Comprar un terreno en España: impuestos por comunidad, gastos, nota simple, clase de suelo y todas las comprobaciones antes de la escritura

En España un terreno se compra ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero lo que decide si la compra es buena pasa antes, cuando todavía no has firmado las arras. El notario comprueba quién vende, con qué poderes, qué cargas constan en el Registro y cómo se paga. No va a la finca, no te dice si puedes hacerte una casa, no mide el camino de acceso y no abre el visor de zonas inundables por ti.

Esta guía sigue la compra desde el anuncio hasta la inscripción, con los impuestos vigentes a 2 de noviembre de 2026, la norma que los fija y cuentas sobre precios normales. Para cada comprobación tienes el documento que hay que pedir, quién lo expide y la guía donde lo explicamos a fondo. Vale para tres casos: la finca rústica (secano, olivar, almendros, monte), la parcela o el solar en suelo urbano o urbanizable, y el terreno que rodea una casa de campo, que muchas veces es la mayor parte de lo que se anuncia.

El recorrido en nueve pasos

Los pasos 1–4 cuestan unos euros y se hacen en una semana desde casa. Dejarlos para después de las arras significa descubrir el problema con la señal ya entregada.

1. Qué suelo compras: rústico, urbanizable o urbano

Casi todo depende de esta respuesta: el impuesto, la plusvalía municipal, el IBI, el retracto del vecino y, por supuesto, si se puede construir.

La ley estatal solo distingue dos situaciones. El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU, Real Decreto Legislativo 7/2015) dice en su artículo 21.1 que todo el suelo está en una de dos situaciones básicas: suelo rural o suelo urbanizado. La clasificación que ves en los planes (no urbanizable o rústico, urbanizable, urbano) la hacen las leyes de cada comunidad autónoma y el plan de cada municipio. Por eso un mismo concepto se llama «suelo rústico» en Castilla y León, «suelo no urbanizable» en la Comunitat Valenciana y «suelo rústico» en Andalucía desde la LISTA (Ley 7/2021), con categorías propias en cada sitio. La guía de suelo rústico, urbano y urbanizable recoge las equivalencias.

El plan manda; el Catastro describe. En la consulta del Catastro cada inmueble figura como urbano o rústico, y esa etiqueta sirve para los impuestos locales. No es la clasificación urbanística, aunque suelen coincidir. Hay un caso que conviene conocer: un terreno clasificado como urbanizable que todavía no tiene aprobado su instrumento de desarrollo. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 30 de mayo de 2014 (recurso 2362/2013), resolvió que ese suelo no es urbano a efectos catastrales; los Ayuntamientos lo tienen que tratar como rústico en el IBI. El artículo 7.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario es el precepto que se discutía. Para quien compra, la consecuencia es doble: pagará IBI rústico y, como veremos, la venta no genera plusvalía municipal mientras el suelo siga siendo rústico para el Catastro.

El Registro dice quién es el dueño. Ni el Catastro ni el anuncio. El titular que te protege es el que figura inscrito, y lo lees en la nota simple (apartado 2.2).

Qué cambia según la clase de suelo:

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2. Las comprobaciones antes de ofrecer

Las arras son un contrato. Antes de firmarlas deberías tener la referencia catastral, la nota simple y la clasificación del suelo con sus afecciones. Todo eso lo consigues sin pedir al vendedor más que la dirección o el polígono y la parcela.

2.1 Identificar la parcela

Cada parcela catastral tiene una referencia de 20 caracteres. Pide la referencia por escrito: «unos 8.000 m² junto al camino» no identifica nada, y las fotos de los anuncios dibujan linderos a ojo.

Con la referencia, en la Sede Electrónica del Catastro puedes:

• ver la parcela sobre ortofoto, con su forma y su superficie gráfica;
• descargar la consulta descriptiva y gráfica en PDF, que no tiene valor de certificado pero sirve para decidir;
• consultar el valor de referencia, que usarás en el apartado 5.

Si no tienes la referencia, la guía de la referencia catastral explica qué es y estas otras resuelven cada caso: finca rústica por polígono y parcela, búsqueda por dirección y piso y, en Navarra, que tiene catastro propio, la finca rústica en IDENA. Para saber si un certificado que te pasa el vendedor es auténtico y está al día, mira cómo comprobar el CSV del Catastro; para las coordenadas de los vértices, coordenadas georreferenciadas.

