¿Qué comprueba el notario al comprar una casa o un terreno?

¿Qué comprueba el notario antes de autorizar la escritura?

El notario es un funcionario público y un profesional del Derecho. Su trabajo incluye asesorar con imparcialidad: no se limita a presenciar firmas ni se convierte en su abogado por haberlo elegido usted. El Reglamento Notarial, art. 147, exige que explique el alcance del documento y adecue la voluntad común de las partes al ordenamiento jurídico.

En una compra ordinaria de una finca inscrita, comprueba la titularidad y las cargas registrales antes del otorgamiento, con las excepciones legales. La comprobación debe hacerse en el momento inmediato más próximo a la firma (art. 175). La nota simple que usted pidió al empezar sirve para decidir si sigue adelante; no sustituye esa revisión final.

El art. 175.5.b permite prescindir de esa información si el adquirente se declara satisfecho con el título, las afirmaciones del vendedor y lo pactado. Si el borrador contiene esa declaración, pida que le expliquen qué comprobación se está omitiendo antes de aceptarla. Las afirmaciones del vendedor no acreditan el estado registral actual.

La notaría necesita conocer quién vende y con qué título. Si interviene un representante, debe poder valorar sus facultades: una fotocopia del poder no sustituye la copia autorizada que corresponde aportar. Envíe también con antelación los datos familiares y de representación que le soliciten; pueden cambiar quién tiene que consentir la operación.

Los otorgantes deben acreditar los números de identificación fiscal exigibles. Si compra desde el extranjero, confirme con la notaría qué NIF o NIE necesita y presente los documentos de identidad que le indiquen. No deje esta revisión para cuando ya haya ordenado el pago.

La escritura recoge asimismo cómo se ha pagado el precio: importe, momento y medio de pago, incluidos los anticipos (Ley del Notariado, art. 24). Conserve los justificantes de la reserva y de las arras. No basta con preparar el cheque o la transferencia del saldo.

También hay una comprobación sobre el IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El art. 64.1 de la ley estatal de haciendas locales obliga al notario a solicitar información y advertir sobre las deudas pendientes y la afección del inmueble a su pago. La finca puede responder de esas cuotas en régimen de responsabilidad subsidiaria, con los requisitos que fija la normativa tributaria. Pida información de deudas al ayuntamiento u organismo recaudador antes de las arras y acuerde cómo se liquidarán; el último recibo pagado no aclara por sí solo si quedan cuotas anteriores.

Si compra una vivienda en una comunidad de propietarios, confirme el régimen aplicable. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), art. 9.1.e, el vendedor debe declarar las deudas y aportar un certificado coincidente; sin él, no puede autorizarse el acto salvo que usted le dispense expresamente de aportarlo. Esa dispensa no elimina la afección del inmueble: según la LPH, responde de la parte vencida del año de compra y de los tres años naturales anteriores. Pida el certificado antes de las arras y acuerde cómo se saldarán las deudas.

Al comprar un edificio existente sujeto al Real Decreto 390/2021, el certificado de eficiencia energética registrado y su etiqueta deben anexarse al contrato (art. 17.2). Si se alega una exclusión, pida su fundamento conforme al art. 3. No lo confunda con una inspección del estado de la casa.

¿Qué queda fuera de esa comprobación y quién debe revisarlo?

La notaría trabaja con títulos, información registral, documentos y declaraciones. Ese control no es una visita técnica al inmueble. Para una casa rural, encargue a un técnico que examine su estado y contraste lo construido con la documentación. Si el anuncio ofrece una superficie, un acceso o una ampliación que no encaja en los planos, resuélvalo antes de comprometer la señal.

La certificación catastral descriptiva y gráfica se incorpora en los documentos públicos previstos por la ley. Ayuda a identificar el inmueble, pero no sustituye un levantamiento de linderos ni acredita que pueda construir. Compare el plano con la finca visitada: una referencia catastral correcta no arregla una piscina omitida o una cerca discutida.

Tampoco debe tratar una declaración del vendedor sobre ausencia de ocupantes como si fuera una inspección de la vivienda. Acuerde la entrega de posesión y llaves, y una visita próxima a la firma. Para el agua, los suministros o el riesgo de inundación, pida las pruebas y respuestas correspondientes; que exista escritura no acredita su suficiencia para el uso previsto.

