¿Tendrá luz, agua y saneamiento la finca rústica que quiere comprar?

¿Qué debe comprobar antes de pedir un alta?

Empiece por el ayuntamiento: ¿puede destinarse la construcción a vivienda y qué documento de ocupación corresponde? La autorización urbanística y la conexión son comprobaciones distintas (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, TRLSRU, art. 11). Una casa con contador puede tener ampliaciones sin permiso. Una nave con luz y agua no queda habilitada para vivir en ella.

Solicite el expediente municipal y contraste los planos con lo construido. Si no hay casa, resuelva primero qué puede construir en suelo rústico. Para una existente con documentación incompleta, consulte la guía sobre viviendas sin licencia.

En la visita, haga que el vendedor identifique los contadores, el depósito de agua y el saneamiento. Lleve el plano: un contrato de la finca matriz o una instalación compartida puede no resolver el suministro de la porción que compra. Pida que queden identificados sus titulares y las condiciones de uso compartido.

¿A quién se pide la conexión eléctrica?

A la distribuidora de la zona, que opera la red. La comercializadora vende la electricidad y emite la factura; contratar una tarifa no resuelve por sí mismo las obras de conexión (Ley 24/2013, art. 6).

Presente una consulta con la ubicación exacta, plano y uso previsto. Un instalador debe ayudarle a determinar la potencia necesaria, contando las bombas de agua o depuración. Pida el punto de conexión y las condiciones técnico-económicas por escrito, no una estimación de la agencia.

Si ya hay suministro, solicite una factura reciente, el contrato, la potencia y el CUPS, identificador del punto de suministro. Contraste que corresponden a la casa. Pregunte a la distribuidora si es definitivo, de obras o provisional y en qué condiciones puede continuar tras la compra. Consulte qué exige el cambio de titular, la reactivación si está de baja o el aumento de potencia.

Pida también el certificado de instalación eléctrica (CIE), conocido como boletín, y la documentación registrada ante la comunidad autónoma. El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión exige documentación técnica, comprobaciones y certificado para la puesta en servicio (RD 842/2002, art. 18). El boletín acredita la instalación eléctrica; no sustituye los permisos de la casa.

¿Quién paga la extensión de la red eléctrica?

El RD 1048/2013, art. 25.1, distingue según la situación del suelo y la potencia. Para nuevos suministros o ampliaciones de hasta 100 kW en baja tensión o 250 kW en alta tensión, la distribuidora realiza la extensión cobrando los derechos correspondientes si el suelo ya estaba urbanizado y tenía las dotaciones y servicios legalmente exigidos antes de necesitar ese suministro.

No basta pedir poca potencia. Tampoco basta que el anuncio diga «urbanizable» o que Catastro diga «urbano»: solicite al ayuntamiento la situación del terreno y a la distribuidora el régimen económico que aplica.

En los demás casos, la nueva extensión corre a cargo del solicitante, sin cobrar además derechos de extensión por esa misma actuación (art. 25.2). Siguen siendo conceptos distintos los derechos de acceso y otros cargos aplicables. En una finca rural, la línea necesaria puede ser la partida decisiva de la compra.

La distribuidora debe entregar por separado el pliego técnico y el presupuesto, distinguiendo los trabajos sobre su red existente de la nueva extensión. Los primeros los realiza ella; para la extensión puede elegir una empresa instaladora legalmente habilitada que cumpla el pliego (art. 25.3). Compare ofertas sobre ese mismo alcance.

Si ejecuta una extensión que servirá a varios consumidores, debe cederla a la distribuidora, que asumirá su operación y mantenimiento (art. 25.5). Quien haya costeado la instalación puede exigir un convenio de resarcimiento frente a terceros, con vigencia mínima de diez años, para regular la participación de quienes la utilicen después. No supone recuperar automáticamente todo lo pagado. Si compra una finca con extensión ya financiada, pida el convenio y revise cómo se calculan y cobran las aportaciones y qué sucede al vender. Las discrepancias sobre pagos por extensión se resuelven ante la Administración competente en energía (art. 25.6).

