En Altea (Alicante), la titular de la finca registral 32.659 quiso inscribir en el Registro de la Propiedad una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral, con una superficie de 6.362 m² frente a los 6.802 m² inscritos. Pedía reducir la cabida en 440 m² (6.802 − 6.362 = 440; 440 / 6.802 = 6,47 %). Parece el caso fácil: nadie suele oponerse a que alguien declare menos terreno. Pero durante el procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria el Ayuntamiento alegó que la nueva delimitación invadía un camino público y el titular de la finca colindante 7.546 se opuso. El registrador denegó la inscripción y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) le dio la razón: las dudas estaban fundadas y la representación alternativa no respetaba la cartografía catastral (Resolución de 8 de enero de 2025, BOE-A-2025-2639).
El problema no era la superficie, sino por dónde pasaban las coordenadas. Esta guía explica dónde están las coordenadas de tu parcela en el Catastro, qué son la representación gráfica alternativa, el fichero GML y el informe de validación gráfica, qué pide el notario y el registrador, y qué hacer cuando tu parcela no coincide con el Catastro, tanto si compras un terreno como si compras una casa con parcela.
Dónde están las coordenadas de tu parcela
Toda parcela catastral está dibujada como un polígono cuyos vértices tienen coordenadas. Las ves de dos formas:
- En la certificación catastral descriptiva y gráfica. Las certificaciones incluyen un listado de coordenadas de los vértices de la parcela, numerados, con sus pares X e Y. En las certificaciones de parcelas de Zaragoza que publica su Ayuntamiento, el sistema de referencia es ETRS89, coordenadas UTM huso 30 (EPSG:25830). La propia certificación avisa de su límite: «Las coordenadas georreferenciadas de las parcelas catastrales se calculan a partir de su representación sobre la cartografía parcelaria elaborada por la Dirección General del Catastro, y heredan su precisión métrica».
- En la Sede Electrónica del Catastro, con el servicio que da las coordenadas X, Y a partir de una referencia catastral, y el inverso. Sirve para situar la parcela, no para medirla.
Esa frase sobre la precisión explica casi todos los problemas que vienen después: las coordenadas catastrales describen el dibujo del Catastro, no un levantamiento sobre el terreno. Si el dibujo está desplazado, las coordenadas también.
Para obtener la certificación hace falta identificarse en la Sede con certificado electrónico o Cl@ve, como titular o con su autorización; obtenida en la Sede no paga tasa. Quien todavía no es propietario trabaja con la consulta descriptiva y gráfica, que es libre e imprimible pero no tiene valor de certificado.
Coordenadas catastrales y coordenadas técnicas
Cuando la parcela catastral no se corresponde con la realidad, entra en juego la representación gráfica georreferenciada alternativa (RGA): un dibujo nuevo de la finca hecho por un técnico. La ley y las resoluciones conjuntas de la DGSJFP y la Dirección General del Catastro fijan cómo tiene que ser:
- Se entrega en un fichero GML con el formato de parcela catastral INSPIRE.
- Se valida en la Sede del Catastro con un servicio automatizado que emite el informe de validación gráfica (IVG). Si es positivo, contiene la representación catastral resultante, las coordenadas de los vértices y la superficie. El Catastro advierte que el informe no valida la legalidad de las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración.
- Desde la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (publicada por Resolución de la Subsecretaría de 7 de octubre de 2020, BOE-A-2020-12111), el informe de validación de una representación alternativa contiene dos elementos: uno con las coordenadas técnicas del levantamiento y otro con las coordenadas catastrales, con los parámetros de transformación entre ambos. Así se comprueba que el ajuste a la cartografía se ha hecho bien. Esa resolución desarrolla la anterior, de 26 de octubre de 2015.
Además existe un certificado de identidad gráfica, que el Catastro solo expide en sentido positivo: cuando el GML corresponde a una única parcela y queda dentro del margen de tolerancia respecto a la catastral.
Un IVG negativo suele aparecer cuando el nuevo dibujo afecta a parcelas vecinas o se ha trazado sobre una base cartográfica distinta de la catastral. En la práctica significa que el Catastro no puede incorporar el cambio tal como está y que la coordinación con el Registro queda pendiente.
Qué hace el Registro con esas coordenadas
La Ley 13/2015 reformó la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro para coordinar las dos instituciones. Lo que importa al comprador:
| Situación | Vía | Qué pasa | Base |
|---|---|---|---|
| La parcela catastral es correcta y la superficie del Registro difiere poco | Rectificación con certificación catastral | Hasta el 10 % de la cabida inscrita; hasta el 5 % en el otro supuesto | arts. 9.b y 201.3 LH |
| Se quiere inscribir la representación catastral | Procedimiento del art. 199.1 | Notificación personal a titulares y colindantes registrales; 20 días para alegar | art. 199.1 LH |
| El Catastro no coincide con la realidad | Representación alternativa, art. 199.2 | Certificación catastral + RGA; se notifica además a los colindantes catastrales | arts. 10.3 y 199.2 LH |
| Diferencia de más del 10 % | Art. 199 (u otros expedientes del Título VI) | No basta la vía simplificada | art. 201.3 LH; RDGSJFP 24.6.2025 |
| Conflicto con un vecino o con la Administración | Georreferenciación consentida por ambos, deslinde (art. 200), conciliación (art. 103 bis) o juez | El registrador no decide quién tiene razón | RDGSJFP 8.1.2025 |
Tres matices de la doctrina reciente de la DGSJFP:
- La oposición de un vecino no basta por sí sola. El artículo 199.1 dice que la mera oposición de quien no acredite ser titular registral de la finca o de una colindante no determina necesariamente la denegación. El registrador decide motivadamente y puede pedir al colindante que concrete gráficamente la georreferenciación que defiende.
