¿Cuándo conviene esperar para pagar las arras?
Además de las señales de arriba:
- Nadie puede probar cuándo se terminó la casa, ni ha dicho por escrito si todavía pueden ordenar la demolición.
- El vendedor se apoya en la legalización extraordinaria balear sin la licencia (o al menos la solicitud) ni prueba de que la casa no está excluida.
Antes de firmar las arras:
- Contrate a su propio abogado. Al comprar asume los deberes urbanísticos ligados a la finca: averigüe cuáles quedan pendientes y cuánto cuestan (TRLSRU, art. 27.1).
- Pacte qué documento condiciona la compra, quién lo consigue y en qué plazo, y quién paga la legalización, las obras, una posible demolición o las acometidas. Si aún no hay presupuesto, condicione la compra a aceptarlo.
- Compruebe qué tipo de arras dice el contrato. Las arras penitenciales, pactadas expresamente, permiten a cualquiera de las partes desistir sin alegar incumplimiento: usted pierde la señal o el vendedor se la devuelve duplicada (Código Civil, art. 1454). Si no, por lo general son confirmatorias, a cuenta del precio: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con indemnización (Código Civil, art. 1124). En ambos casos, pacte por escrito la devolución íntegra si falla alguna comprobación o autorización.
- Acuerde quién guarda el dinero hasta que se cumpla la condición y cuándo puede cobrarlo el vendedor; pregunte a su abogado si conviene depositarlo ante notario.
| Situación de la casa | Qué significa | Qué hacer antes de pagar |
|---|---|---|
| Legalizable | Encaja en el plan, o cabe una vía especial (legalización extraordinaria balear) | Pida la licencia o póngala como condición de las arras |
| Plazo vencido, pero no legal | Solo se tolera y las obras están limitadas (AFO en Andalucía; régimen y obras según la comunidad); revise órdenes y sentencias anteriores | Pida confirmación escrita de la situación y de las obras y suministros admitidos |
| Todavía pueden derribarla | El plazo no ha vencido, se aplica una excepción o hay una orden pendiente | No pague; su abogado revisa el expediente |
El AFO (asimilado a fuera de ordenación) es una situación propia de Andalucía. Se aplica a un edificio terminado sin licencia, o incumpliéndola, cuando ha vencido el plazo para actuar contra él: en general, 6 años desde la terminación completa (LISTA, art. 153.1). Aun así, la casa sigue sin ser legal. En suelo rústico de la zona de influencia del litoral (una franja de al menos 500 m tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar; Ley de Costas, art. 30), la ley actual no fija plazo, así que una casa terminada desde la entrada en vigor de la LISTA (23.12.2021) no puede obtener el AFO. Si la casa se terminó antes, cuenta el plazo vigente entonces (Decreto 550/2022, art. 354.5): su abogado debe comprobar si ese plazo ya había vencido.
Si la inmobiliaria dice que la casa «puede sacar el AFO», pida la resolución de reconocimiento del ayuntamiento, a menudo llamada «certificado AFO»; una solicitud no lo es. Si no existe, espere o ponga su concesión como condición de las arras, con devolución íntegra si se deniega o no llega en la fecha pactada. Si la casa es anterior a 1975, vea antes el certificado de casa anterior a la Ley 19/1975.
¿Cuándo prescribe una obra ilegal en suelo rústico?
No hay un plazo único para España: importan la comunidad, la categoría del suelo, la fecha de terminación acreditada y las actuaciones ya iniciadas.
¿Cómo pruebo la antigüedad y las ampliaciones?
Pida pruebas que identifiquen esta casa y sus ampliaciones y den una fecha de terminación concreta. Para inscribir la obra por antigüedad, la ley estatal admite (TRLSRU, art. 28.4.a):
- certificado del ayuntamiento o de un técnico competente;
- acta notarial;
- certificación catastral descriptiva y gráfica.
Encargue a un técnico que contraste los documentos con la casa visitada. En Baleares debe probar la fecha quien la alega; un uso o cambio de uso sin licencia es una infracción permanente y su plazo empieza cuando cesa (LUIB, art. 196.3–196.4).
Comprar casa con AFO en Andalucía: ¿qué permite?
El AFO no legaliza la casa; las obras compatibles con el plan pueden legalizarse en cualquier momento. Si se cerró un expediente por haber vencido el plazo para actuar, pida la resolución que lo cierra: sirve como prueba, pero no es el reconocimiento AFO, que sigue siendo necesario (LISTA, art. 152.7–152.8).
Las casas terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, sin licencia urbanística para su ubicación en suelo no urbanizable se tratan como si tuvieran licencia para el uso que tenían entonces. No cubre las obras posteriores ni las casas situadas en el dominio público marítimo-terrestre o sus servidumbres. Pida al ayuntamiento el certificado.