¿Cuánto puede tardar la conexión?

Distinga la respuesta al presupuesto de la ejecución. El RD 1955/2000, art. 103.2.A, fija cinco días hábiles para comunicar condiciones de suministros en baja tensión de hasta 15 kW sin extensión; para los demás de baja tensión que no necesitan centro de transformación, diez días hábiles. No son plazos para tener luz en cualquier finca.

El documento que detalla los derechos de acometida debe indicar su vigencia: al menos tres meses desde la notificación. En las extensiones del art. 25.2, dispone de seis meses como máximo para comunicar expresamente quién ejecutará la nueva extensión; sin comunicación, la solicitud caduca y se archiva (RD 1048/2013, art. 25.4).

Los plazos de ejecución de la distribuidora del art. 103.2.B excluyen el tiempo necesario para permisos, autorizaciones y conformidades. Pida un calendario que identifique esas dependencias. Una línea atravesando terreno ajeno exige aclarar el trazado y los derechos necesarios; no dé por suficiente el permiso para pasar en coche.

¿Puede resolver la electricidad con placas solares?

Sí, si la solución técnica y urbanística encaja. Separe autoconsumo conectado de instalación aislada. El RD 244/2019 regula el primero y excluye de su ámbito las aisladas. Para ser aislada no debe existir capacidad física de conexión a la red, ni directa ni indirecta; abrir un interruptor no basta (arts. 2 y 3).

En autoconsumo sin excedentes se exige un mecanismo antivertido. Esa generación está exenta de permisos de acceso y conexión, pero no de las demás exigencias de la instalación. Para generación con excedentes, la exención de hasta 15 kW depende de estar en suelo urbanizado con los servicios exigidos: no la traslade automáticamente al rústico (arts. 4 y 7).

Para vivir sin red, encargue un cálculo para el invierno, las cargas simultáneas y el arranque de bombas. Pida capacidad útil de baterías, autonomía y respaldo previsto, junto con mantenimiento y futuras sustituciones. Incluya el consumo del abastecimiento y de la depuradora. Una oferta basada solo en la producción anual no responde a esas preguntas.

En Andalucía, para una nueva vivienda aislada no vinculada a actividades ordinarias o extraordinarias, el art. 31.1.g del Decreto 550/2022 exige servicios autónomos, preferentemente con autoconsumo renovable. Las redes son excepcionales, con autorización sectorial y si solo hacen falta obras de acometida. No aplique esa regla sin más a todas las casas rurales existentes.

¿Cómo acredita que tendrá agua potable?

El texto refundido de la Ley de Aguas (TRLA) y el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (RDPH) regulan los aprovechamientos y vertidos que se explican a continuación. En Canarias, confirme ambos trámites con el Consejo Insular de Aguas bajo su ley y plan propios.

Si existe red, pida al servicio municipal u operador confirmación para esa parcela y uso doméstico: punto de acometida, caudal y presión disponibles, obras necesarias y coste. Que una tubería pase por el camino no aclara si es de abastecimiento, riego o propiedad privada. Pregunte qué documentación de ocupación exige contratar.

Con pozo o manantial, revise el título de aprovechamiento y su expediente: titular, finca abastecida, uso y volumen anual permitido. Si hay concesión, compruebe además su vigencia y condiciones. El derecho de riego no habilita otro uso doméstico (TRLA, art. 61.2), ni una concesión garantiza que siempre exista el caudal concedido (art. 59.2). Encargue a un técnico que contraste el caudal disponible en época seca con el consumo previsto de la vivienda. Pregunte al organismo competente si hay restricciones de extracción vigentes.

El régimen estatal de hasta 7.000 m³ anuales para ciertos aprovechamientos en la propia finca está sujeto a condiciones y comunicación al organismo de cuenca; no autoriza cualquier perforación. En acuíferos declarados sobreexplotados o en riesgo, las nuevas obras de ese régimen necesitan autorización (TRLA, art. 54.2; RDPH, art. 85). Compruebe uso, titularidad y trámites del cambio de dueño. En Canarias rige su legislación propia.

