¿Cuándo debe entregarle el vendedor el certificado energético?

¿En qué momento tiene que entregárselo el vendedor?

El Real Decreto 390/2021 se aplica a los edificios existentes, o partes de ellos, que se venden. El propietario encarga la certificación y conserva sus documentos; si ya tiene un certificado vigente, no necesita otro solo porque cambie el comprador (art. 6.1).

La obligación empieza antes de la escritura. La etiqueta debe acompañar la oferta y la publicidad; quien publica el anuncio, incluida la inmobiliaria, debe incorporar la información energética exigida. «En trámite» no sustituye esa información (arts. 15 y 17.3).

Para la venta, el art. 17.2 exige anexar al contrato una copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta. No dice que puedan reservarse para después de comprar. Tampoco fija un plazo independiente llamado «antes de las arras»: su abogado debe revisar si el documento propuesto ya contiene una compraventa vinculante. Véase la guía del contrato de arras.

Solicítelos antes de entregar dinero para poder revisar la vivienda y presupuestar las mejoras que necesite.

¿Compra una parcela, una vivienda o un edificio para derribar?

El nombre del anuncio no resuelve la cuestión. Distinga qué construcciones existen y para qué se compran.

Parcela realmente vacía. La definición del art. 2.h se refiere a una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el interior. Un terreno sin edificio queda fuera de esta certificación de edificios existentes. Que no necesite certificado no dice si se puede construir: compruebe esa cuestión en la guía de qué se puede edificar.

Parcela con casa. El certificado corresponde al edificio o a la parte certificada, no a toda la superficie del terreno. No acepte la respuesta «es una finca rústica» como exclusión. Pida que se identifique la vivienda y compruebe si también hay otros edificios con un uso distinto.

Restos de una construcción. Una estructura sin cubierta necesita una valoración de su estado frente a la definición legal de edificio. «Ruina», «casa para reformar» o «sin suministros» no son exclusiones generales del art. 3.2. Encargue al técnico que explique qué existe y qué supuesto se aplica; si es dudoso, pida criterio al órgano autonómico de certificación energética.

¿Qué exige la exclusión por demolición o reforma?

El art. 3.2.e excluye de obtener el certificado de edificio existente a los edificios comprados para demolición o para las reformas definidas en el art. 3.1.d. No basta con que usted piense pintar, cambiar la cocina o reparar desperfectos.

Desde el 23 de julio de 2026, el propietario debe presentar una declaración responsable ante el órgano de la comunidad autónoma competente en certificación energética para hacer efectiva esta exclusión. La comunidad puede regular un procedimiento más exigente. Una manifestación del comprador en el contrato no sustituye ese trámite, ni debe confundirse con una comunicación de obras al ayuntamiento.

Pida copia de lo presentado, justificante de presentación y comprobación de que se refiere a esta finca y a estas obras. Su técnico debe concretar por qué encajan en alguno de los supuestos del art. 3.1.d:

• Sustitución, instalación o renovación de instalaciones térmicas que requiera realizar o modificar un proyecto de instalaciones térmicas.
• Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
• Ampliación que incremente más del 10 % la superficie o el volumen construido de las unidades de uso afectadas, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

En la ampliación deben cumplirse ambas condiciones. El MITECO aclara que los 50 m² se refieren solo a la parte ampliada, no a la superficie final de toda la casa. Pida el cálculo, sin confundir superficie útil y superficie construida. La exclusión del certificado existente tampoco elimina, cuando corresponda, los certificados de proyecto y de obra terminada del art. 9 al acometer la actuación.

¿Qué otras exclusiones pueden afectar a una casa rural?

La de tamaño exige un edificio independiente, sin contacto con otros edificios, y una superficie útil total inferior a 50 m² (art. 3.2.d). Una casa de exactamente 50 m² no cumple el límite. Un piso pequeño o una vivienda adosada tampoco queda excluido solo por medir menos. El tamaño de la parcela no cuenta para esta prueba.

