¿Qué es la cédula urbanística y en qué se diferencia del Catastro y la nota simple?
Son tres documentos de tres administraciones distintas.
La cédula urbanística la expide el ayuntamiento. Según la ordenanza de Madrid, es «el documento acreditativo del régimen y circunstancias urbanísticas» de una finca, sector, parcela o solar (Ordenanza 6/2022, art. 14). En Andalucía informa de la situación y del régimen territorial y urbanístico de un terreno, parcela, solar o edificio concreto (Reglamento de la LISTA, art. 3). Otros ayuntamientos la llaman informe urbanístico o certificado de régimen urbanístico. Pida por escrito el régimen de esa parcela; una consulta en ventanilla no sirve de prueba.
El Catastro describe la finca para fines fiscales: situación, referencia, superficie, uso, construcciones, valor y titular catastral. Sus datos se presumen ciertos salvo prueba en contrario, pero prevalece lo que diga el Registro de la Propiedad (Ley del Catastro, art. 3). Para leer la referencia, vea la guía de la referencia catastral.
La nota simple sale del Registro de la Propiedad. Dice quién es el titular inscrito y qué cargas constan, con valor solo informativo (Ley Hipotecaria, art. 222). Cómo pedirla y leerla: nota simple.
Tiene derecho a recibir la información urbanística de una finca por escrito, en un plazo razonable y en los términos de la ley autonómica y municipal (TRLSRU, art. 5). No hace falta ser el propietario.
¿Qué hay que aportar al pedirla?
El nombre del trámite cambia de un municipio a otro, pero la base es la misma: su identificación, la referencia catastral, un plano o croquis con la parcela marcada y, si ya lo sabe, una frase concreta sobre lo que quiere hacer (vivienda unifamiliar, ampliación, cambio de uso).
En Madrid se tramita en línea por el Sistema de Licencias Municipales (SLIM), con identificación y firma electrónica. Hay que adjuntar:
- un plano a escala 1:500 o 1:1000 sobre la Cartografía Digital de Madrid, que se descarga en el Geoportal municipal, con la parcela delimitada;
- el justificante de la tasa, que se autoliquida antes en un trámite aparte. En ese impreso la finca se identifica con los 18 primeros caracteres de la referencia catastral.
Si falta algo, el ayuntamiento le pedirá que lo complete en diez días, con el aviso de que, si no lo hace, se le tendrá por desistido (Ley 39/2015, art. 68). Guarde el justificante de registro: los plazos se cuentan desde la entrada de la solicitud en el registro electrónico del órgano competente (art. 21).
En Andalucía, si el municipio no ha regulado el contenido, la cédula debe indicar al menos el planeamiento aplicable con sus modificaciones, suspensiones e impugnaciones, la clase de suelo, las determinaciones de uso, aprovechamiento, urbanización y edificación, si la parcela es solar y si se ha abierto un expediente de restablecimiento de la legalidad (Reglamento de la LISTA, art. 3). La guía sobre qué se puede construir tiene un texto de petición que puede adaptar.
¿Cuánto cuesta?
No hay una tasa estatal. Cada ayuntamiento fija la suya en su ordenanza fiscal, y puede no cobrar nada.
En Madrid, la expedición de cada cédula cuesta 87,25 € (Ordenanza Fiscal 10/2023, art. 11, versión de 2026). Se paga por autoliquidación, por internet con tarjeta o en una entidad colaboradora, y el pago es provisional, a cuenta de la liquidación definitiva. La consulta urbanística, el informe urbanístico y el certificado urbanístico son servicios distintos, con tarifas propias en los artículos 8 a 10 de la misma ordenanza.
En Marbella, la ordenanza fiscal de expedición de documentos para 2026 cobra 102,70 € por obtener la cédula urbanística y 41,08 € por un informe sobre características de terrenos o una consulta para edificación (art. 6). La tasa se devenga al presentar la solicitud y el expediente no se tramita sin el pago (art. 7).
En otros municipios, busque la ordenanza fiscal vigente en la sede electrónica o en el boletín de la provincia. La tasa paga el documento municipal, no el estudio del arquitecto ni las autorizaciones de Costas, de la confederación hidrográfica o de medio ambiente.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento?
Manda la norma del procedimiento. Si no fija plazo, la Ley 39/2015 da tres meses, y una norma sin rango de ley no puede pasar de seis (art. 21).
- Madrid: la cédula debe emitirse en un mes desde la presentación en el registro del ayuntamiento (Ordenanza 6/2022, art. 14).
- Andalucía: un mes como máximo, o menos si lo fija la ordenanza municipal, desde la entrada en el registro electrónico. Si el plazo pasa sin respuesta, eso no da la razón a la consulta (Reglamento de la LISTA, art. 3).
No hay estadística oficial del tiempo real de cada oficina. Si va a firmar arras mientras espera, pacte por escrito qué pasa si la respuesta se retrasa o es desfavorable. Pedir la cédula no le da por sí solo derecho a recuperar la señal; vea cómo redactar esa condición en el contrato de arras.
¿Cuánto tiempo vale?
- Madrid: la información se refiere al momento de la expedición y vale mientras no cambie el planeamiento o los instrumentos de ejecución que afectan a la finca, ni el grado de facultades o cargas que tenía al expedirse (Ordenanza 6/2022, art. 14).
- Andalucía: es informativa, no vincula a la Administración y vale mientras siga vigente la ordenación en que se basa, como máximo seis meses desde la expedición (Reglamento de la LISTA, art. 3).
Si ha pasado tiempo o el plan está en revisión, pida una nueva antes de pagar.
¿Qué no dice la cédula?
Describe el régimen urbanístico que el ayuntamiento aplica a la finca. No cierra la compra.
- No acredita quién es el dueño ni qué cargas tiene: eso lo dice el Registro.
- No corrige linderos ni superficie.
- No es una licencia ni una declaración responsable, ni la cédula de habitabilidad, que se refiere a una vivienda ya construida; vea la licencia de primera ocupación.
Tampoco sustituye lo que deciden otras administraciones: el deslinde de costas y sus servidumbres (Ley de Costas), las zonas inundables o la Red Natura 2000. El ayuntamiento puede mencionar alguna de estas afecciones si consta en sus antecedentes; que no la mencione no prueba que no exista.
Mientras espera, puede adelantar trabajo con fuentes públicas, por ejemplo la clase de suelo en el visor SIU. Eso ayuda a preguntar mejor, pero la respuesta que cuenta es la del ayuntamiento.