La legalidad de la captación y la aptitud para beber son asuntos distintos. Pida analítica reciente y consulte a la autoridad sanitaria qué tratamiento y controles corresponden al abastecimiento, especialmente si prevé alquiler turístico. El RD 3/2023 tiene supuestos de exclusión y aplicación parcial: no todas las captaciones privadas llevan idénticas obligaciones.

Con agua de camión cisterna, pida la habilitación del operador, procedencia y justificantes de entregas. El art. 34 contempla excepcionalmente el suministro de agua de consumo más de cuatro meses al año, con comunicación previa a la autoridad sanitaria para informe favorable. Antes de contar con esa solución para todo el año, obtenga el informe favorable y confirme que el ayuntamiento la admite; el justificante de comunicación no basta. Compruebe acceso del camión, conservación del aljibe y coste recurrente.

¿Basta una fosa séptica si no hay alcantarillado?

Primero pregunte al ayuntamiento u operador si existe conexión disponible, si debe conectarse y bajo qué condiciones. El vertido a una red pública de alcantarillado se tramita ante el órgano autonómico o local competente (TRLA, art. 101.2). Pida cota y trazado: puede necesitar bombeo.

Sin red, averigüe dónde termina el efluente. Una fosa que depura y después infiltra agua al terreno es distinta de un depósito estanco sin salida, cuyo contenido se retira. La infiltración puede constituir vertido indirecto a las aguas subterráneas y necesita autorización previa cuando pueda contaminarlas (TRLA, art. 100; RDPH, art. 245). Estar dentro de su finca no lo exime.

Pida a un técnico que revise el diseño, la capacidad y el punto de evacuación. Debe comprobar la ubicación respecto a pozos y cauces y si el terreno admite la solución. Contraste con el órgano competente que la autorización sigue vigente y cubre esa vivienda, salida y carga prevista. Revise caducidad, renovación y cambio de titular; incluya el canon de control del vertido que corresponda en los gastos de mantenimiento (TRLA, art. 101). La factura de una fosa o el marcado CE del equipo no autorizan su vertido en esa ubicación. Pida también los justificantes de mantenimiento.

Para un depósito realmente estanco, obtenga confirmación del trámite aplicable y contrato y recibos de retirada. La Confederación del Segura dispone de un procedimiento de acreditación de vertido cero V0. No deduzca que todo depósito está exento de controles. Presupueste el vaciado y compruebe que el camión puede llegar.

¿Qué Administración debe contestar según la zona?

La Administración hidráulica depende de la cuenca, que puede cruzar comunidades autónomas. Identifique la parcela en la cartografía de organismos de cuenca del MITECO. El ayuntamiento sigue resolviendo sus trámites urbanísticos y de alcantarillado.

¿Qué debe quedar resuelto antes de pagar las arras?

Pida al abogado que condicione la compra a documentos concretos y a un coste total máximo que usted acepte. Si falta una autorización de vertido necesaria, incluya su concesión como condición; saber cómo solicitarla no basta. Identifique la vivienda y su uso, las obligaciones del vendedor para tramitar cambios de titular y el destino de cada pago si falta una respuesta o es desfavorable. Pacte expresamente la devolución si falla esa condición sobre los suministros, incluyendo la reserva que cobre la agencia.

No pague todavía la señal si…

• «Luz cerca» sigue siendo la única prueba y no hay condiciones de la distribuidora para su parcela.
• La solución cruza terreno ajeno sin derechos aclarados o depende de una extensión que el ayuntamiento no admite.
• El agua solo tiene título para riego, se desconoce su calidad o no está confirmado su uso doméstico.
• Nadie localiza la salida de la fosa ni acredita la autorización o la retirada de un depósito estanco.
• El presupuesto omite obras indispensables o el contrato le obliga a comprar aunque los suministros resulten inviables.