¿Cómo saber si una parcela es inundable en el visor SNCZI antes de comprar?

Mapa de zonas inundables del SNCZI: cómo consultar una parcela

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI), del MITECO, solo cubre los tramos estudiados: que la inmobiliaria no sepa de inundaciones anteriores o que la parcela aparezca sin color no garantiza que esté fuera de riesgo.

Abra el visor del SNCZI en un ordenador (en el móvil, puede usar la aplicación infoAGUA). Los botones son iconos; al pasar el ratón por encima aparece su nombre. Para encontrar la parcela, pulse Herramientas (la llave inglesa, abajo a la derecha) y Localizar, elija Referencia catastral y escriba la referencia catastral. El visor marca un punto, pero no dibuja los linderos: contraste el punto y la casa con el plano de la finca y, si quedan cerca de una línea de inundación, pida una comprobación técnica.

1. Pulse Árbol de servicios (la carpeta, arriba a la izquierda), luego Cartografía de zonas inundables (ZI) de origen fluvial y Extensión de zonas inundables. Un clic en el nombre de la capa la activa y otro la desactiva: T=10, T=100 y T=500 años, de una en una, porque la de 500 años tapa las demás. Leyenda (el bocadillo) muestra cada color.
2. Para el calado (la profundidad del agua), active Peligrosidad por inundación fluvial T=100 años, en Mapas de peligrosidad de la misma carpeta (RD 903/2010, art. 8.3.a). La Leyenda da tramos desde menos de 0,2 m hasta más de 2 m; en nuestra prueba, al pulsar un punto no salió ninguna cifra, así que lea el color. Consúltelo donde está la casa y en su acceso: más de 1 m con la avenida de 100 años es uno de los criterios de la zona de flujo preferente (ZFP), donde se aplican restricciones específicas a la edificación. Pida a un técnico que compare el nivel previsto del agua con el suelo de las estancias habitables y con el acceso.
3. En Cauces con estudios de dominio público hidráulico (DPH), active Zona de flujo preferente (la ZFP) y la línea del cauce: Cauces con DPH cartográfico (estimado) o Cauces con DPH deslindado (aprobado). No hay capa de la servidumbre de 5 m ni de la zona de policía de 100 m: mídalas desde la línea con Herramientas > Mediciones y confirme con el organismo de cuenca que rigen esas anchuras. La línea estimada es orientativa; el deslinde aprobado es vinculante y de él se miden los 5 m y los 100 m. Si no hay deslinde aprobado o la casa está cerca de la línea, pida al organismo de cuenca que confirme por dónde pasa el límite.
4. Compruebe si la casa y las obras previstas quedan dentro de cada zona. El límite de la zona de policía puede atravesar la parcela.
5. Guarde el plano, el nombre del estudio, su fecha de aprobación y el organismo de cuenca. Los mapas se revisan cada seis años: pregunte si existe un ciclo más reciente antes de pagar (RD 903/2010, art. 21.2). En la Comunitat Valenciana, pregunte también cómo clasifica la parcela el PATRICOVA (Decreto 201/2015), que tiene su propia cartografía de peligrosidad.

El organismo de cuenca al que debe dirigirse depende de la cuenca del río. Por ejemplo:

• Casi toda Murcia y el sur de Alicante (Vega Baja): Confederación Hidrográfica del Segura.
• La mayor parte del resto de la Comunitat Valenciana: Confederación Hidrográfica del Júcar.
• Andalucía: Confederación Hidrográfica del Guadalquivir en su cuenca; Junta de Andalucía en las Cuencas Mediterráneas Andaluzas (del Campo de Gibraltar a Almería), Guadalete-Barbate y Tinto-Odiel-Piedras; algunas zonas vierten al Segura o al Guadiana.
• Cataluña: Agència Catalana de l'Aigua (ACA) en las cuencas internas de Cataluña; Confederación Hidrográfica del Ebro en la cuenca del Ebro (la mayor parte de Lleida).

Escriba a ese organismo por su sede electrónica o en cualquier oficina de registro de las administraciones: indique la referencia catastral, adjunte plano y descripción de la obra y pida respuesta por escrito.

