Resuelva estas tres preguntas en orden:
- ¿El suelo es público o privado? Sitúe la parcela y la casa en el deslinde aprobado. Si ocupan dominio público, compruebe la concesión. Si la línea no está clara o hay un deslinde en curso, obtenga por escrito la posición de la Demarcación antes de pagar.
- ¿Son 100 m o 20 m? Pregunte al ayuntamiento si el suelo era urbano el 29 de julio de 1988; si lo era, la protección suele ser de 20 m.
- ¿Son legales la casa y las obras previstas? Contraste lo construido con sus permisos y cualquier legalización; compruebe también si la ley permite la reforma prevista.
¿Cómo funciona la servidumbre de protección de 100 metros?
La Ley de Costas fija 100 m de protección tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar (art. 23.1).
La ribera comprende la zona alcanzada por los mayores temporales conocidos o, si llega más adentro, la pleamar máxima viva equinoccial, y las playas, incluidas las dunas necesarias para su estabilidad y defensa costera (art. 3.1). También son dominio público los acantilados sensiblemente verticales en contacto con el mar u otros espacios de dominio público marítimo-terrestre, hasta su coronación (art. 4.4).
El Estado puede ampliar la protección hasta otros 100 m cuando sea necesario para asegurar su efectividad en ese tramo, de acuerdo con la comunidad autónoma y el ayuntamiento (art. 23.2).
¿Cuándo se reduce la protección a 20 metros?
Pida al ayuntamiento un certificado de la clasificación urbanística vigente el 29 de julio de 1988: la clasificación actual no prueba la de entonces. En esta guía, «DT» es una disposición transitoria de la Ley de Costas, salvo que se cite otra ley.
| Su situación | Qué rige | Qué pedir |
|---|---|---|
| Suelo urbano el 29 de julio de 1988 | Protección de 20 m. Eso no permite por sí solo viviendas nuevas: hace falta un plan aprobado que cumpla todas las condiciones de la DT 3ª.3 (alineación con una fila de edificios existente y construcción adosada, entre otras). Los conjuntos históricos siguen su régimen especial. | Clasificación de 1988 y, para viviendas nuevas, el plan que justifique las condiciones de la DT 3ª.3. |
| Suelo entonces urbanizable programado o apto para urbanizar, con plan parcial aprobado definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas | Régimen urbano de 20 m, sujeto a comprobar ejecución y revisión del plan (DT 3ª.2.b). | Aprobación definitiva, plazos y prueba de ejecución; revisiones posteriores. |
| Núcleo edificado que no era urbano en 1988 y alega los 20 m por la Ley 2/2013 | La DT 1ª.1 de la Ley 2/2013 abrió un plazo de dos años, hasta el 31 de mayo de 2015, para solicitar ese régimen cumpliendo requisitos de servicios y grado de edificación del núcleo. Exigía informe ministerial favorable; las viviendas nuevas del art. 25 siguen prohibidas. | Ayuntamiento y Demarcación: expediente de aplicación e informe. El comprador ya no puede solicitarlo. |
| Cualquier otra situación en 1988 (no urbanizable o no programado, sin plan parcial aprobado, o plan sujeto a revisión conforme a la DT 3ª.2.b) | Por regla general, los 100 m, aunque el suelo se reclasificara después (DT 3ª.1–2). | Clasificación de 1988 y expediente del plan, revisados por su abogado. |
| Márgenes de río hasta donde llega la marea | La protección puede reducirse hasta un mínimo de 20 m (art. 23.3). | Resolución que aprueba la reducción y su plano. |
Los planes parciales contrarios a la ley aprobados entre enero y julio de 1988, o no ejecutados en plazo por causas no imputables a la Administración, debían adaptarse a ella salvo que eso diera derecho a indemnización (DT 3ª.2.b). Si es su caso, su abogado debe confirmar qué anchura rige.
El agente dice que Costas no le afecta: ¿cómo compruebo una casa existente?
- Compruebe primero la casa en el visor de MITECO (pasos) y pida a la Demarcación de Costas el plano aprobado que muestre si queda dentro de la línea de protección.