El notario sí tiene funciones urbanísticas. El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), art. 27, exige reflejar determinadas situaciones y deberes pendientes en los títulos de transmisión y permite al notario solicitar información urbanística. Esa intervención no equivale a estudiar todos los permisos, expedientes y posibilidades de una parcela.

Pida al ayuntamiento información escrita sobre el uso actual y las obras previstas. Es un derecho reconocido por el art. 5.d del TRLSRU. La lista de documentos adicionales depende del inmueble y de la normativa aplicable. Su abogado debe contrastarla con la notaría; para saber si la ampliación que busca es viable, consulte qué se puede construir según el planeamiento.

¿Qué es la escritura pública y cuándo se transmite la propiedad?

La escritura pública documenta ante notario el contrato, los consentimientos y las condiciones de la compra. El original firmado, la escritura matriz, queda custodiado en el protocolo notarial, con su reflejo electrónico previsto legalmente. Usted recibe copias.

No confunda la escritura con el primer momento en que queda obligado. Conforme al régimen del Código Civil común, el contrato puede vincular antes de acudir a la notaría si reúne los requisitos necesarios; la venta se perfecciona al acordar cosa y precio (arts. 1278 y 1450). La falta de escritura no convierte una reserva firmada en un compromiso sin consecuencias. Revise las condiciones del contrato de arras antes de entregarlas.

Para la transmisión, el Código Civil combina contrato y entrega. El otorgamiento de la escritura equivale normalmente a la entrega, salvo que de ella resulte claramente lo contrario (arts. 609 y 1462). Estas son las reglas del Código Civil común; su asesor debe comprobar el Derecho civil aplicable a la operación. La entrega y la inscripción son cuestiones distintas.

¿Firmar ante notario significa que la finca ya está inscrita a mi nombre?

No. Después de autorizar la escritura, hay que presentar el título y completar el procedimiento registral. Salvo indicación contraria del interesado o imposibilidad técnica, el notario debe remitir la copia autorizada electrónica cuanto antes, el mismo día o, como máximo, el siguiente hábil (Reglamento Notarial, art. 249.2).

Solicite el justificante y los datos del asiento de presentación. Este asiento tiene efectos de prioridad, pero no es la inscripción definitiva. El registrador califica el título y los asientos existentes; puede apreciar defectos que impidan inscribir (Ley Hipotecaria, arts. 17 y 18). Una escritura autorizada no elimina esa calificación independiente.

Además, deben cumplirse los requisitos fiscales que correspondan para la inscripción. Se puede presentar el título antes de acreditar su cumplimiento: eso no significa que el trámite haya terminado. Determine quién se ocupa de impuestos, comunicaciones, contestación a defectos y seguimiento. Si lo encarga a una gestoría, pida que concrete el alcance por escrito.

La inscripción aporta las presunciones y la protección registral que establece la ley, sujetas a sus condiciones. Para el comprador de buena fe que adquiere a título oneroso de un titular registral, la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria exige inscribir su derecho. No abandone el expediente con una copia simple en el correo.

Si el vendedor tiene hipoteca, distinga liquidar la deuda de cancelar la carga registral. La cancelación exige el título o la vía legal correspondiente; no desaparece porque se haya pagado al banco. Acuerde antes de firmar quién prepara, paga y presenta la cancelación, y cómo comprobará su resultado. Inclúyalo en su revisión previa a la compra.

¿Para qué sirven la copia simple y la copia autorizada?

Una copia no cambia de categoría porque llegue en PDF o esté impresa. Lo que cuenta es su autenticación y finalidad.

Las copias autorizadas pueden ser en papel o electrónicas. La electrónica lleva la firma cualificada del notario y se remite a través de la sede electrónica notarial, previa comprobación del interés legítimo del destinatario. Una impresión doméstica no conserva por sí misma el carácter de copia autorizada en papel: para ello existe el traslado notarial regulado.

Como otorgante puede pedir copias al notario que custodia el protocolo, también por el cauce electrónico previsto. Guarde nombre del notario, fecha y número de protocolo para localizarlas en el futuro. No es un documento descargable por cualquiera que conozca la dirección de la casa.

¿Puedo elegir notario aunque la inmobiliaria proponga otro?

La libre elección existe, con los límites legales. En ventas realizadas por profesionales habituales, bajo condiciones generales de contratación o en contratación bancaria, el art. 126 del Reglamento Notarial atribuye la elección al adquirente o cliente. El notario elegido debe tener conexión razonable con algún elemento personal o real del negocio.