No use el metraje del anuncio como prueba de la exclusión. La superficie útil tiene una definición específica en el art. 2.t: incluye la mitad de los espacios exteriores privativos cubiertos y excluye los descubiertos, entre otras reglas. Pida al técnico el cálculo conforme a esa definición; un porche puede cambiar el resultado.

Los edificios agrícolas no residenciales de baja demanda energética pueden quedar excluidos por el art. 3.2.c. Una nave para actividad agraria y la casa donde se vive no tienen necesariamente el mismo tratamiento. Si le venden ambas, haga identificar cada uso.

En edificios protegidos oficialmente, la exclusión del art. 3.2.a exige que cualquier mejora energética altere de manera inaceptable su carácter o aspecto. La autoridad que establece la protección determina los elementos inalterables. Ser antiguo o tener muros de piedra no basta.

El uso de la vivienda durante menos de cuatro meses al año ya no es una exclusión. Tampoco existe una dispensa general por estar vacía, carecer de caldera o funcionar sin conexión a la red. Si la agencia propone alguna de estas razones, pida el supuesto legal concreto y su justificación para esa vivienda.

¿Qué debe comprobar en el certificado y en la etiqueta?

La etiqueta resume la calificación; no sustituye el documento completo. Este identifica el inmueble, sus características energéticas y las recomendaciones de mejora, además de la visita y las comprobaciones realizadas (art. 8).

Compare dirección, referencia catastral y parte del edificio certificada con la casa visitada. Si compra una finca con varias construcciones, compruebe cuál cubre el documento. Una etiqueta de otra vivienda no sirve porque la dirección sea parecida. Pregunte por las diferencias de superficie o instalaciones que encuentre.

La evaluación puede basarse en la certificación del edificio completo o de viviendas representativas con las mismas características energéticas (art. 6.2). Para una vivienda unifamiliar, el art. 6.3 permite evaluar otro edificio representativo si el técnico garantiza la correspondencia de diseño, tamaño y eficiencia real. Pídale que justifique esa base e identifique cómo queda cubierta la vivienda comprada; no equivale a aceptar sin más la etiqueta de otra casa.

La escala va de A, más eficiente, a G, menos eficiente. Lea los indicadores por separado: consumo de energía primaria no renovable, en kWh/m² al año, y emisiones, en kg CO2/m² al año. La letra del consumo puede diferir de la de emisiones.

No convierta esos valores directamente en su futura factura eléctrica. La evaluación utiliza condiciones normalizadas de funcionamiento y ocupación; la energía primaria tampoco equivale sin más a electricidad facturada. Para estimar su gasto, contraste las instalaciones con su uso previsto y pida al técnico una explicación de las mejoras propuestas.

Una mala letra no impone, por este real decreto, ejecutar todas las recomendaciones antes de vender. Sí le da motivos para pedir presupuestos antes de fijar su oferta. El certificado no sustituye una inspección de estructura, humedades o habitabilidad.

Desde el 30 de septiembre de 2026 están vigentes nuevos documentos reconocidos y modelos de etiqueta, con versiones para proyecto, obra terminada y edificio existente. Para una emisión nueva, compruebe con el técnico que usa el procedimiento vigente. No dé por caducado un certificado anterior solo porque tenga otro diseño: revise su vigencia y registro.

Hay una excepción para obra terminada: si el documento reconocido de condiciones técnicas cambia entre el certificado de proyecto y el de obra terminada, el art. 9.4 permite utilizar la misma versión que en el proyecto para poder compararlos. Pida al técnico que justifique si corresponde aplicarla; no es una dispensa general para emitir certificados nuevos de viviendas existentes con procedimientos antiguos.

¿Cómo se comprueban el registro y la caducidad?

El certificado tiene que estar debidamente inscrito en el registro energético autonómico para tener validez legal (art. 6.6). No es el Registro de la Propiedad. Un certificado firmado, una factura del técnico o un archivo XML no prueban por sí solos que el registro se haya completado.