- El plazo de 20 días no es preclusivo. Una resolución de enero de 2026 recuerda que una oposición presentada fuera de plazo debe analizarse igualmente.
- Por debajo del 10 % también puede haber procedimiento. Si el registrador tiene dudas de identidad, puede tramitar el artículo 199 aunque la diferencia sea pequeña. Y quien aporta una representación alternativa va siempre por el 199.2: en Altea la diferencia era del 6,47 % y hubo notificación a los colindantes.
Qué hace el notario: el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro
En la escritura, el notario pregunta a las partes si la descripción de la certificación catastral se corresponde con la realidad de la finca (art. 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Si dicen que no, pide que la discrepancia se acredite por cualquier medio de prueba, típicamente un informe técnico con su GML. Si se acredita, el notario recoge la descripción corregida y se comunica al Catastro. Si hay oposición o no se acredita, lo hace constar y lo comunica a la Dirección General del Catastro.
Dos límites: por esta vía no se incorporan alteraciones que deban comunicarse por los procedimientos del artículo 14 de esa ley y la DGSJFP ha recordado que es un procedimiento voluntario para las partes, sin control de legalidad (Resolución de 11 de abril de 2024, BOE-A-2024-8446). Aparte de la vía notarial, el artículo 18.1 permite al Catastro corregir de oficio una falta de concordancia que detecte.
En la guía sobre lo que comprueba el notario tienes el resto de la cita de firma.
Antes de pagar la señal, mira la parcela catastral sobre la ortofoto con el informe TerrenoCheck: clasificación del suelo, riesgos y afecciones, con fuente y fecha (29 €, o 39 € en dos idiomas) → · Ver un informe de ejemplo
Mi parcela no coincide con el Catastro: qué hacer, por orden
- Mide la diferencia. Superficie catastral frente a superficie registral (en la nota simple) y frente a la realidad, si tienes una medición. Calcula el porcentaje sobre la cabida inscrita. 3 % y 30 % son problemas distintos.
- Mira por dónde va el error. Superpón el dibujo catastral a la ortofoto. ¿El desplazamiento es general, como si todo el polígono estuviera corrido unos metros, o afecta a un solo lindero? ¿Toca un camino, una acequia, un barranco o una vía pecuaria? Si toca dominio público, cuenta con la Administración como parte, como en Altea y en Moralzarzal.
- Habla con los vecinos antes que con el Registro. La salida más rápida que ofrece la doctrina de la DGSJFP es una georreferenciación consentida por los titulares afectados. Un vecino que firma ahorra un expediente.
- Encarga el levantamiento. El técnico competente mide la finca, prepara el fichero GML en formato INSPIRE y obtiene el IVG en la Sede. Pide presupuesto por escrito a más de uno y que incluya expresamente el GML y el IVG.
- Elige la vía. Si compras: corrección en la propia escritura por el artículo 18.2 TRLCI y, para el Registro, el artículo 199.2 con la representación alternativa. Si no hay acuerdo con un vecino: deslinde, conciliación registral o juez.
- Calcula el calendario. Entre notificaciones y plazo de alegaciones, el procedimiento del artículo 199 no se resuelve en días. Si la compra no puede esperar, deja la corrección pactada en el contrato y quién la paga.
Qué hacer si eres el comprador
- Antes de las arras. Pide la referencia catastral, la consulta descriptiva y gráfica y una nota simple. Compara superficies y mira si la nota recoge una representación gráfica inscrita. Si la diferencia pasa del 10 % o el dibujo invade algo público, no firmes arras sin una cláusula. La guía del contrato de arras explica cómo condicionarlas.
- En el contrato. Que conste qué superficie compras y según qué documento, quién encarga y paga la representación alternativa y qué pasa si el registrador la deniega: precio por metro, rebaja o resolución.
- En la notaría. Cuando el notario pregunte si la certificación catastral coincide con la realidad, contesta lo que sabes. Decir que sí a una finca que no coincide consolida el error.
- Si compras una casa. El problema suele ser el mismo con otra forma: la vivienda o la piscina dibujadas fuera de la parcela, o una ampliación que no figura. Lo que no esté declarado no se arregla por el artículo 18.2.
Los linderos y la manera de resolver con el vecino dónde pasa el muro están en nuestra guía de diferencias entre Catastro y Registro en linderos.
Lo que muestra el informe y lo que no
El informe TerrenoCheck dibuja la parcela catastral sobre la ortofoto, con su referencia, la clasificación del suelo según el planeamiento, los riesgos (inundación y otros) y las afecciones cercanas, cada capa con su fuente y fecha. Ayuda a ver si el dibujo catastral cruza un camino o un cauce antes de comprar. No es un levantamiento topográfico, no genera el GML ni el IVG, no valora la finca y no es asesoramiento jurídico.
Marca tu parcela en el mapa y comprueba sobre la ortofoto por dónde pasa su dibujo catastral: informe TerrenoCheck (29 €, o 39 € en dos idiomas) → · Ver un informe de ejemplo