¿Qué licencia de ocupación o cédula necesita la casa que va a comprar?

¿En qué se diferencian la licencia, la cédula y la declaración?

La licencia de primera ocupación comprueba, en el régimen que la exige, que lo construido se ajusta a lo autorizado y puede ponerse en uso. La cédula de habitabilidad acredita condiciones técnicas para destinar un inmueble a vivienda. No son nombres intercambiables en toda España. Tampoco «segunda ocupación» significa que haya que repetir siempre el trámite cada vez que se cambia de propietario.

Una declaración responsable la firma la persona interesada: afirma que cumple los requisitos y dispone de los documentos que lo demuestran. El sello de entrada no es una aprobación municipal. El ayuntamiento conserva sus facultades de comprobación y una falsedad u omisión esencial puede impedir continuar la ocupación (Ley 39/2015, artículo 69).

El certificado final de obra lo emite un técnico. Puede ser un documento necesario del expediente, pero no debe confundirse con la licencia o cédula administrativa ni con la presentación de una declaración. Pida el expediente que corresponda, no una hoja suelta titulada «certificado de habitabilidad».

¿Qué debe pedir según la comunidad autónoma?

Busque el documento por la ubicación de la casa, no por el domicilio del vendedor. Estas son las diferencias que afectan a la compra en las comunidades siguientes. Para otra comunidad, pida al ayuntamiento que identifique el régimen aplicable; no traslade los plazos ni los requisitos de esta lista.

¿Qué se presenta en Andalucía?

La LISTA, Ley 7/2021, artículo 138, somete a declaración responsable la ocupación de edificios terminados amparados por licencia o declaración de obras, ajustados a ella y con destino conforme a la normativa. Para nuevas obras se acompaña el certificado final; para edificios existentes, el certificado descriptivo y gráfico exigible. Las autorizaciones sectoriales previas deben estar obtenidas cuando procedan.

Con la documentación requerida, la declaración habilita desde su presentación, sin eliminar el control posterior. Existe además un supuesto para edificios existentes conformes o legalmente fuera de ordenación en suelo urbano sin actuaciones de transformación y sin obras. Ese supuesto no abre una vía general para cualquier casa rural sin licencia.

Si le ofrecen una casa con AFO, asimilado a fuera de ordenación, pida la resolución completa. La declaración de AFO no legaliza la edificación. El artículo 174 permite autorizar acceso a servicios con condiciones, entre ellas que solo sean necesarias acometidas a redes existentes y que las compañías acrediten su viabilidad. No presuponga que permite ampliar o cambiar el uso.

El cambio de titularidad de una licencia o declaración responsable se comunica al ayuntamiento (artículo 138.6.a). Sin esa comunicación, comprador y vendedor quedan sujetos a responsabilidad solidaria por las actuaciones realizadas al amparo del título. Antes de las arras, acuerde quién presentará la comunicación y entregará el justificante. No es repetir la primera ocupación.

¿Cuándo necesita segunda ocupación en la Comunitat Valenciana?

La primera ocupación y los siguientes actos de ocupación de viviendas están sujetos a declaración responsable por el TRLOTUP. El Decreto 12/2021 regula la documentación y los efectos; se presenta ante el ayuntamiento donde está la vivienda.

La Ley 3/2004 distingue dos situaciones:

• Si hubo título de primera ocupación, transcurridos diez años desde su obtención, no desde que alguien entró a vivir, se exige renovación cuando se transmite de nuevo la propiedad o se necesita un nuevo contrato de agua, gas o electricidad.
• Si el edificio nunca tuvo título de ocupación, esos supuestos exigen obtenerlo sin esperar al umbral de diez años.

Cambiar de compañía manteniendo el mismo titular no cuenta como nuevo contrato a estos efectos. Una reforma relevante o un cambio de uso puede exigir otro título con independencia de la antigüedad del anterior. No trate la conversión de un almacén en casa como una simple segunda ocupación.

Para vivienda protegida nueva, la calificación definitiva sustituye al título de ocupación en la primera transmisión; en las posteriores rigen las reglas anteriores.

Antes de confiar en una declaración, compruebe si el ayuntamiento había iniciado un expediente de protección de la legalidad, restauración o infracción urbanística pendiente de resolución: las declaraciones presentadas en esas circunstancias carecen de validez y eficacia (Decreto 12/2021, artículo 2.5).