- Si la casa está en la zona de protección, pida los documentos que prueben que se construyó legalmente: licencia anterior al 29 de julio de 1988 (y autorización estatal, si se exigía), resolución de legalización o autorización excepcional. Si una revisión del deslinde la incluyó después, pida también ese expediente, que fija las obras permitidas (art. 13 bis.3). Si el ayuntamiento no conserva la licencia, un certificado municipal de antigüedad acredita la fecha, no la licencia; su abogado debe confirmar la base legal.
- Sin esa base, la casa puede acabar con una orden de demolición: no entregue arras.
Fuera de la línea de protección aprobada para ese tramo (100 m por regla general, 20 m donde se redujo y más donde se amplió, hasta 200 m, art. 23.2) no se aplican los límites de obra de esa zona. La casa puede seguir en la zona de influencia de 500 m y los accesos públicos al mar deben respetarse.
Si la casa está dentro, compruebe si está amparada por la DT 4ª.2. Cubre la casa construida con licencia municipal (y autorización estatal, si se exigía) otorgada antes del 29 de julio de 1988, aunque se terminara después, y las obras anteriores a la ley legalizadas por razones de interés público.
¿Qué puede hacer con la casa?
Si la DT 4ª.2 cubre la casa y esta ocupa suelo privado, sigue siendo propiedad privada: se puede vivir en ella, venderla, repararla y modernizarla, pero no ampliarla. Si se derriba total o parcialmente, lo que se construya en su lugar debe cumplir íntegramente la ley, y la ley prohíbe por regla general viviendas nuevas en la zona de protección (art. 25.1.a, salvo la excepción urbanística de la DT 3ª.3). En un piso, estos límites afectan a todo el edificio: la comunidad no puede añadir plantas ni reconstruir con más volumen.
¿Qué necesita para reformarla?
Para obras de reparación o modernización de la DT 4ª.2, presente la declaración responsable antes de la licencia municipal. Se presenta a la comunidad autónoma, o al Estado (la Demarcación de Costas) si la casa está en concesión o las obras quedan solo en dominio público o en la servidumbre de tránsito (Reglamento de Costas, DT 15ª.2). Debe acreditar que no aumenta volumen, altura ni superficie, que la calificación energética sube dos letras o llega a la B y que se ahorra agua, cuando estos requisitos se apliquen a la obra (Ley de Costas, DT 4ª.3; Reglamento de Costas, DT 15ª). Pida presupuesto de esa mejora antes de las arras: puede encarecer la reforma.
| Situación | Qué se permite | Fuente |
|---|---|---|
| Obra anterior a la ley sin la autorización de Costas entonces exigible | Demolición salvo legalización por interés público. | Ley de Costas, DT 4ª.1 |
| Casa amparada (DT 4ª.2) en dominio público | Obras limitadas descritas arriba; demolición al extinguirse la concesión, a costa del titular y con depósito para cubrirla (art. 72). | DT 4ª.2.a |
| Casa amparada (DT 4ª.2) en la servidumbre de tránsito | Informe estatal previo; si no se emite en dos meses desde la solicitud, se entiende favorable. En una expropiación no se paga el valor que añadan estas obras. | DT 4ª.2.b |
| Casa amparada (DT 4ª.2) en protección, fuera de la servidumbre de tránsito | En caso de expropiación, no se tiene en cuenta el aumento de valor derivado de estas obras; tras demolición total o parcial, la nueva construcción debe cumplir íntegramente la ley. | DT 4ª.2.c |
| Edificación incorporada a la zona de servidumbre de protección por una revisión del deslinde | Mismos límites de obra, mejora energética y ahorro de agua; declaración responsable autonómica antes de la licencia; informe estatal favorable previo si afecta al tránsito. | Art. 13 bis.3 |
Para obras e instalaciones nuevas, la zona de protección solo admite por regla general las que no puedan ir en otro lugar, los servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público y las instalaciones deportivas descubiertas (Ley de Costas, art. 25.2), cada una con autorización autonómica (Reglamento de Costas, art. 49.1). Nada de esto levanta la prohibición de viviendas nuevas.
¿Cómo encuentro el deslinde de mi parcela?
- Abra el Visor del Dominio Público Marítimo-Terrestre de MITECO.
- Localice la parcela por su referencia catastral y compruebe que coincide con lo que vio en la visita.
- Distinga dominio público, ribera y protección; la leyenda indica si las líneas están aprobadas o en tramitación.
- Conserve el plano, su estado y la referencia del deslinde.
