¿Qué comprobar antes de comprar un terreno o una casa rural en España?

¿Qué debe resolver antes de pagar una reserva?

Defina para qué compra: vivir en la casa, construir, ampliar o explotar el terreno. Entregue al abogado y al técnico el mismo plano y un proyecto concreto. El permiso para el uso actual puede no servir para el suyo.

Reserva y arras son contratos opcionales. Pueden obligarle antes de la escritura: bajo el Código Civil, el acuerdo sobre objeto y precio puede vincular aunque no se haya entregado la finca (art. 1450). El dibujo recomienda cuándo hacer las comprobaciones.

Pida el borrador antes de transferir dinero. Debe identificar al vendedor, la finca, el precio, quién recibe la cantidad y con qué autorización, si se descuenta del precio y qué ocurre si no sigue adelante. Si cobra la agencia, aclare también su comisión. El nombre «reserva» no decide por sí solo si ha asumido una obligación de compra.

¿Coinciden el vendedor, la finca registral y el terreno visitado?

Obtenga una nota simple del Registro de la Propiedad. Identifique titulares, cuotas, usufructos, hipotecas, embargos y otras limitaciones. La nota es informativa (Ley Hipotecaria, art. 222.5); no acredita que la casa esté bien construida ni que pueda ampliarse.

Su abogado debe contrastar la información registral con el título y comprobar quién debe firmar. Revise herencias, copropiedad y poderes antes de pagar. Si la casa es la vivienda habitual familiar, puede necesitarse el consentimiento del otro cónyuge aunque solo uno sea propietario (Código Civil, art. 1320, donde sea aplicable); compruebe también el régimen matrimonial. Una autorización para enseñar la finca no permite necesariamente venderla ni cobrar por su propietario.

Después, confronte Registro, Catastro y visita. Anote finca registral y referencias catastrales; no presuponga que corresponden una a una. Marque en el plano la casa, los anexos y el acceso. Si un lindero o una diferencia de superficie afecta a la compra, encargue un levantamiento topográfico y acuerde cómo resolverla. El plano catastral no resuelve una disputa con el vecino.

¿Le venden una porción o una cuota indivisa con «su» zona vallada? Pida la documentación de la división y su conformidad administrativa. El artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) también alcanza ciertas ventas de cuotas con uso exclusivo de una parte. En rústico, la unidad mínima de cultivo añade límites, con excepciones legales (Ley 19/1995, arts. 23–25). Cumplir ese mínimo no autoriza una vivienda.

¿Qué debe confirmar Urbanismo sobre su proyecto y la casa?

Solicite al ayuntamiento información escrita de la finca: clasificación y calificación, uso admisible y condiciones de las obras concretas. Tiene derecho a información urbanística escrita en los términos de la legislación aplicable (TRLSRU, art. 5.d). Esa información no sustituye la autorización del proyecto (art. 11.3).

Puede adaptar esta petición:

«Solicito información urbanística escrita sobre la finca registral [identificación], referencia catastral [referencia], delimitada en el plano adjunto. Mi intención es [uso y obras]. Indiquen el planeamiento aplicable, los usos y obras admisibles, las autorizaciones necesarias, las obligaciones de urbanización pendientes y los expedientes de restablecimiento u órdenes que afecten a la finca y sus construcciones. Si existe vivienda, indiquen su situación y la documentación de ocupación o habitabilidad aplicable.»

No basta con que Catastro diga «urbano». Su clasificación tiene fines catastrales y no confirma la viabilidad de esa casa. Tampoco basta con que haya una carretera. Pregunte por obras y cuotas de urbanización pendientes: la transmisión no elimina los deberes urbanísticos del propietario (TRLSRU, art. 27).

Para una casa existente, pida licencia, planos, documentación final y título de ocupación aplicable. Compare piscina y anexos. La inscripción por antigüedad no demuestra por sí sola legalización urbanística (art. 28.4). Pida al ayuntamiento que aclare qué puede conservar y reformar y si hay órdenes o expedientes. Lea la guía de casas sin licencia en suelo rústico.

Las reglas autonómicas y municipales deciden el trámite. En Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Cataluña, Illes Balears y Canarias, confirme el régimen de esa finca; para vivienda nueva, vea suelo rústico y urbano.

¿Hay acceso legal, agua utilizable y suministros viables?

Recorra el acceso completo hasta la vía pública. Si cruza otra finca, pida el título del paso y compruebe trazado y alcance: vehículos, obras y necesidades reales. Pregunte al ayuntamiento por el carácter público del camino si se vende como tal. El derecho a exigir paso para una finca enclavada puede implicar indemnización (Código Civil, art. 564); no prueba que el camino utilizado esté ya resuelto.