Estas capas no muestran la inundación por lluvia ni el drenaje local: pida al técnico que revise ambos.

¿No piensa hacer obras? Pase directamente al seguro de hogar y a lo que debe quedar resuelto antes de las arras; junto al mar, lea también la sección de la costa.

Periodo de retorno: ¿qué significan T10, T100 y T500?

Un periodo de retorno de T años significa una probabilidad de 1/T cada año de que se supere esa avenida: T10, el 10 %; T100, el 1 %; T500, el 0,2 %. T100 no significa una inundación cada cien años: en 30 años, la probabilidad de que ocurra al menos una avenida así ronda el 26 %; para T10, el 96 %; para T500, el 6 %.

La zona inundable legal es la que alcanzaría la avenida teórica de 500 años (artículo 14.1 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico).

¿Qué limita cada zona junto al cauce?

Son reglas estatales: consulte al ayuntamiento y al organismo de cuenca las normas autonómicas complementarias aplicables.

Servidumbre y policía: no mida desde el agua visible

El límite del cauce lo marcan las máximas crecidas ordinarias. Es privado el cauce por el que solo discurren ocasionalmente aguas pluviales y que, desde su origen, atraviesa únicamente fincas privadas. Aun así, el dueño no puede hacer obras que desvíen el agua en perjuicio de otros o cuya destrucción por una avenida pueda causar daños (Ley de Aguas, art. 5). Si un cauce seco cruza la parcela, compruebe su condición.

En policía se controlan construcciones, cambios sustanciales del relieve, extracción de áridos y usos que obstaculicen avenidas o degraden el agua.

¿Se puede construir o ampliar en zona de flujo preferente?

La ZFP es la zona donde la avenida de 100 años causaría daños graves (calado de más de 1 m, velocidad de más de 1 m/s o calado por velocidad por encima de 0,5 m²/s), más la vía de intenso desagüe. Basta estar en una de las dos (RDPH, art. 9.2). Las reglas dependen de la situación del suelo el 30 de diciembre de 2016, cuando entraron en vigor.

Si piensa ampliar la casa:

• ZFP, suelo rural a 30.12.2016: por regla general, no.
• ZFP, suelo ya urbanizado: posible con condiciones de seguridad y certificado registral.
• T500 fuera de ZFP: depende de la situación del suelo, del planeamiento y de las condiciones de seguridad; situar las nuevas estancias sobre la cota de 500 años no garantiza la autorización. Pregunte por escrito al ayuntamiento y al organismo de cuenca si su ampliación cuenta como edificación nueva: de eso dependen las condiciones.
• Dentro de la zona de policía de 100 m: pregunte además al organismo de cuenca qué autorización o comunicación exigen sus obras.

Estas reglas pueden sumarse: si proyecta ampliar una casa a 60 m del límite del cauce, en T500 pero fuera de la ZFP y en suelo rural, confirme qué condiciones del art. 14 bis le corresponden y qué trámite exige la zona de policía.

ZFP en suelo rural el 30 de diciembre de 2016

Para ampliar: por regla general, prohibido. El artículo 9 bis.1 enumera las actuaciones prohibidas; para una vivienda, importan sobre todo estas:

• Una casa nueva o reparaciones y rehabilitaciones que aumenten la ocupación en planta o el volumen, incluida una ampliación.
• Cambios de uso que aumenten la vulnerabilidad frente a las avenidas.
• Garajes subterráneos, sótanos, cualquier edificación bajo rasante y aparcamientos permanentes en superficie.
• Cerramientos y vallados impermeables, como muros estancos.
• Rellenos que cambien la rasante y reduzcan significativamente la capacidad de desagüe.

Las reparaciones y rehabilitaciones que no aumentan ocupación ni volumen no están en esta lista, y se exceptúan las obras imprescindibles para adaptar edificios existentes a la normativa sectorial. Si la compra depende de ampliar, cuente con que aquí no es posible salvo que el organismo de cuenca confirme por escrito que se aplica una de las excepciones siguientes o el régimen municipal del 9 quater.