- Con ambas referencias, pida a la Demarcación de Costas el plano aprobado y la posición de parcela y vivienda.
El visor no dibuja las líneas de tránsito ni de influencia. Medir desde la ribera solo orienta: la Demarcación confirma el trazado y la anchura del tránsito, y el planeamiento fija la zona de influencia.
¿Qué decidir antes de entregar las arras?
La nota simple cuesta 9,02 € más IVA en la web del Colegio de Registradores y suele llegar en menos de dos horas. Pregunte a la Demarcación y al ayuntamiento el coste y el plazo de sus certificados, y fije la fecha de las arras para cuando los tenga y haya podido revisarlos.
La primera lista sirve para toda compra; la segunda, si alguna parte de la parcela ocupa dominio público; la tercera, si va a hacer obras o el tramo está declarado en regresión grave.
Documentos antes de las arras: toda compra
- Plano aprobado, límites de ribera y protección, referencia del deslinde y expedientes abiertos (pida un certificado de colindancia, que sitúa la finca respecto al deslinde)Demarcación de Costas
- Anchura aplicable y planeamiento; fundamento de cualquier reducción (vea la tabla de los 20 m)Ayuntamiento y Demarcación de Costas
- Nota simple, diferencias con el plano y condiciones de devolución de las arrasRegistro de la Propiedad y abogado propio
- Fechas de construcción, licencias, autorizaciones exigibles, legalización y expedientes u órdenes de demolición sobre la casa y sus obras posterioresVendedor, ayuntamiento y Demarcación de Costas
- Accesos públicos al mar, tránsito y situación de puertas, muros y vallasAyuntamiento y Demarcación de Costas; contraste plano y visita
Si alguna parte de la parcela o sus construcciones ocupa dominio público (concesión)
- Título completo con el uso autorizado (¿vivienda?), vencimiento, prórrogas, canon y deudas pendientes, y qué pasa con las obras al extinguirse: retirada a costa del titular o mantenimiento con reversión gratuita al Estado (art. 72; una casa de la DT 4ª.2 en dominio público se demuele)Vendedor y Demarcación o, donde se transfirió la gestión, la comunidad (p. ej., Galicia desde el 1 de julio de 2025; RD 394/2025)
- Reconocimiento escrito de que el comprador cumple las condiciones, previo a la transmisión (art. 70.2)Administración que gestione la concesión
- Si el vendedor heredó la concesión: prueba de que comunicó el fallecimiento y su voluntad de subrogarse dentro de cuatro añosVendedor y esa Administración
- Hipotecas o embargos sobre la concesión y prueba de que el acreedor los comunicó antes a la Administración (art. 70.3)Vendedor y esa Administración
Si va a reformar o el tramo está en regresión grave
- Obras de la DT 4ª.2: declaración responsable antes de la licencia, como se explica en casas existentesComunidad autónoma o Demarcación; confirme el organismo en su comunidad
- Obras que afecten al tránsito: informe estatal favorable previoDemarcación de Costas; confirme los demás trámites
- Orden ministerial de regresión grave publicada en el BOE, si existe (art. 13 ter)Demarcación de Costas
No pague todavía si faltan documentos que acrediten el límite, la legalidad de la casa o la transmisión de la concesión. Con su abogado, deje escrito en cualquier documento de reserva o contrato de arras de qué comprobaciones depende la compra, la fecha límite y la devolución íntegra si alguna falla o un documento no llega.
¿Qué derecho concede una concesión y cómo se transmite?
El dominio público no se vende ni se adquiere por posesión prolongada (art. 7). La concesión permite ocuparlo; no concede su propiedad.
Si una revisión del deslinde incorpora terrenos al dominio público, sus propietarios reciben una concesión de 75 años, sin canon, salvo renuncia (art. 13 bis.2).
A quienes perdieron en 1988 la propiedad de terrenos que pasaron al dominio público, la ley les reconoció una concesión: 30 años prorrogables por otros 30 si una sentencia firme anterior a la ley había declarado su propiedad (DT 1ª.1), y 30 años para ciertos titulares inscritos (DT 1ª.2). Compruebe la concesión realmente otorgada, desde cuándo corre y sus prórrogas.