Superficie del Catastro y del Registro. Casi nunca coinciden al metro. Haz la cuenta: (superficie catastral − superficie registral) / superficie registral. Si la diferencia pasa del 10 %, habla con el vendedor antes de las arras. Causas y salidas en linderos y diferencias entre Catastro y Registro. Si pagas por metro, haz medir.

2.2 La nota simple: titular, cargas y afecciones

La nota simple se pide en la web del Colegio de Registradores con el número de finca registral, la referencia catastral o el nombre del titular. Por el canal telemático cuesta 9,02 € más IVA por finca, unos 10,91 €. Justicia tramita en 2026 un cambio del arancel de la nota telemática: mira el precio al pedirla.

Qué leer, en este orden:

1. Descripción de la finca. Naturaleza (rústica o urbana), paraje, superficie inscrita, linderos y, si consta, la referencia catastral. Si la finca registral no coincide con la parcela que te enseñan, ahí empieza el problema.
2. Titularidad. Quién es el dueño, en qué proporción y por qué título (compra, herencia, donación). Si figura una «participación indivisa» de un porcentaje, estás ante un proindiviso: lee comprar un proindiviso en finca rústica antes de seguir.
3. Cargas. Hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, servidumbres inscritas, condiciones resolutorias. Cada una tiene su solución; las explicamos en cargas, hipoteca y embargo.
4. Notas marginales y afecciones. Aquí aparecen la afección fiscal (la finca responde de una liquidación de impuestos de la transmisión anterior que Hacienda todavía puede comprobar), la afección urbanística de una finca de resultado de una reparcelación, o la incoación de un expediente de restauración de la legalidad. Una afección no impide comprar, pero dice que alguien todavía puede reclamar algo con cargo a esa finca.
5. Asientos pendientes. Documentos presentados que aún no se han inscrito. Pueden cambiarlo todo.

Si el vendedor ha heredado el terreno, comprueba que la herencia está inscrita a su nombre. La guía comprar una vivienda heredada recorre los casos, y valen igual para una finca.

2.3 El plan: qué dice el planeamiento de tu parcela

La clasificación del suelo se lee en el plan general del municipio y, si hay, en el plan parcial o especial. Tres caminos, del más rápido al más seguro:

1. Visor SIU. El Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda reúne el planeamiento que le envían las comunidades. Sirve para una primera respuesta en cinco minutos; la guía del visor SIU explica cómo leerlo y qué no muestra.
2. Visor o sede del Ayuntamiento y de la comunidad. El plan vigente, con su normativa: usos permitidos, parcela mínima, edificabilidad, retranqueos. Lee el artículo de la ordenanza que corresponde a tu zona, no solo el color del plano.
3. Cédula o certificado urbanístico. Es el informe escrito del Ayuntamiento sobre el régimen urbanístico de una finca. Cada comunidad lo regula con su nombre, plazo y tasa; los detalles están en cómo pedir la cédula urbanística. Es el único documento que puedes poner como condición en las arras.

Con la clasificación en la mano, la pregunta siguiente es qué se puede hacer allí. La guía qué se puede construir según el planeamiento explica cómo leer usos y parámetros. Si piensas construir pronto, cuenta también con plazos y tasas de la licencia de obra de una casa.

2.4 Las afecciones que cambian el precio

Cada afección tiene una administración distinta y un efecto distinto. Esta tabla recoge las que más aparecen en terrenos en venta.

La prohibición de la Ley de Montes no es teórica. En agosto de 2026 la Comunidad de Madrid, al autorizar el aprovechamiento de la madera quemada en incendios de ese verano, recordó en el BOCM que la autorización no supone cambio de uso forestal y que se mantienen la indisponibilidad del suelo y la obligación de restaurar del artículo 50. Las excepciones que admite la ley desde 2015 son de interés público y nunca valen en montes catalogados; no cubren la casa de un particular.

Un olivar en zona de policía de un arroyo sigue siendo un olivar; una parcela vendida como edificable con media superficie en flujo preferente vale la mitad, o menos.