Pida el número o documento de registro y contraste los datos con la consulta autonómica disponible o con el órgano competente. Si solo le facilitan un justificante de presentación, confirme qué acredita y si queda alguna subsanación pendiente. El propietario o su autorizado presenta el certificado y el informe XML.

Para localizar el órgano, puede partir del directorio de organismos autonómicos del MITECO; confirme después su sede electrónica actual. Envíele el número de registro y la referencia catastral y pregunte: «¿Consta inscrito este certificado, cuál es su caducidad y tiene alguna subsanación pendiente?». Adjunte el documento recibido del vendedor.

El plazo para presentarlo es el que establezca la comunidad; si no lo fija, rige un mes desde la emisión. Ese mes no es una garantía de respuesta de la Administración. Este artículo recoge la norma estatal: antes de contratar el servicio, pregunte por el procedimiento y la eventual tasa de la comunidad donde se encuentra el inmueble.

La vigencia máxima general es de diez años; para G, cinco (art. 13). Según el MITECO, la reducción afecta a certificados registrados desde el 3 de junio de 2021 con G en cualquiera de los indicadores, consumo o emisiones. Los registrados antes mantienen la vigencia anterior de diez años. Lea la caducidad y contraste el expediente si hay dudas; no aplique cinco años a cualquier documento antiguo con G.

Compruebe también si después se han cambiado instalaciones o características relevantes. El propietario responde de la renovación o actualización conforme a las condiciones autonómicas; no dé por correcto el documento solo porque aún no haya llegado la fecha impresa.

¿Quién lo encarga y cuánto tarda?

En una reventa, corresponde al vendedor propietario encargar la certificación cuando sea obligatoria. Pida presupuesto escrito que distinga visita, emisión y gestión del registro, e indique si incluye impuestos, desplazamiento, eventual tasa y subsanaciones. El RD 390/2021 no fija un precio nacional del servicio ni un plazo único para tener el expediente listo.

El técnico competente debe visitar el inmueble al menos una vez, como máximo tres meses antes de emitir el certificado (art. 6.5). Desconfíe de una oferta basada únicamente en fotos enviadas por el propietario. Esos tres meses no son la vigencia del certificado.

Los arts. 4 bis, 4 ter y 4 quáter regulan los requisitos y la acreditación profesional. Para un certificado nuevo, pida al firmante prueba de su declaración profesional ante el órgano energético de su domicilio fiscal o de la acreditación reconocida por su inscripción anterior, según la disposición adicional primera del RD 659/2025. No es la declaración del propietario para excluir un edificio. Si hay dudas, consulte al órgano donde se acredita el técnico. La acreditación habilita para trabajar en toda España; no hace falta otra por cada inmueble o comunidad.

Si compra antes de terminar una obra nueva o una reforma sujeta al régimen correspondiente, el vendedor facilita la etiqueta de proyecto y, al terminarse la obra y expedirse, el certificado de obra terminada (art. 17.1). La previsión del proyecto no acredita el resultado final.

¿Qué debe quedar resuelto antes de pagar las arras?

Envíe al vendedor una petición concreta: «Solicito el certificado completo, su etiqueta y los datos del registro autonómico. Si considera que existe exclusión, indique el fundamento y aporte la documentación correspondiente a esta vivienda». Guarde la respuesta junto al anuncio.

Si falta documentación, su abogado puede proponer una condición que identifique los documentos, la fecha de entrega y qué ocurre si no se aportan o la exclusión no se sostiene. Acuerden expresamente la devolución de las cantidades en ese supuesto. Es una protección que debe negociarse, no una devolución automática por cualquier defecto del certificado.

No pague las arras todavía si…

• Le ofrecen solo la etiqueta y nadie entrega el certificado registrado.
• La referencia o el edificio certificado no coincide y el técnico no explica la diferencia.
• La supuesta exclusión se basa únicamente en «rústico», «vacacional» o «para reformar».
• Se invoca demolición o reforma cualificada sin acreditar el trámite energético del propietario.
• Su compra depende de reconstruir y nadie ha comprobado que esas obras sean viables.