La declaración de segunda ocupación lleva certificado de técnico competente. El Decreto fija para ese certificado una validez máxima de tres meses desde la firma: no confunda ese plazo para aportarlo con la duración del título de ocupación. Revise también los requerimientos posteriores, porque una petición municipal de subsanación suspende los efectos de la declaración. La sede de València publica su trámite municipal; utilice el del municipio donde compre.

¿Qué ha de comprobar en la Región de Murcia?

La Ley 13/2015, artículo 264, incluye en declaración responsable la primera ocupación de edificios de nueva planta y las sucesivas ocupaciones en edificios existentes. La redacción vigente incorpora una modificación de julio de 2026. No dé por actualizado un formulario antiguo que solo mencione la primera ocupación.

Solicite el documento presentado, el plano de situación, la documentación acreditativa y el justificante de los tributos correspondientes. Los efectos se vinculan a presentar la totalidad de la documentación requerida en el registro municipal, con comprobación e inspección posteriores. Antes de firmar, confirme qué trámite corresponde a esa transmisión y si quedó algo pendiente de aportar.

¿Por qué en Cataluña se pide una cédula vigente?

La Ley 18/2007, artículo 26, exige la acreditación de habitabilidad antes de ocupar y la entrega o disposición de cédula vigente en ventas, alquileres y cesiones, con las excepciones legales. La expide la administración competente en vivienda, sin perjuicio de delegación. Las suministradoras deben exigirla para contratar los servicios de la vivienda. Para vivienda protegida, la ley prevé como equivalente la calificación definitiva; en suministros, ese equivalente corresponde a la primera ocupación.

En el régimen actual, la cédula de primera ocupación de obra nueva dura 25 años; la de segunda ocupación y la de primera ocupación de rehabilitación, 15 años desde su expedición. Lea la fecha y el régimen del documento concreto: no atribuya esos plazos automáticamente a una cédula histórica. Para obra nueva, la Generalitat pide también la comunicación previa municipal de primera ocupación. Son documentos distintos.

El artículo 132.a limita los supuestos de exoneración expresa del vendedor en vivienda usada. Si se compra para rehabilitar, exige informe técnico que acredite que podrá obtenerse la cédula tras las obras necesarias; contempla también derribo, destino expresamente no residencial y otros supuestos reglamentarios. No firme una renuncia genérica sin que su abogado identifique la excepción aplicable.

La propia ley advierte que una cédula no legaliza urbanísticamente el uso de vivienda. Si contiene una advertencia al respecto, resuélvala antes de comprometerse a comprar.

¿Sigue haciendo falta cédula en Illes Balears?

La Ley 7/2024, artículo 53, sustituyó la cédula de primera ocupación por la licencia de ocupación o primera utilización en todas las islas, sin perjuicio de lo que dispongan reglamentariamente los consejos insulares. Transcurridos diez años desde el otorgamiento de la licencia se solicita la cédula de renovación.

Hay reglas transitorias para solicitudes anteriores y determinadas licencias antiguas. Pida al ayuntamiento y al consell insular que confirmen el documento aplicable según la fecha del expediente. La reforma no invalida por sí sola una cédula anterior. Pero compruebe su fecha: en el régimen general del Decreto 145/1997, artículo 13, caduca a los diez años de su expedición, con independencia de quién sea el propietario. Es un cómputo distinto de los diez años desde la licencia. Confirme el régimen insular aplicable.

Si una casa terminada antes del 1 de marzo de 1987 nunca tuvo cédula, consulte al consell si procede una cédula de carencia. La vía ordinaria exige certificado técnico de habitabilidad y certificación municipal sobre la antigüedad, la ausencia de expediente de infracción en vigor y la inexistencia de obras posteriores que exigieran primera ocupación. La edad de la casa no basta ni legaliza sus obras.

En vivienda protegida, la calificación definitiva sustituye a la cédula en primera ocupación; en segunda y sucesivas se exige la cédula correspondiente.

La Ley 5/2018 exige incorporar a la venta copia del título vigente que corresponda. Si falta, debe hacerse constar expresamente en el contrato privado o la escritura. Dejar constancia de la ausencia no habilita la ocupación. La contratación definitiva de suministros requiere la cédula vigente, equivalente o licencia aplicable; no dé por resuelto ese punto porque el notario pueda documentar la falta.

¿Qué cambia en Canarias?

La Ley 4/2017, artículo 332, somete la primera ocupación a comunicación previa. El Decreto 182/2018 sustituyó las referencias a la cédula por esa comunicación, acompañada de la certificación de habitabilidad correspondiente.