Para agua y electricidad, solicite condiciones escritas de conexión, capacidad, obras necesarias y presupuesto. Un poste junto al lindero o una factura antigua no garantizan el suministro que necesita. Haga revisar la evacuación de aguas residuales y sus permisos.

Si hay pozo, pida al organismo de aguas que confirme el título, titular, uso permitido y trámites de transmisión. Para una concesión, solicite certificación del Registro de Aguas (Ley de Aguas, arts. 63 y 80). Compruebe caudal, variación estacional y calidad para consumo: la concesión no garantiza agua suficiente (art. 59.2), y el pozo no acredita el derecho de uso.

Si recibe agua de una comunidad de regantes, pídale confirmación del derecho al agua, deudas y cuotas aprobadas. Determinadas deudas gravan la finca y permiten suspender el agua incluso después de venderla (art. 83.4). Canarias mantiene un régimen especial; consulte allí al organismo competente.

Antes de comprometerse sin condiciones, encargue revisar estructura, cubierta, humedades, muros e instalaciones y presupuestar las reparaciones decisivas. En un solar, el técnico debe comprobar el encaje real del proyecto.

¿Qué riesgos y derechos de terceros pueden cambiar la compra?

Consulte el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) para la casa y el acceso; pregunte por cauces sin estudiar. La ausencia de color no acredita seguridad. Pida al vendedor antecedentes de daños, reparaciones y reclamaciones al seguro, y al técnico que revise drenaje y acceso en emergencia. Antes de las arras, obtenga una oferta de seguro para esa casa y revise coberturas y exclusiones. Las restricciones hidráulicas se suman al planeamiento; vea zonas inundables.

Junto al mar, contraste la finca con el deslinde aprobado de Costas y cualquier concesión. El dominio público marítimo-terrestre no se vende como propiedad privada (Ley de Costas, art. 7). Revise también vías pecuarias y protección ambiental con la administración autonómica: las primeras son dominio público, y Natura 2000 puede exigir evaluación del proyecto. Una respuesta favorable de Urbanismo no resuelve por sí sola estos regímenes.

Revise también los usos anteriores del terreno y los antecedentes de contaminación con la administración autonómica. El propietario debe declarar en el título de transmisión si hubo actividad potencialmente contaminante (Ley 7/2022, art. 98.3). Puede responder subsidiariamente de la descontaminación aunque no la causara (art. 100.1); resuelva las sospechas antes de arras.

Pregunte quién ocupa la casa y quién cultiva la finca; pida los contratos. Un arrendamiento rústico puede subsistir tras la venta, y ciertos arrendatarios tienen adquisición preferente (Ley 49/2003, art. 22). También puede asumir las obligaciones del arrendador de la vivienda (LAU, art. 14): venderla no extingue automáticamente el alquiler. Si necesita la casa libre de arrendatarios, haga comprobar la fecha y régimen del contrato y documente su extinción y entrega. Revise aparte los derechos de adquisición de inquilinos, comuneros y colindantes y las notificaciones necesarias. No todo aparece en la nota simple.

¿Qué debe preparar un comprador extranjero y cuánto debe presupuestar?

Inicie la obtención del número de identidad de extranjero (NIE) y confirme con la notaría su identificación y representación. El Ministerio del Interior admite solicitudes a través de oficinas consulares españolas en el extranjero. Si no podrá acudir, consulte previamente la suficiencia del poder y las necesidades de traducción o intérprete.

Si no tiene nacionalidad de la UE, encargue comprobar si la finca está en una zona de acceso restringido a extranjeros. Puede necesitar autorización militar antes de la escritura; existen exclusiones y excepciones que deben verificarse para el inmueble concreto (Ley 8/1975, arts. 16, 18 y 20 y disposición adicional). No espere al día de la firma.

Separe precio, impuestos y gastos de obras y acometidas. Pida estimación de notaría y Registro y acuerde quién paga cada partida. En transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), modalidad del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), el contribuyente es el comprador (art. 8.a). Para inmuebles, la base toma el valor de referencia, distinto del valor catastral, salvo que precio o valor declarado sean superiores. Sin valor de referencia certificable, se toma el mayor de precio, valor declarado o valor de mercado (art. 10). Pida un cálculo con tipos, beneficios fiscales y calendario aplicables.