En las demás operaciones, se aplica primero la normativa específica; en su defecto, lo pactado y, a falta de pacto, elige quien deba pagar la mayor parte de los aranceles. Si compra a un particular, compruebe esas reglas y el contrato antes de aceptar la notaría propuesta por la agencia.

La competencia territorial también limita dónde puede actuar el notario. Consulte directamente la cita y la documentación. Elija una oficina que pueda atender sus dudas y el idioma necesario, y recuerde que la imparcialidad se mantiene aunque usted pague la factura.

¿Qué debo resolver antes de sentarme a firmar?

Pida el borrador con tiempo para leerlo y compararlo con lo pactado. Tiene derecho a leer la escritura antes de firmar y a que se le explique su alcance (Reglamento Notarial, arts. 147 y 193). Revise especialmente la identificación de las fincas, el derecho adquirido, el precio, los pagos y la entrega de posesión. Lleve las discrepancias por escrito.

Si no entiende suficientemente el idioma de la escritura, comuníquelo antes de concertar la firma. Si el notario conoce su idioma puede comunicarle el contenido; si no puede hacerlo, interviene un intérprete designado por usted, que también firma el instrumento (art. 150). La explicación informal del agente no sustituye ese requisito.

No acepte sin aclaración una cláusula por la que se declara satisfecho con información que no ha recibido. Una advertencia incluida en la escritura puede dejar documentado un riesgo pendiente, no resolverlo. Pida que le expliquen qué falta, qué consecuencia tiene y si conviene aplazar.

¿Cuánto cuesta la intervención y qué cambia si hay préstamo?

Los honorarios notariales se calculan conforme a arancel; influyen el valor, la extensión y las copias. No hay un precio único para todas las compraventas. Solicite presupuesto desglosado y distinga honorarios, impuestos, suplidos, Registro y gestión. Compare también quién asume cada concepto en el contrato; la provisión de fondos no es la factura final.

Según el Código Civil común, art. 1455, salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta. Confirme el Derecho civil aplicable. Si compra como consumidor a una empresa, los pactos tienen límites: el art. 89.3 de la ley de consumidores prohíbe trasladarle gastos de documentación y tramitación que legalmente correspondan al empresario.

El asesoramiento y la configuración del negocio que el notario documenta no llevan una tarifa adicional de consulta (arancel, anexo II, regla segunda). Eso no incluye los honorarios de su abogado o técnico. Para presupuestar el conjunto, vea los gastos de compra de un inmueble.

La Ley 5/2019 se aplica, por ejemplo, a préstamos bancarios garantizados con un inmueble residencial cuando el prestatario, fiador o garante sea persona física (art. 2). Si financia un terreno, consulte también si entra en su ámbito. El mínimo estatal para entregar la documentación precontractual es de diez días naturales antes de firmar (art. 14.1); confirme con la notaría el plazo aplicable a su operación.

Su art. 15 exige un acta previa de asesoramiento y comprobación de esa documentación, sin coste arancelario. El prestatario elige notario y debe comparecer, personalmente o mediante representante, como tarde el día anterior a la escritura de préstamo. La obligación se extiende a las personas físicas fiadoras o garantes (art. 15.4). Sin los requisitos documentales y de comparecencia no puede autorizarse el préstamo. Confirme las citas de todos y su encaje con el vencimiento de las arras.

Distinga esos documentos de la compraventa: el prestamista paga los aranceles de la escritura de préstamo hipotecario y cada solicitante paga sus copias (art. 14.1.e). El control del préstamo no sustituye las comprobaciones de la finca.

¿Qué debo dejar comprobado antes de pagar las arras?

Consulte a la notaría antes de firmar documentos privados. Para negociar condiciones que protejan su compra, encargue la revisión a su abogado. Los plazos y honorarios siguientes se deben confirmar para su expediente; no son tarifas ni tiempos legales uniformes.

No pague las arras todavía si…

• La única respuesta sobre la legalidad de la casa es «está escriturada».
• No está claro qué finca o derecho compra ni quién puede venderlo.
• La compra depende de una obra o uso que nadie ha confirmado por escrito.
• Se anuncia una finca libre de cargas, pero falta un mecanismo de cancelación verificable.
• Le piden aceptar documentos pendientes sin acordar qué pasa con su dinero.

No dé por supuesta una devolución automática. Pacte quién recibe la señal y las condiciones para conservarla o devolverla. La intervención posterior del notario no reescribe ese compromiso.