2.5 Acceso, agua y luz

Una finca sin salida a camino público depende de una servidumbre. Pregunta:

• por dónde se entra y si el paso cruza fincas de otros;
• si la servidumbre está inscrita (aparece en la nota simple de la finca que la soporta o de la tuya) o es una tolerancia del vecino;
• si el camino es municipal, una vía pecuaria o un camino privado, y quién lo mantiene.

La guía de la servidumbre de paso explica cómo se constituye y qué vale un paso de palabra. Para agua, luz y saneamiento, lo único fiable es el presupuesto de la distribuidora y del Ayuntamiento: pídelos antes de fijar el precio y lee luz, agua y saneamiento en suelo rústico. Si el anuncio dice «pozo», ese pozo necesita un título: pozo y derechos de agua.

2.6 Lo que ya está construido

En muchas fincas hay algo: una caseta de aperos, un almacén, una ruina, una casa sin papeles, una caravana. Cada construcción necesita licencia o una prueba de que es anterior a cuando la necesitaba. Si no la tiene, el problema te lo quedas tú: la orden de restaurar la legalidad se dirige a quien es dueño en ese momento.

• Una vivienda en rústico sin licencia puede estar en situación de fuera de ordenación o asimilada, o sujeta todavía a restauración. Lo explicamos en casa sin licencia en suelo rústico.
• Una ruina no da derecho automático a reconstruir: ruina y reconstrucción en suelo rústico.
• Una casa prefabricada o una casa móvil necesitan licencia como cualquier casa: casa prefabricada en terreno rústico.
• Si la casa existe y es legal, pide la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
• Si piensas alquilarla a turistas, la licencia es autonómica y a veces municipal: vivienda de uso turístico.

2.7 Cuánto se puede construir de verdad

«Se puede construir» no dice cuánto. En suelo urbano manda la edificabilidad de la ordenanza; en rústico, la vivienda es un uso excepcional con condiciones que se pueden calcular.

Un cálculo en la Comunitat Valenciana. El TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021) admite en suelo no urbanizable la vivienda aislada y familiar, en su artículo 211.1.b), con parcela mínima de una hectárea por vivienda y ocupación máxima del 2 %. Sobre 10.000 m², 10.000 × 0,02 = 200 m² de huella como máximo. Una parcela de 6.000 m² no llega, la vendan como la vendan, y el plan municipal puede pedir más. La guía de la casa prefabricada contiene la comparación con Andalucía y otras comunidades.

Un cálculo en suelo urbano. Un solar de 450 m² con edificabilidad de 0,6 m² de techo por m² de suelo admite 450 × 0,6 = 270 m² construidos. Si la ordenanza fija además una ocupación máxima del 40 %, la planta baja no pasará de 180 m², y la casa tendrá que tener dos alturas para agotar los 270 m². Los coeficientes son de ejemplo; los de tu parcela están en la ordenanza de su zona.

Suelo urbanizable. Antes de construir hay que urbanizar el sector, y eso lo pagan los propietarios con cuotas. Una parcela «barata» en un sector parado puede costar el doble cuando lleguen las derramas. Lo explicamos con casos reales en comprar una parcela en suelo urbanizable y, para urbanizaciones antiguas que el Ayuntamiento nunca recibió, en urbanización no recepcionada.

2.8 Unidad mínima de cultivo y retracto de colindantes

Dos reglas del campo que pueden romper una compra que parecía cerrada.

Unidad mínima de cultivo. La Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias, encarga a cada comunidad fijar la superficie mínima de una finca rústica (art. 23) y declara nulas las divisiones o segregaciones que dejen parcelas por debajo (art. 24). En Andalucía, para municipios como Conil de la Frontera, la unidad es de 30.000 m² en secano y de 2.500 m² en regadío. Si compras un trozo de una finca mayor, la segregación tiene que respetarla, salvo las excepciones del artículo 25 (por ejemplo, la venta a un colindante). Lee unidad mínima de cultivo y retracto.

