes y tiene valor puramente informativo: no da fe de lo que contiene. Si necesita acreditar el contenido del Registro, pida una certificación. La información registral se expide electrónicamente y la nota lleva sello electrónico y código seguro de verificación (CSV).

¿Qué significa que la finca esté coordinada gráficamente?

Desde noviembre de 2015 la nota simple debe indicar la referencia catastral y si la finca está coordinada con el Catastro y desde qué fecha (Ley 13/2015). Busque esa mención: la referencia por sí sola no basta.

Si hay coordinación y se ha inscrito la representación gráfica, se presume que la finca tiene la ubicación y los límites de esa representación catastral. La presunción también puede amparar un gráfico alternativo inscrito con los requisitos del artículo 10.5, detallados en las preguntas frecuentes. Una referencia catastral anotada al margen con las reglas anteriores a 2015 no equivale a coordinación.

Si la finca no está coordinada, examine la descripción escrita de su localización, linderos y superficie. En los supuestos que admite la ley puede existir una representación alternativa. Pida a su técnico o abogado que compruebe que escritura, plano catastral y terreno describen la misma parcela; una discrepancia es frecuente y no implica por sí sola un conflicto.

¿Qué cerrar antes de pagar las arras?

Pida al vendedor la escritura, la certificación catastral descriptiva y gráfica y el último recibo del IBI. Ese recibo no muestra si quedan años anteriores sin pagar, así que pida también un certificado de deudas del IBI del inmueble al ayuntamiento o al organismo que recauda el impuesto. Cuando cambia el titular, el inmueble sigue respondiendo del IBI pendiente. Si el ayuntamiento no logra cobrarlo al vendedor, puede reclamárselo a usted como nuevo titular y embargar el inmueble para cobrarlo. El notario debe pedir información y advertir en la escritura de esas deudas (TRLRHL, art. 64.1; LGT, art. 79.1). Obtenga una nota simple reciente y compare los documentos con el terreno.

Prepare con su propio abogado lo que debe pactar por escrito con el vendedor antes de pagar:

• El documento o resultado del que depende la compra, incluidas las cancelaciones de cargas pactadas.
• La fecha límite para obtenerlo.
• Quién paga su coste.
• Cuándo y cómo se devuelve la señal si no se consigue.

Son puntos para negociar con el vendedor, no una garantía de devolución. Lo seguro es terminar la rectificación o conseguir el documento antes de pagar. Si paga la señal de todos modos, el contrato escrito debe obligar a devolverla si no se obtiene el documento o no se alcanza el resultado pactado en la fecha acordada.

Precise también el tipo de arras. Si son arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste devuelve el doble. No pague contando con recuperar el dinero después.

Galicia, Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco y Baleares tienen derecho civil propio; pregunte a su abogado si afecta a su compraventa. Si necesita un préstamo, pacte por escrito la condición de financiación y qué ocurre con las arras si se deniega.

¿Qué hacer si Catastro, escritura y Registro no coinciden en metros?

La superficie del anuncio no acredita por sí sola los metros ni los linderos: pregunte de dónde sale. Los datos catastrales se presumen ciertos salvo prueba en contrario, y el Registro solo presume la ubicación y los linderos de un gráfico inscrito que cumpla el artículo 10.5 (coordinado, o alternativo protegido; vea las preguntas frecuentes); la nota simple le dice si lo hay. Ninguno de los dos prueba que los linderos que le muestran sean los jurídicos. Un levantamiento topográfico compara los documentos con el terreno, pero no decide de quién es una franja disputada. Identifique el terreno de cada documento y no ponga precio a una franja hasta saber a quién pertenece.

Ejemplo ficticio: anuncio 8.000 m², nota simple 6.500 m², Catastro 7.000 m². Los 500 m² de diferencia son el 7,7 % de la cabida inscrita, más del 5 % que el registrador puede admitir sin certificación catastral. La vía sencilla exige entonces una certificación que acredite plena coincidencia entre parcela y finca, y que el registrador no tenga dudas fundadas (artículo 201.3); si no, el vendedor necesita el artículo 199 o el 201.1. Mientras un levantamiento y una rectificación inscrita no digan otra cosa, negocie sobre los 6.500 m² inscritos, no sobre 7.000 m², y trate los 8.000 m² del anuncio como no acreditados hasta que la inmobiliaria muestre de dónde salen.