¿Piscina, reconstrucción o garaje? Pregunte al organismo de cuenca cómo califica su proyecto, por ejemplo si derribar y reconstruir cuenta como edificación nueva. Si proyecta una piscina enterrada, pregunte si la consideran edificación bajo rasante. Esta prohibición solo rige en ZFP sobre suelo rural en 2016. En ZFP sobre suelo urbanizado, pregunte si le afecta el artículo 9 ter; en el resto de la zona de policía, pregunte qué trámite exige. En T500 fuera de la ZFP y de la zona de policía, pregunte al ayuntamiento si le afectan las condiciones del art. 14 bis.

Hay además excepciones muy concretas: edificaciones agrícolas de hasta 40 m², obras de aprovechamientos de agua reconocidos y conservación, adaptación y restauración de construcciones singulares con su uso tradicional o el autorizado antes del 30.12.2016 (solo cabe cambiarlo a museo). Ninguna permite una vivienda nueva. Las tres exigen no aumentar la vulnerabilidad de personas y bienes, no agravar significativamente la inundabilidad ni condicionar la defensa de la zona urbana.

«Suelo rural» es una categoría de la ley estatal de suelo: incluye el preservado de urbanización y aquel cuya urbanización no ha terminado. No equivale al suelo rústico del plan municipal. Es suelo urbanizado el integrado legalmente en la malla urbana que además cumple una de las condiciones de la Ley de Suelo: urbanizado según el plan, con infraestructuras y servicios en funcionamiento o con una parte mínima de las parcelas ya edificada; ciertos núcleos rurales tradicionales también pueden serlo. La proximidad a una carretera no basta. Pida al ayuntamiento que certifique por escrito la situación de la parcela en esa fecha y su base documental.

ZFP en suelo ya urbanizado en esa fecha

Para ampliar: posible con condiciones. El artículo 9 ter admite nuevas construcciones, ampliaciones, cambios de uso y sótanos siempre que no aumenten la vulnerabilidad, no agraven de forma significativa la inundabilidad ni condicionen las defensas urbanas. Las condiciones:

• Nuevos usos residenciales a una cota que no alcance la avenida de 500 años.
• Garajes subterráneos y sótanos estancos frente a esa avenida, con estudios específicos contra el colapso que incluyan la carga sólida transportada, y respiraderos y vías de evacuación sobre esa cota.
• Antes de las obras, certificado del Registro de la Propiedad que acredite la anotación de que la construcción está en ZFP.

Régimen especial municipal del artículo 9 quater

Solo permite edificar fuera de la zona de policía. El artículo 9 quater prevé un régimen especial para municipios con al menos un tercio de superficie en ZFP o cuyo territorio y otros condicionantes impidan crecer fuera de zonas inundables. Lo reconoce la comunidad autónoma; hasta que lo haga, cada expediente necesita su propia justificación técnica, que deben aceptar las administraciones competentes. Pregunte al ayuntamiento si el municipio tiene ese reconocimiento.

Aun con este reconocimiento, las edificaciones nuevas deben quedar fuera de la zona de policía, cumplir las condiciones de seguridad y tener el certificado registral antes de las obras. Si su casa está a menos de 100 m del límite del cauce y la ampliación se considera edificación nueva, este régimen no le ayuda.

¿Qué permite el resto de la zona inundable T500?

Para ampliar: posible con condiciones, sin garantía. Fuera de la ZFP, el artículo 14 bis distingue la situación del suelo el 30.12.2016:

• Suelo rural: las nuevas actividades y edificaciones deben situarse, en lo posible, fuera de la zona inundable. Si no es posible, se aplica la normativa autonómica teniendo en cuenta el art. 14 bis.1.a: nuevos usos residenciales sobre la cota de 500 años, condiciones específicas para sótanos y acceso en emergencias.
• Usos sensibles como hospitales, centros escolares, residencias o campings deben evitarse en ese suelo rural; una vivienda particular no es uno de ellos.
• Suelo ya urbanizado: puede permitirse nueva edificación, teniendo en cuenta, en la medida de lo posible, tanto las condiciones de seguridad como los límites a usos sensibles anteriores.

Dentro de la zona de policía, la regla general es autorización previa o declaración responsable (RDPH, art. 78 ter.1); pida al organismo de cuenca que confirme el trámite. Fuera de policía, autoriza la administración competente con los límites anteriores e informe previo del organismo de cuenca, salvo que el planeamiento ya lo incorpore (RDPH, art. 14 bis.5).