Retracto de colindantes (art. 1523 del Código Civil). Cuando se vende una finca rústica de no más de una hectárea, los dueños de las fincas rústicas colindantes pueden quedarse con ella por el mismo precio y en las mismas condiciones. No cabe si las fincas están separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si quieren ejercerlo dos vecinos, tiene preferencia el dueño de la colindante más pequeña. El plazo es de nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que el vecino la conoce (art. 1524).

Para ti, comprador, significa que hasta nueve días después de inscribir puedes perder la finca a cambio del precio. Como el plazo corre desde la inscripción, inscribe rápido. Y si la finca no llega a una hectárea, pregunta quiénes son los colindantes y si alguno es agricultor interesado: a veces lo más limpio es ofrecerle la compra antes.

2.9 Leer el anuncio: frases típicas y lo que esconden

Lo que te importa, escríbelo en las arras como declaración del vendedor: «la parte vendedora manifiesta que la finca linda con camino municipal…». Una declaración falsa en un contrato da una acción; una frase de un portal inmobiliario, casi nunca.

2.10 Las preguntas al vendedor

Por escrito, antes de ofrecer:

1. Referencia catastral de cada parcela, número de finca registral y Registro.
2. Título por el que es dueño, con fecha y notario.
3. ¿Hay arrendamientos, aparcerías o alguien que la cultive?
4. ¿Por dónde se entra y con qué título?
5. ¿Qué construcciones hay y con qué licencias?
6. ¿Pozos, fosas sépticas, líneas eléctricas, tuberías que crucen la finca?
7. ¿Pertenece a una comunidad de regantes, a una entidad de conservación o a una junta de compensación? ¿Con qué cuotas?
8. ¿Ha habido incendios, riadas o expedientes del Ayuntamiento o de la confederación?
9. ¿Es residente fiscal en España? Si no lo es, se aplica la retención del apartado 5.7.
10. ¿Qué IBI paga? Pide el último recibo.

Si la casa está en una urbanización con elementos comunes, añade la pregunta de las cuotas de la comunidad de propietarios.

3. Las arras

3.1 Qué firmas y qué arriesgas

Lo normal es: oferta, aceptación, contrato de arras con entrega de una señal (a menudo el 10 % del precio) y escritura en un plazo de uno a tres meses. La guía del contrato de arras tiene cláusulas tipo. Aquí lo esencial.

Arras penitenciales (art. 1454 CC). Permiten a cualquiera de las dos partes desistir: el comprador perdiendo lo entregado, el vendedor devolviéndolo duplicado. El Tribunal Supremo las considera excepcionales y las interpreta de forma restrictiva: tienen que pactarse con claridad. Poner «señal» o citar el artículo 1454 sin más no siempre basta.

Arras confirmatorias. Son un pago a cuenta del precio que prueba que hay contrato. No dan derecho a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar daños. Si el contrato no deja claro qué arras son, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias.

El cálculo. Terreno de 24.000 €, arras penitenciales del 10 %: entregas 2.400 €. Si desistes, los pierdes. Si desiste el vendedor, te debe 4.800 €.

3.2 Las condiciones que conviene escribir

Si hay comprobaciones abiertas, conviértelas en condiciones:

• «la compra queda sujeta a que la cédula urbanística confirme la clasificación … y la ausencia de expedientes de disciplina»;
• «a que, a la fecha de la escritura, la finca esté libre de cargas distintas de las que constan en la nota simple de fecha …»;
• «a que no se ejercite el retracto de colindantes», con quién asume la pérdida si se ejercita;
• «la parte compradora retendrá el 3 % del precio si la parte vendedora no acredita su residencia fiscal en España».

No cuentes con un plazo para arrepentirte después de firmar: tu protección es lo que digan las arras, así que léelas antes y no después.

4. El notario: qué comprueba y qué no

El notario es un funcionario público. Antes y durante la firma:

• identifica a las partes y juzga si los poderes de quien firma por otro bastan;
• pide por vía telemática información al Registro sobre titularidad y cargas, que es la que vale en la escritura;
• incorpora la certificación catastral y pregunta a las partes si la descripción coincide con la realidad (art. 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro);
• identifica los medios de pago, cheque a cheque o transferencia a transferencia (art. 177 del Reglamento Notarial);
• liquida, si se le encarga, la retención del no residente y la plusvalía retenida;
• envía la copia al Registro para la inscripción.