Para inscribir el gráfico (artículos 9 y 199), la ley considera que descripción y gráfico se corresponden si abarcan básicamente el mismo terreno, difieren como máximo un 10 % de la cabida inscrita y permiten identificar la finca y distinguirla de las colindantes. Es una regla distinta de los límites del 201.3. Al inscribir el gráfico, su superficie pasa al Registro. Una diferencia mayor no implica denegación automática: exige el procedimiento adecuado de los artículos 199 o 201.1, cuyo resultado depende de sus comprobaciones. Ningún porcentaje autoriza a ocupar suelo vecino.

Pida al vendedor, como titular inscrito, que tramite la corrección necesaria. Si la diferencia le importa, resuélvala antes de pagar arras. Si paga de todos modos, el contrato debe identificar el terreno que se vende y fijar el resultado exigido, el plazo y la devolución de la señal, como en el apartado de arras; también puede pactar que el precio dependa de la superficie medida. Antes de pagar, obtenga el resultado que corresponda:

Pequeña diferencia de cabida (artículo 201.3). No hace falta expediente: hasta el 10 % de la cabida inscrita con certificación catastral que acredite que parcela y finca son el mismo terreno, aunque difiera la superficie; en los demás casos, hasta el 5 %. El registrador debe motivar que no tiene dudas; una medición exacta anterior, rectificaciones repetidas o una segregación, división o agregación que fijó la superficie pueden ser motivo para cerrar esta vía. Después notifica a los titulares registrales colindantes.

Inscripción del gráfico (artículo 199). El registrador notifica a los titulares y colindantes registrales afectados, que tienen 20 días para alegar; con representación alternativa se notifica también a los titulares catastrales colindantes. La mera oposición de quien no acredita titularidad registral no obliga a denegar.

Rectificación ante notario (artículo 201.1). Exige certificación catastral descriptiva y gráfica y, si su plano no coincide con la descripción que se quiere inscribir, una representación gráfica alternativa georreferenciada. No sirve para edificaciones, elementos en propiedad horizontal ni fincas procedentes de algunos procedimientos administrativos; quien lleve el asunto le dirá qué vía corresponde.

Corrección en su escritura de compra (artículo 18.2 TRLCI). El notario pregunta si la certificación catastral se corresponde con la realidad. Si se acredita una discrepancia, notifica a los colindantes afectados, con 20 días para oponerse. Sin oposición, incorpora la nueva descripción y la comunica al Catastro en 5 días desde la escritura. En la práctica: pregunte al notario antes de firmar si puede corregirse la descripción catastral en su escritura de compra.

Si el gráfico se solapa con otro inscrito o con dominio público, se deniega su inscripción (LH, artículo 199.1). El acuerdo del vecino no sustituye la escritura y la inscripción necesarias si en realidad se está transmitiendo terreno. Resuelva el bloqueo antes de pagar.

¿Qué aporta el informe TerrenoCheck a esta comparación?

El informe parte de la parcela que confirma en el mapa: recoge referencia, municipio, provincia, superficie y fecha de lectura. Su portada usa los 14 caracteres y propone comparar superficies con la nota simple.

El capítulo de la parcela distingue los inmuebles y compara los edificios del Catastro con las huellas del mapa base. La nueva muestra de Torrox tiene 99 páginas en español y 100 en inglés, distribuidas en diez capítulos y páginas de preparación de la compra. Incluye la clase de suelo del SIU; no acredita los usos ni la edificabilidad que debe certificar el ayuntamiento. No muestra titular ni valor catastral.

Vea el informe de ejemplo. Consulte también zonas inundables y Ley de Costas. Si los edificios no cuadran con sus documentos, lea casas sin licencia en suelo rústico.

¿Qué revisar en la escritura y los impuestos?

La referencia debe constar en la escritura; la aportan los otorgantes ante el notario. Para acreditarla sirven la certificación catastral, la escritura o la información registral, o el último recibo del IBI. Ese recibo prueba la referencia, no la propiedad.

Según la página del Catastro, si la compra consta en escritura pública con la referencia, o se pide la inscripción en los dos meses siguientes, usted no tiene que declarar la adquisición al Catastro. Confirme con el notario que se hará esa comunicación.

Sobre el ITP, aquí solo se explican las reglas estatales de la base imponible, sin extenderla a los regímenes especiales del País Vasco y Navarra. La base es el valor de referencia en la fecha del devengo, salvo que el valor declarado o el precio sean superiores. El valor de referencia no es el valor catastral del recibo del IBI. Si no hay valor de referencia certificable, se toma el mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado. Antes de pagar las arras, pida a su asesor el valor de referencia, la base resultante y una estimación del impuesto.

Cada comunidad autónoma fija su tipo de ITP. Confirme con su asesor si corresponde ITP o IVA y el tipo aplicable.