Para edificios ejecutados con título habilitante, el artículo 33 del Reglamento exige identificarlo y aportar certificado final de obra que acredite el ajuste al proyecto y las condiciones necesarias de uso y habitabilidad. La ocupación efectiva solo puede producirse transcurrido un mes desde la presentación completa, o desde la subsanación o complemento que corresponda. Un resguardo de ayer no basta para entrar hoy.

El edificio fuera de ordenación tiene una vía específica con acreditación de seguridad estructural y habitabilidad. Si ese es el caso, encargue la revisión técnica y urbanística antes de asumir que puede utilizarse como vivienda por su antigüedad.

¿Por qué las compañías de luz y agua piden estos documentos?

Porque distintas leyes autonómicas vinculan la contratación del suministro al título de ocupación o habitabilidad. En Andalucía, la LISTA distingue expresamente el suministro provisional para obras del definitivo. Cataluña exige cédula o el equivalente indicado para vivienda protegida, y Balears contempla el título vigente o equivalente aplicable. En la Comunitat Valenciana, un nuevo contrato puede activar la necesidad de renovación descrita arriba.

Una factura acredita una relación de suministro, no que todas las ampliaciones o el uso actual estén autorizados. Pida contrato y factura reciente, pero pregunte por escrito a cada compañía si se trata de cambiar el titular de un suministro activo, reactivar uno dado de baja o hacer una acometida nueva.

Remita el título concreto y la identificación de la casa. Pida que indiquen qué documentación técnica falta y si la conexión prevista es viable. El permiso de ocupación no es un presupuesto de acometida ni una garantía de capacidad de la red. Para estudiar esas cuestiones, vea luz, agua y saneamiento en suelo rústico.

¿Qué comprobará el notario y qué debe resolver usted antes?

En la declaración ordinaria de obra nueva terminada, el artículo 28 de la Ley de Suelo estatal exige documentación técnica y autorizaciones de uso. Si la comunidad aplica declaración o comunicación, se acredita su presentación y el transcurso del plazo aplicable, sin que del Registro resulte una resolución que lo impida. El Registro exige esos requisitos para inscribir por esa vía.

Eso no equivale a exigir una misma LPO en toda reventa española. Cataluña tiene las reglas de cédula y exoneración indicadas; Balears exige incorporar el título o expresar que falta. Envíe el expediente al notario antes de fijar la firma y pregunte qué documento requiere para la operación concreta.

La inscripción de una edificación antigua por la vía del artículo 28.4 es distinta. Que una casa conste en una escritura o en una nota simple del Registro no demuestra por sí mismo que pueda ocuparse legalmente. La revisión de los planos y del expediente sigue siendo necesaria.

¿Qué hacer si falta el documento y cuánto puede costar?

Primero distinga pérdida de la copia, caducidad y ausencia de título desde el origen. Pida al vendedor que obtenga el antecedente administrativo o facilite su consulta. Si existe una cédula caducada, encargue comprobar la renovación. Si nunca hubo autorización residencial, el problema puede estar en el uso o en las obras, no en imprimir otro certificado.

Separe en el presupuesto la tasa administrativa, el trabajo técnico y las posibles obras. Una declaración responsable puede llevar tasa: no significa trámite gratuito. El importe municipal depende de la ordenanza; el técnico debe presupuestar la visita y el certificado necesarios para esta casa. No hay un precio único español ni un plazo de entrega que pueda prometerse sin revisar el expediente.

Pida que el técnico detalle los defectos que impiden certificar y que su abogado identifique el trámite admisible. La fecha de firma de la compraventa debe permitir resolverlos; no confunda la presentación inmediata de una declaración completa con la solución inmediata de una irregularidad.

¿Qué debe quedar comprobado antes de pagar las arras?

No pague las arras todavía si…

• El vendedor solo aporta facturas o Catastro y nadie identifica el título de ocupación.
• La vivienda o el anexo que necesita no coincide con lo autorizado.
• Hay expedientes de disciplina urbanística pendientes, requerimientos pendientes, efectos suspendidos o una cédula caducada sin renovación resuelta.
• Le piden renunciar a la cédula sin justificar la excepción o asumir que conseguirá el permiso después.
• La compra depende de un suministro cuya contratación no se ha aclarado.
• El contrato le obliga a firmar la compraventa aunque no se entreguen los documentos acordados.

Pida a su abogado que concrete qué debe entregar el vendedor, quién paga las comprobaciones, la fecha pactada y qué ocurre con la reserva y las arras si no se cumple. Si la solución propuesta incluye obras, incorpore su alcance y la acreditación necesaria para dar el problema por resuelto. Consulte también el contrato de arras y la señal.