Lo que no hace salvo encargo concreto:

• no visita la finca ni compara el plano con el terreno;
• no comprueba que el acceso sea legal si no consta en el Registro;
• no opina sobre si puedes construir;
• no mira visores de inundación, costas, montes o Red Natura;
• no valora la finca.

Todo esto lo desarrollamos en qué comprueba el notario en una compraventa.

El arancel. Los honorarios notariales son un arancel regulado por el Real Decreto 1426/1989. Para una compraventa, el número 2 fija una escala por tramos de valor: hasta 6.010,12 € se cobran 90,151816 €, y por encima se suma un porcentaje decreciente por cada tramo, más folios y copias. Pide antes a la notaría un presupuesto escrito con el cálculo para tu precio.

5. Los impuestos de la compra: reglas y cuentas

5.1 ITP o IVA: quién vende y qué suelo

La primera pregunta no es la comunidad, es quién vende.

• Vende un particular. Pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) al tipo de tu comunidad autónoma. No hay IVA.
• Vende un empresario o profesional (una promotora, una sociedad, un agricultor que vende tierras de su explotación) y el terreno es edificable: pagas IVA al 21 % (Ley 37/1992) y, además, Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura, al tipo de tu comunidad.
• Vende un empresario y el terreno es rústico o no edificable: la entrega está exenta de IVA (art. 20.Uno.20.º de la Ley 37/1992) y pagas ITP. El apartado Dos del mismo artículo permite al vendedor renunciar a la exención cuando el comprador es empresario con derecho a deducir; entonces hay IVA y AJD, a menudo a un tipo de AJD incrementado que fija cada comunidad.

Para un particular el IVA es un coste como el ITP; para una empresa que lo deduce, no. Si vende una sociedad, pregunta al notario el régimen el primer día.

5.2 La base: precio o valor de referencia

Desde la Ley 11/2021, el artículo 10 del texto refundido del ITPAJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) toma como base el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sea mayor. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero.

Para las fincas rústicas el valor de referencia se calcula con módulos de valor medio y un factor de minoración de 0,9, fijado por la Orden HFP/1104/2021, para que no supere el valor de mercado. Hay una excepción que conviene conocer: los inmuebles rústicos con construcciones no tienen valor de referencia (disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Catastro), y en ellos la base vuelve a ser el mayor entre el precio y el valor real.

Lo práctico: consulta el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de negociar. Si pactas 24.000 € y el valor de referencia es 28.000 €, tributas sobre 28.000 €. Si no estás de acuerdo con ese valor, la vía es recurrir la liquidación o pedir la rectificación de la autoliquidación, con una tasación que lo pruebe; no es un trámite rápido.

5.3 El ITP por comunidad autónoma en 2026

La tabla recoge el tipo general aplicable a la compra de inmuebles que no tienen un tipo especial, que es el caso de casi todos los terrenos. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o explotaciones agrarias prioritarias; aquí no aparecen porque casi nunca se aplican a un terreno. Donde la comunidad tiene escala progresiva damos el primer tramo y lo indicamos. Cubre las 17 comunidades; Ceuta y Melilla se explican por separado al final del apartado 5.4. Tipos comprobados en fuentes oficiales el 2 de noviembre de 2026.

Tres notas. En Asturias el tipo se elige según el valor total del bien, y la propia Dirección General de Finanzas ha tenido que contestar consultas sobre cómo se aplica a los tramos; si tu terreno pasa de 300.000 €, pide el cálculo a la gestoría o al notario. En Cataluña existe además un tipo del 20 % para ciertas compras de viviendas por grandes tenedores, que no afecta a un particular que compra un terreno. En Valencia manda la fecha de devengo, que es la de la escritura: una compra firmada el 31 de mayo de 2026 pagó el 10 %, la del 1 de junio, el 9 %.

5.4 Actos Jurídicos Documentados

Cuando una compra sujeta a IVA reúne los requisitos del art. 31.2 del texto refundido del ITPAJD, la primera copia de la escritura paga también la cuota gradual de AJD. Tipos generales para documentos notariales comprobados el 2 de noviembre de 2026; no son los tipos especiales de hipotecas ni de renuncia a la exención de IVA.