Los 6 años corren desde la terminación completa o, si las obras se vieron desde fuera más tarde, desde ese momento; para un cambio de uso, desde que el nuevo uso se hizo visible (LISTA, art. 153.1). Cada ampliación, piscina o anexo tiene su propia fecha de terminación y plazo; si la resolución AFO solo describe la casa original, los añadidos no quedan cubiertos. No hay límite, entre otros, en dominio público, suelo rústico preservado por riesgo cierto de desprendimientos o inundación (mientras persista), zona de influencia del litoral, patrimonio catalogado y zonas verdes. En una parcelación urbanística en suelo rústico, el plazo de 6 años solo puede amparar la parcela donde está la casa (art. 153.2). Vea también las guías de zonas inundables y Ley de Costas.
El ayuntamiento no reconocerá el AFO mientras pueda actuar contra la casa, ni antes de que esta reúna condiciones mínimas de seguridad y salubridad, ni, en suelos con riesgo cierto de erosión o inundación, hasta que se adopten las medidas exigidas (art. 173.4).
El reconocimiento se anota en el Registro de la Propiedad. Acredita que el edificio es apto para su uso, no que la actividad que se haga en él esté autorizada (LISTA, art. 174.4 y 174.6).
Comunitat Valenciana: ¿pueden derribarla todavía y se puede regularizar?
La ley actual no fija plazo en suelo no urbanizable, pero se aplica el plazo de la ley vigente cuando se terminó la obra (TRLOTUP, art. 255.6). Según la fecha de terminación:
- del 01.02.2006 al 19.08.2014: 4 años (Ley 16/2005, art. 224);
- del 20.08.2014 al 07.02.2019: 15 años (Ley 5/2014, art. 236). Una casa de ese periodo puede ser objeto de orden de demolición al menos hasta agosto de 2029 y no entra en la minimización de impacto, que solo cubre obras terminadas antes del 20.08.2014;
- desde el 08.02.2019: sin plazo en todo el suelo no urbanizable. Pueden ordenar la demolición en cualquier momento; sin licencia, no pague arras.
Esas leyes no fijaban plazo, entre otros, en no urbanizable protegido, zonas verdes ni dominio público; antes de 2006 rige una ley anterior. Si el plazo ya se había agotado, no pueden ordenar la demolición, pero en lo construido ilegalmente siguen sin caber obras de reforma, ampliación ni consolidación, salvo las de seguridad, salubridad y ornato que ordene la Administración (art. 256). Pida a su técnico que separe lo legal de lo ilegal, y al ayuntamiento el expediente de disciplina urbanística.
Los edificios aislados terminados antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975 sin licencia urbanística para su ubicación en no urbanizable se tratan como si tuvieran licencia si conservan su uso y tipología y no están en ruina legal (DT 26ª).
La minimización de impacto territorial cubre edificios totalmente terminados antes del 20.08.2014. El ayuntamiento puede delimitar un núcleo de al menos tres viviendas por hectárea, o de menos si están próximas entre sí (art. 228). Una casa aislada necesita una declaración individual del pleno, justificada por el propietario, y después una licencia con documentación técnica, análisis de riesgos y medidas correctoras (art. 230).
Baleares: ¿puede acogerse a la legalización extraordinaria?
Solo puede solicitarse cuando la Administración ya no puede ordenar el restablecimiento, incluida la demolición. Antes de pagar, su abogado debe responder dos preguntas: ¿pueden todavía ordenar la demolición? ¿Cumple la casa las condiciones de abajo?
El plazo general para actuar es de 8 años, sin plazo en rústico protegido, bienes catalogados, parques, espacios libres e infraestructuras o dotaciones públicas (LUIB, art. 196). Eso vale para casas terminadas desde el 14.12.2024. Del 01.01.2018 al 13.12.2024 no había plazo en ningún suelo rústico; si la casa está en rústico común, consulte con su abogado si hoy corren los 8 años y desde cuándo. Para casas anteriores, su abogado revisa qué ley se aplica.
Para la legalización extraordinaria, la DA 7ª.1 de la Ley 7/2024 tiene reglas propias:
- Aplica la clasificación y la normativa del momento de terminación, o una posterior más favorable.
- En rústico protegido debe haber transcurrido sin interrupción el plazo (normalmente 8 años), y la obra debe ser anterior a su prohibición expresa en ese suelo.