En un tramo que el Estado haya declarado en regresión grave por orden ministerial publicada en el BOE (art. 13 ter) no se otorgan nuevos títulos de ocupación del dominio público; la excepción para ciertos servicios públicos no permite viviendas. Allí, el derecho de ocupación de edificios existentes se extingue si el mar los alcanza o existe riesgo cierto de que lo haga (art. 13 ter.4).
Cualquier concesión puede revocarse si sus obras o instalaciones corren riesgo cierto de ser alcanzadas por el mar (art. 78.1.m). La revocación afecta al derecho a ocupar el dominio público, no a la propiedad privada que solo está en la zona de protección.
El artículo 2 de la Ley 2/2013 permite solicitar, antes del vencimiento, la prórroga de concesiones anteriores a esa ley y derechos de la DT 1ª de la Ley de Costas. Puede llegar a 75 años, pero cómo se cuenta depende del régimen y de las fechas: desde la solicitud, según la Ley 2/2013, o desde el otorgamiento inicial con todas sus prórrogas, según el art. 20.4 de la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático. No se aplica a zonas de servicio portuarias. Antes de pagar, pida a la Administración que gestione la concesión que confirme por escrito la fecha exacta de vencimiento.
La transmisión entre vivos exige reconocimiento administrativo previo de que el comprador cumple las condiciones (art. 70.2). Si el vendedor heredó, compruebe que comunicó el fallecimiento y su voluntad de subrogarse dentro de cuatro años; sin comunicación, la concesión se extingue.
¿Qué cambia en Andalucía?
En Andalucía, lo construido sin licencia en dominio público, en la servidumbre de protección o en suelo rústico de la zona de influencia no queda a salvo con el paso del tiempo: la Administración puede ordenar en cualquier momento que se restablezca la legalidad, incluida la demolición (LISTA, Ley andaluza 7/2021, de 1 de diciembre, art. 153.2). En la zona de influencia, esto rige hasta que la legislación estatal de costas lo regule (LISTA, DT 6ª). La regla que trata los edificios anteriores a 1975 como si tuvieran licencia no vale en dominio público ni en las servidumbres (LISTA, DT 5ª.3). Pida al ayuntamiento o a la Junta los expedientes de la casa.
¿Qué otras franjas afectan a la parcela?
| Zona | Anchura y origen | Qué limita | Qué pedir |
|---|---|---|---|
| Servidumbre de tránsito | 6 m desde el límite interior de la ribera; hasta 20 m donde el paso sea difícil o peligroso | Paso de peatones y vehículos de salvamento, salvo espacios especialmente protegidos. Puede albergar un paseo marítimo; las obras excepcionales en dominio público exigen sustituirla por otra franja en condiciones análogas (art. 27). | Ribera, recorrido y franja sustitutoria, si existe. |
| Zona de influencia | La fija el planeamiento: mínimo 500 m desde el límite interior de la ribera | Evita pantallas arquitectónicas; la densidad no puede superar la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar del municipio (art. 30.1.b). | Planeamiento, delimitación y densidad de referencia. |
Compruebe si un acceso público al mar atraviesa o bordea la parcela y confronte el plano con las puertas, muros y vallas existentes. No pueden cortarse los accesos sin una alternativa equivalente (art. 28.4). El tránsito debe quedar libre, salvo lo indicado arriba (art. 27). En los primeros 20 m de protección, las vallas y muros solo caben en las condiciones que fije el reglamento (Ley de Costas, art. 24.2). Aclárelo antes de contar con todo el jardín como privado y vallado.
Consulte también la guía sobre suelo rústico, urbano y urbanizable.
¿Qué aclaran el Registro y el expediente de Costas?
El Registro debe denegar la inscripción de la delimitación gráfica de una finca que invada, total o parcialmente, el dominio público (Ley Hipotecaria, art. 199.1): resuelva cualquier diferencia entre la nota simple y el plano de Costas antes de la escritura.
Un deslinde puede iniciarse de oficio o a petición; se oye a los colindantes y su inicio consta en el Registro (art. 12.1–12.4).
Si un deslinde aprobado incluyó parte de la finca, la acción civil para reclamarla prescribe a los 5 años de su aprobación (art. 14); compruebe si ese plazo ya ha pasado.
Puede ampliar el extracto de Torrox o consultar el informe de ejemplo. Junto a cauces o en zonas bajas, revise también las zonas inundables del SNCZI.
Puede comprobar su parcela con TerrenoCheck; aclare el límite aprobado y el título con la Administración.