Fuente de las comunidades de régimen común: Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica 2026, capítulo IV; Navarra y los tres territorios vascos: textos y páginas oficiales citados en Fuentes. En Illes Balears la escala ITP es marginal: 8 % hasta 400.000 €, 9 % en el tramo hasta 600.000 €, 10 % hasta 1.000.000 €, 12 % hasta 2.000.000 € y 13 % sobre el exceso (art. 10). Algunas operaciones tienen tipos distintos, especialmente cuando se renuncia a la exención de IVA: confirma el supuesto antes de usar el tipo general.

Ceuta y Melilla. La transmisión de un inmueble situado allí tiene una bonificación del 50 % de la cuota de TPO (art. 57 bis.3.a del texto refundido estatal). Con el tipo estatal del 6 %, la cuota efectiva es el 3 %, si no concurre otra regla especial. En la cuota gradual de documentos notariales, el art. 57 bis.1 bonifica el 50 % cuando el Registro competente está en Ceuta o Melilla: sobre el tipo estatal del 0,50 %, resulta 0,25 %. Son bonificaciones de cuota, no nuevos tipos nominales. La tabla de IVA peninsular no se traslada a Canarias, Ceuta o Melilla: quedan fuera del territorio de aplicación del IVA (art. 3 de la Ley 37/1992). Fuente: arts. 11.1.a, 31.2 y 57 bis del texto refundido del ITPAJD, leídos el 2.11.2026.

5.5 Cinco cuentas

A. Finca rústica de secano en Castilla-La Mancha, 8.000 m², 24.000 €, vende un particular.

• Valor de referencia (ejemplo): 28.000 €. Es mayor que el precio, así que la base es 28.000 €.
• ITP 9 %: 28.000 × 0,09 = 2.520 €, el 10,5 % del precio pagado.

Si el precio fuera 30.000 €, la base sería el precio y pagarías 2.700 €.

B. Parcela urbana de 600 m² por 90.000 €, vende un particular. La misma compra en cuatro comunidades.

• Madrid, 6 %: 5.400 €.
• Galicia, 8 %: 7.200 €.
• Comunitat Valenciana, 9 % (escritura desde el 1.6.2026): 8.100 €. Antes del 1 de junio, 9.000 €.
• Cataluña, 10 %: 9.000 €.

La diferencia entre Madrid y Cataluña es de 3.600 € por el mismo terreno.

C. Solar de 150.000 € en Andalucía.

• Si vende un particular: ITP 7 % = 10.500 €.
• Si vende una promotora: IVA 21 % = 31.500 €; AJD 1,2 % = 1.800 €; total 33.300 €.

Para un particular, comprar a la promotora cuesta 22.800 € más en impuestos. Si quien compra es una empresa que deducirá el IVA, el coste real es el AJD.

D. Finca de 400.000 € en Castilla y León, vende un particular.

• 250.000 × 0,08 = 20.000 €.
• 150.000 × 0,10 = 15.000 €.
• Total 35.000 €, un 8,75 % efectivo.

E. Finca de 60.000 € con una casa sin terminar, en la Región de Murcia.

• Como tiene construcción, puede no tener valor de referencia y la base será el precio o el valor real si la comunidad lo comprueba.
• ITP 7,75 %: 60.000 × 0,0775 = 4.650 €.

El impuesto lo presentas tú, con el modelo de tu comunidad, en el plazo que fija su norma, contado desde la escritura. Muchas notarías y gestorías lo hacen por encargo; pregunta el plazo exacto al firmar, porque si te pasas pagas recargo.