- Un uso cambiado (un almacén convertido en vivienda) solo se legaliza si también ha prescrito la acción contra él; los usos implantados antes del 29.05.2014 cuentan desde que empezaron.
| Isla | Solicitar hasta | Si rigen los 8 años y solicita al cierre, casa terminada antes de | Prestación hoy |
|---|---|---|---|
| Mallorca | 15.02.2028 | 15.02.2020 | 12,5 %; 15 % desde el 16.02.2027 |
| Menorca | 25.03.2028 (sábado: pasa al lunes 27.03.2028 si no es festivo) | 25.03.2020 | 12,5 % |
| Ibiza | 03.04.2028 | 03.04.2020 | 12,5 % |
| Formentera | 18.06.2029 | 18.06.2021 | 10 % hasta el 18.06.2027 |
Lo que cuesta legalizar (Ley 7/2024, DA 7ª.2–4):
- Prestación: el porcentaje del año sobre el coste de ejecución material de lo que se legaliza por esta vía, valorado a la fecha de solicitud; si solo se legaliza el uso, la base es el coste del edificio al que va ligado. Lo legalizable por la vía ordinaria va en el mismo expediente y su coste se descuenta de la base (DA 7ª.3).
- Reducción: para quien tributa por el IRPF, 50 % si la media de su base imponible total de los cuatro últimos ejercicios no pasa de 33.000 € (52.800 € en conjunta) y 25 % hasta 52.800 € (84.480 € en conjunta); un no residente que no tributa por el IRPF puede quedar fuera.
- Además: impuestos, tasas, el proyecto de legalización, la depuración de aguas residuales conforme al Plan Hidrológico y las medidas municipales de estética, contaminación lumínica o eficiencia energética e hídrica.
- Toda la finca: la solicitud abarca todas las obras y usos irregulares; lo que todavía pueda ser objeto de restablecimiento sin poder legalizarse debe demolerse.
- Suministros: con la licencia basta para contratar luz, agua, gas y telecomunicaciones (DA 7ª.11); pida a la compañía confirmación escrita de la acometida y de su coste.
Por ejemplo, si construir hoy lo que se legaliza costaría 100.000 € (coste de ejecución material), al 12,5 % la prestación es de 12.500 € antes de cualquier reducción. La base no es el precio de compra.
Quedan excluidos, entre otros, el dominio público, la protección viaria, las servidumbres costeras e hidráulicas, las zonas inundables y los edificios sujetos a demolición o expropiación. Pregunte en el ayuntamiento si ha excluido de esta vía el uso de la casa (DA 7ª.2 y 7ª.5.e). En Formentera la vía se limita a la vivienda, el uso agrario y las actividades del anexo IV de su Plan Territorial Insular.
Después de la legalización, la actividad queda vinculada a toda la finca registral, que no puede segregarse mientras se mantenga ese uso, salvo que la parcela supere la superficie mínima y antes se tramite su desvinculación (DA 7ª.7).
Alquiler turístico en las viviendas legalizadas
Se prohíbe el alquiler turístico de la vivienda legalizada, salvo las destinadas legalmente a ese alquiler antes del 29.05.2024 mientras siga vigente su título. Si esa autorización es de la antigua Ley 2/2005, se exige además la acreditación de calidad turística y un certificado técnico de solidez y seguridad en 3 meses desde la legalización (Ley 7/2024, DT 4ª).
Canarias, Cataluña, Galicia y Murcia: ¿qué cambia?
Canarias: 4 años, con excepciones amplias
Los 4 años corren desde la terminación completa (LSENPC, art. 361). Para un uso en un edificio legal o fuera de ordenación, desde su primer signo exterior verificable; si un almacén se usa ahora como vivienda, pida que confirmen por escrito su situación. No hay plazo, ni para abrir expediente ni para ejecutar la orden, entre otros, en parcelaciones ilegales en rústico protegido, edificaciones en rústico de protección ambiental ya calificado al empezar la obra, dominio público, patrimonio catalogado y zonas verdes (art. 361.5).
Fuera de esos casos, al vencer el plazo la casa queda fuera de ordenación, pero sigue sin ser legal. Caben reparaciones para la habitabilidad y el ornato y obras para el uso consolidado o uno previsto en el plan, sin aumentar volumen ni altura (art. 362.2); con uso consolidado, la licencia puede admitir usos complementarios y obras que exija la normativa sectorial (art. 362.3). Esa situación es además causa de expropiación, y la indemnización no valora las obras ilegales (art. 362.4).
Cataluña: 6 años, salvo suelos reservados o protegidos
En espacios libres públicos o viales reservados por el plan, o en suelo que el art. 32.a obliga a clasificar como no urbanizable, no prescriben ni la acción ni la orden. En el resto, los 6 años parten de la vulneración o de la terminación (TRLU, art. 207 y art. 32.a), o desde que se anula una licencia ilegal.
Galicia: 6 años y después solo obras limitadas
Para obras sujetas a licencia (art. 142.2) no hay plazo en zonas verdes, espacios libres, viarios, dotaciones o equipamientos públicos del plan, ni en el retranqueo de 4 m del art. 92.1 (LSG, art. 155). En el resto, pasados 6 años desde la terminación sin medidas (art. 153), la casa queda sujeta al art. 90: pregunte al ayuntamiento qué apartado se aplica. En rústico, con título urbanístico, caben conservación, reforma y rehabilitación, pero nunca ampliarla (art. 90.2). Pida su expediente al ayuntamiento y a la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística (LSG, art. 156).