El certificado registral previo a las obras acredita la anotación de zona inundable del artículo 14 bis.4 o, en el supuesto del artículo 9 ter.2, la de ZFP. La construcción iniciada antes del 30 de diciembre de 2016 no exigía esa anotación por esta regla; compruebe aparte las obras posteriores. Que falte la anotación no prueba que no haya riesgo.

En Andalucía, la LISTA (ley andaluza del suelo) permite actuar sin límite de tiempo contra obras ilegales en suelo rústico preservado por riesgo de inundación mientras persista: en una casa sin licencia en suelo rústico, la antigüedad no la protege.

¿Y si la vivienda está junto al mar?

Consulte también la inundación marina. Donde las defensas costeras se consideran adecuadas, el mapa marino puede mostrar solo el escenario de baja probabilidad, T500, así que una capa de alta probabilidad vacía no acredita ausencia de riesgo marino. En el mismo visor del SNCZI, abra Árbol de servicios > Cartografía de zonas inundables (ZI) de origen marino. Revise además el deslinde de Costas, que responde a otro régimen.

¿Qué comprueba el informe TerrenoCheck?

Seguro de hogar y Consorcio: ¿qué comprobar?

El Consorcio de Compensación de Seguros indemniza los riesgos extraordinarios, entre ellos la inundación, con condiciones. Para pagar daños materiales, exige una póliza al corriente de pago que cubra al menos un riesgo ordinario, como incendio o robo; un multirriesgo de hogar lo cumple. En viviendas y comunidades de propietarios no se aplica franquicia. El Consorcio cubre los mismos bienes y las mismas sumas que su póliza (RD 300/2004, art. 5.1): si solo asegura el contenido, el edificio queda fuera, y si hay infraseguro, puede reducirse la indemnización: confirme cómo se aplica la regla proporcional (art. 5.3). En un piso, el edificio puede estar en la póliza de la comunidad: pídala también. La lluvia caída directamente sobre la casa o recogida por su cubierta, azotea, desagües o patios no es inundación extraordinaria (RD 300/2004, art. 2.1.c): pregunte al asegurador cómo la cubre su póliza ordinaria.

Una póliza nueva tiene, por regla general, siete días de carencia para riesgos extraordinarios. No rige si sustituye a otra sin interrupción (salvo para aumentos de capital o nuevas coberturas) ni si se acredita que no pudo contratarse antes por falta de interés asegurable (RD 300/2004, art. 8.1). Contrate continente y contenido desde la escritura, con capitales calculados según la valoración de la póliza, y confirme por escrito desde cuándo queda cubierta la inundación extraordinaria.

¿Qué debe quedar resuelto antes de pagar las arras?

Si prevé obras, o la casa tuvo obras después de 2016, pida al ayuntamiento que documente la situación de la parcela el 30.12.2016 y el régimen de esas obras. Adjunte plano y descripción; contraste la respuesta con el organismo de cuenca.

No pague las arras todavía si…

• La ampliación de la que depende la compra está prohibida, o nadie ha acreditado qué régimen le corresponde.
• Una duda sobre el cauce, la cobertura o la posición de la casa puede cambiar el uso que tiene previsto.
• Las autorizaciones o certificados exigibles no se han comprobado y la administración competente no ha confirmado por escrito que no hicieran falta.
• Las estancias habitables o el único acceso se han inundado o quedan dentro del área inundable de 10 o 100 años, y no ha aclarado qué supone para su seguridad y las reparaciones.
• Ninguna aseguradora le ofrece una cobertura asequible.
• El contrato le obliga a comprar aunque las comprobaciones pendientes contradigan lo ofrecido.

La devolución no es automática. Pida a su abogado que aclare el tipo de arras: con las penitenciales, si usted desiste pierde lo entregado y si desiste el vendedor le devuelve el doble (Código Civil, art. 1454); otras pueden obligarle a comprar. Aclare también por escrito si la señal de reserva que pida la inmobiliaria se devuelve y cuándo. La intervención del notario no sustituye la revisión del riesgo de inundación y de los permisos por su abogado y un técnico.