5.6 La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía municipal, grava la ganancia del suelo urbano entre la compra y la venta del vendedor. Cuatro reglas que importan a quien compra:

1. La paga el vendedor. En una compraventa el contribuyente es quien transmite. Pero si el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente (art. 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, TRLRHL): el Ayuntamiento te la reclamará a ti. Por eso se retiene del precio en la escritura.
2. No hay plusvalía en suelo rústico. El artículo 104.2 del TRLRHL deja fuera los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del IBI. Y como vimos en el apartado 1, eso incluye el urbanizable sin instrumento de desarrollo aprobado.
3. Puede salir cero. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, si el vendedor acredita que vendió por menos de lo que compró, no hay impuesto (art. 104.5), y puede elegir entre el cálculo objetivo y la ganancia real si esta es menor (art. 107.5).
4. El tipo lo pone el Ayuntamiento, con un máximo del 30 % (art. 108). Málaga, por ejemplo, aplica el 29 %. Los coeficientes por años de tenencia tienen un máximo legal que se ha cambiado varias veces desde 2021; el que vale es el de la ordenanza fiscal de tu municipio en la fecha de la escritura.

Un cálculo en Málaga, con cifras de ejemplo. Valor catastral del suelo de la parcela: 40.000 €. Coeficiente de la ordenanza para los años que el vendedor la ha tenido (ejemplo): 0,20. Base: 40.000 × 0,20 = 8.000 €. Cuota: 8.000 × 0,29 = 2.320 €. Si el vendedor es no residente, la retienes del precio y la ingresas tú.

En las transmisiones entre vivos el plazo general para declararla es de 30 días hábiles desde la escritura (art. 110 TRLRHL). Navarra y los territorios forales tienen sus propias reglas.

5.7 Si el vendedor no reside en España

Si compras a un no residente que no actúa por medio de establecimiento permanente, tienes que retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). Si no lo haces, el inmueble queda afecto al pago del menor de dos importes: la retención o el impuesto del vendedor. En el caso A: 24.000 × 0,03 = 720 €. Lo explicamos paso a paso en comprar a un vendedor no residente.

6. Todos los gastos en un ejemplo

Seguimos con la finca del caso A: 8.000 m² de secano en Castilla-La Mancha, 24.000 €, vendedor particular residente, sin agencia, valor de referencia de ejemplo 28.000 €.

Los impuestos son el 10,5 % del precio, porque el valor de referencia supera al precio. La guía de gastos de compra de terreno y vivienda compara el caso con una vivienda.

7. El calendario

Partiendo del día en que el vendedor te da la referencia catastral:

8. Después de la escritura

Inscripción. El notario envía la copia al Registro; el registrador califica e inscribe. Inscribe cuanto antes: además de protegerte frente a terceros, empieza a correr el plazo del retracto.

IBI. Desde el año siguiente pagarás el IBI. El tipo lo fija cada Ayuntamiento dentro de los límites del artículo 72 del TRLRHL: entre el 0,4 % y el 1,10 % del valor catastral para los urbanos; para los rústicos, el que fije la ordenanza. Pacta en la escritura cómo se reparte el recibo del año de la compra. Lo demás está en impuestos anuales del propietario.

Catastro. Unos meses después comprueba en la Sede del Catastro que la parcela figura a tu nombre. Si no, pide el cambio de titularidad con la escritura.

Contratos que siguen. Si la finca está arrendada, pide el contrato y pregunta al notario qué pasa con él tras la venta; la comunidad de regantes o la entidad de conservación te pasará sus cuotas. Pide copia de todo antes de firmar.

9. Si compras desde fuera de España

Esta sección es breve; en la versión inglesa de esta guía está desarrollada para quien compra desde el extranjero.

• NIE. Para firmar la escritura y pagar impuestos necesitas un Número de Identidad de Extranjero. Se pide con el formulario EX-15 y la tasa del modelo 790, código 012, con cita en la Policía Nacional o, desde fuera, en un consulado español. La compra de un inmueble es un motivo admitido. Lo explicamos en NIE para comprar vivienda.
• Poder notarial. Si no vas a venir a firmar, otorga un poder. Un poder hecho ante notario extranjero necesita la apostilla del Convenio de La Haya de 1961 (o legalización, si el país no es parte) y traducción; el notario español hará constar que equivale a un poder español (art. 60 de la Ley 29/2015).
• Pagos. El pago en efectivo está limitado a 1.000 € cuando una de las partes es empresario o profesional, y a 10.000 € para personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúan como empresarios. En la práctica todo va por transferencia o cheque bancario, y el notario identifica cada pago.
• Zonas de defensa. En las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, la Ley 8/1975 exige autorización militar para que un extranjero adquiera. La DGSJFP lo aplicó en 2023 a una compra de un ciudadano no comunitario en A Guarda (Pontevedra). Si eres de fuera de la UE y la finca está en la costa o cerca de una instalación militar, pregunta al notario antes de firmar arras.
• Idioma. Si no entiendes bien el español, acuerda con la notaría quién hará de intérprete y pide el borrador de la escritura con días de antelación.