Murcia: no confunda la sanción con la demolición
En sistemas generales, zonas verdes, viales o espacios naturales especialmente protegidos, entre otros, el restablecimiento puede ordenarse siempre; en el resto, la ley no dice cuándo prescribe, así que pregunte a su abogado qué plazo protege la casa, si hay alguno. Los 4 u 8 años son plazos de prescripción de la infracción, que afectan a la multa, no al restablecimiento (LOTURM, art. 272 y art. 294.1–294.2).
¿Inscribir por antigüedad equivale a legalizar?
No. La inscripción por antigüedad (obra nueva por antigüedad) solo cabe cuando ya no puede ordenarse la demolición; no, por ejemplo, en el no urbanizable valenciano para una casa terminada desde el 08.02.2019. Exige los documentos del apartado sobre la antigüedad, con fecha de terminación y una descripción que coincida con el título; el registrador lo comunica al ayuntamiento (TRLSRU, art. 28.4.a).
Si la casa se inscribió así sin certificado municipal, pregunte en el Registro por la nota marginal con su situación urbanística antes de pagar (TRLSRU, art. 28.4.c).
¿Qué comprueba TerrenoCheck sobre la casa?
Incluye además inundabilidad, Natura 2000, espacios protegidos, montes públicos, Costas y, salvo en Galicia, Baleares y Canarias, vías pecuarias: informe de ejemplo.
¿Qué pedir antes de pagar las arras?
Antes de pagar, resuelva las comprobaciones generales, las de su comunidad y las propias de la situación de la casa, o pida a su abogado que convierta lo pendiente en condición de las arras, con fecha y devolución íntegra si falla. Pregunte al ayuntamiento qué tasas cobra y a su arquitecto y su abogado presupuesto cerrado y plazo. Los 6 meses que tiene el ayuntamiento para resolver (AFO o legalización balear) empiezan cuando se presenta la solicitud, pueden suspenderse (Ley 39/2015, art. 22) y, si no resuelve, la solicitud se entiende denegada: fije en las arras una fecha propia de devolución, contando también el tiempo que lleva preparar la solicitud.
Documentos y respuestas antes de pagar las arras
- Casa legal o legalizable: licencia o legalización que coincida con la casa visitada y el documento del uso residencial que corresponda (licencia de primera ocupación o declaración responsable, según la comunidad)Vendedor y ayuntamiento; su abogado confirma cuál
- C. Valenciana: respuesta escrita del ayuntamiento sobre expedientes abiertos y si aún puede ordenarse la demolición, y, si existe, la declaración de minimización y la licencia posteriorAyuntamiento; su abogado la revisa
- Andalucía: reconocimiento AFO que incluya el edificio existente y su uso, o el certificado de casa terminada antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975Vendedor y ayuntamiento
- Baleares: licencia de legalización extraordinaria; si solo hay solicitud, ponga la licencia como condición de las arrasVendedor, ayuntamiento y consell insular
- Fecha documentada de la casa y de cada añadido (porche, piscina, garaje, anexo), comparada por el técnico con planos, licencia o AFOVendedor y técnico
- Clase y categoría del suelo y afecciones; en Baleares, también la clasificación cuando se construyóAyuntamiento y organismos sectoriales
- Expedientes de disciplina y órdenes: pida por escrito los expedientes abiertos y cerrados y las órdenes sin ejecutar sobre la fincaAyuntamiento y órgano autonómico o insular; pregunte a ambos
- Obras previstas y conexiones a suministrosAyuntamiento y compañías suministradoras
- Agua y aguas residuales si no hay red: de dónde sale el agua (pozo, depósito), con qué autorización y cómo se depuran las aguas residuales, con el coste de lo que haya que cambiarVendedor, técnico y administración competente
- Nota simple, documentos de inscripción y notas marginalesRegistro y vendedor
- Qué compra exactamente: una finca registral propia o una cuota indivisa de una finca mayor, y que coincida con la casa y el terreno visitadosRegistro y su abogado
- Plazos, condiciones de las arras y procedimientos penales o sentencias que afecten a la casa (en Andalucía, la resolución AFO debe mencionar los procedimientos penales)Abogado propio
- Oferta de financiación para esta casa, o una condición de financiaciónEntidad prestamista y su abogado
La escritura de compraventa debe indicar la situación urbanística de los edificios fuera de ordenación; si no lo hace, el comprador puede rescindir la venta en 4 años y reclamar daños. Su abogado debe confirmar si la resolución AFO concreta entra en esa regla (TRLSRU, art. 27.2.a y art. 27.3).