Que venda una empresa no basta para concluir que corresponde impuesto sobre el valor añadido (IVA) sin exención. Compruebe también si procede la cuota variable de actos jurídicos documentados (AJD; art. 31.2 del ITPAJD). En Canarias se analiza el impuesto general indirecto canario (IGIC). Esta guía no fija tipos autonómicos.

¿Qué debe quedar resuelto antes de firmar y pagar las arras?

Antes de un contrato privado que ya obligue a comprar la casa, pida copia del certificado energético registrado y su etiqueta para anexarlos al contrato cuando sean exigibles (RD 390/2021, arts. 3 y 17.2). Si el vendedor invoca una exención, haga comprobar que corresponde a ese edificio.

Distinga las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil de un simple pago a cuenta. Con el desistimiento pactado, el comprador pierde las arras si desiste; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Sin ese derecho expresamente acordado, el incumplimiento puede dar lugar a exigir cumplimiento o resolución y daños (art. 1124). La cantidad que arriesga puede superar la señal.

Si quedan comprobaciones, el contrato debe describir el documento o autorización exigidos, quién los obtiene, fecha límite, consecuencias de una negativa, respuesta ambigua o falta de respuesta y devolución con plazo y destinatario. Incluya financiación, división o autorización militar cuando sean decisivas. Una condición limitada a obtener un informe favorable no garantiza la licencia posterior.

Si rige el derecho catalán, las arras penitenciales deben pactarse expresamente (art. 621-8). El artículo 621-49 permite desistir, salvo pacto en contrario, si el contrato prevé financiación por una entidad de crédito y se acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, la negativa de la entidad designada, sin negligencia del comprador. También contempla la negativa a aceptar su subrogación hipotecaria. El vendedor devuelve los pagos, incluidas las arras cuando proceda; el comprador debe dejarlo en la situación en que estaría sin el contrato. Consulte qué debe restituir en su caso. Esta protección no es estatal.

No pague todavía la señal si…

• No puede identificar el terreno vendido o quién puede transmitirlo.
• La compra depende de una obra o uso sin confirmación suficiente ni condición de devolución.
• El acceso, el agua o una afección de dominio público siguen sin resolver.
• Hay ocupantes, deudas u órdenes pendientes sin solución documentada.
• Necesita financiación o autorización y el contrato le obliga a comprar aunque no las obtenga.
• No entiende cuándo recuperaría cada pago o quién debe devolverlo.

¿Qué se comprueba otra vez antes de la escritura?

Pida a la notaría el borrador con antelación y entregue los documentos que acreditan el cumplimiento de las condiciones. Actualice la información registral y la deuda del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); la finca puede quedar afecta a este impuesto (ley de Haciendas Locales, art. 64). Si hay comunidad de propietarios, pida certificado de deuda y actas sobre gastos aprobados; evite dispensar al vendedor del certificado. Puede responder con el inmueble por deudas anteriores: el régimen catalán difiere del de la Ley de Propiedad Horizontal. Para una entidad de conservación, encargue revisar sus obligaciones específicas.

Si existe hipoteca, deje por escrito saldo, destinatario del pago, cancelación y gastos. Un certificado bancario de saldo no prueba que la carga se haya cancelado en el Registro. Compruebe que dispone del certificado energético registrado y la etiqueta cuando sean exigibles.

Pida prueba de la residencia fiscal de cada vendedor. Si es no residente y actúa sin establecimiento permanente, compruebe la retención del 3 % de la contraprestación atribuible a su transmisión: se descuenta de su pago y se ingresa con el modelo 211 en un mes desde la transmisión. Depende de la residencia fiscal, no del pasaporte. Organice quién presenta y entregue al vendedor su ejemplar.

Revise por separado la plusvalía municipal. En una compraventa sujeta, el contribuyente es el vendedor; si es una persona física no residente en España, el comprador es su sustituto ante el ayuntamiento (ley de Haciendas Locales, art. 106.2). No afecta a terrenos rústicos a efectos de IBI; tampoco hay sujeción si se acredita que no hubo incremento conforme al artículo 104.5. Pida el cálculo y acuerde cómo se financiará el pago antes de entregar el saldo al vendedor. La declaración, o autoliquidación según la ordenanza, y la comunicación del comprador tienen un plazo de 30 días hábiles desde la transmisión entre vivos (art. 110). No las confunda con el modelo 211.

El notario comprueba aspectos jurídicos y documentales y asesora imparcialmente; la visita técnica se hace aparte. Confirme pagos, posesión, llaves y contadores. Después, guarde los justificantes fiscales y registrales y compruebe la inscripción y la cancelación de cargas acordada.