10. Casos particulares

En subasta. Judicial, de Hacienda o del Estado: depósito distinto, cargas que puedes heredar y un ITP que se calcula sobre el valor de referencia si es mayor que el remate. Ver comprar un terreno en subasta.

Terreno con casa. Para la casa cuentan la licencia, la primera ocupación y el certificado energético; para el suelo, todo lo de esta guía. La lista breve de comprobaciones está en comprar terreno en España: comprobaciones.

11. Si una comprobación sale mal

El momento de hacer valer un problema es antes de la firma. Después, las acciones contra el vendedor existen, pero son lentas, y algunos problemas (el retracto, la orden de restaurar la legalidad, la afección fiscal o urbanística) recaen en ti.

El informe TerrenoCheck reúne, para la parcela que marcas en el mapa, la referencia y la geometría catastral, la clasificación del suelo donde el planeamiento está publicado, las afecciones de costas, cauces, inundación, espacios protegidos, montes y vías pecuarias, el relieve y los precios de la zona, con la fuente y la fecha de cada capa. Es un primer filtro antes de comprar: no es una tasación ni un dictamen jurídico, no mide la finca y no sustituye a la nota simple ni a la cédula urbanística.

Comprueba la clasificación y las afecciones de tu parcela en el informe TerrenoCheck, desde 29 € → · Ver un informe de ejemplo

12. Un caso de ejemplo, del anuncio a la inscripción

Una compra tipo. No es una finca real: los números son los de esta guía y las reglas, las citadas.

El anuncio. Finca de «unos 8.000 m²» de secano en un municipio de la provincia de Toledo, 24.000 €, «con caseta, acceso por camino y posibilidad de casa». Vende un señor que la heredó de su madre.

Día 1. Pides la referencia catastral. Te dan dos: una parcela de 6.900 m² y otra de 1.300 m², separadas por un camino. La consulta del Catastro las muestra como rústicas, de labor secano.

Día 1, por la tarde. Valor de referencia: 28.000 € entre las dos. Ya sabes que el ITP saldrá sobre 28.000 €, no sobre 24.000 €.

Día 2. Nota simple de las dos fincas registrales. La mayor está inscrita a nombre de la madre: la herencia no se ha inscrito. La pequeña tiene una servidumbre de paso inscrita a favor de un vecino. No hay hipotecas.

Primer problema: hasta que el heredero inscriba su herencia, la compra de la finca mayor no podrá inscribirse a tu nombre. Lo pones por escrito a la agencia.

Día 3. Visor SIU y plan del municipio: suelo rústico de protección agrícola en la parcela grande; en la pequeña, una franja dentro de la zona de policía de un arroyo. La norma del plan no admite vivienda en esa categoría. La «posibilidad de casa» no existe.

Día 5. Visita. La caseta tiene unos 20 m² y tejado de chapa; el Ayuntamiento no encuentra licencia. El camino es municipal. La parcela pequeña no llega a una hectárea y linda con un almendral cuyo dueño la cultiva.

La oferta. Con lo que sabes:

• precio rebajado, porque no se puede construir una vivienda;
• arras confirmatorias con condición: herencia inscrita antes de la escritura;
• la caseta, «en el estado legal en que se encuentra», con su riesgo reflejado en el precio;
• la parcela pequeña fuera de la compra, o comprada asumiendo el retracto.

La escritura. Herencia inscrita, nota simple del día sin cargas nuevas, certificación catastral incorporada, transferencia identificada por el notario. ITP del 9 % sobre el valor de referencia, presentado en plazo. Inscripción en el Registro; nueve días después, sin retracto, la compra queda firme.

En este ejemplo ninguna comprobación hizo caer la compra: cada una cambió una cláusula o el precio. Para eso se hacen antes de las arras.