¿Qué necesita un extranjero para comprar vivienda en España?

¿Qué debe resolver antes de comprometer una señal?

No espere a tener fecha de notaría para empezar con su documentación. Antes de pagar una reserva o arras, pida a su abogado que contraste los nombres de los compradores con sus documentos, confirme cómo obtendrá el NIE y prepare con el banco el pago previsto. Una cita pendiente o un saldo en pantalla no acreditan que pueda completar la operación en el plazo ofrecido por el vendedor.

Este artículo trata las gestiones del comprador extranjero. Para comprobar la finca y preparar las condiciones del contrato, consulte la lista antes de comprar y la guía del contrato de arras. Tener el NIE y el dinero preparado no resuelve una carga o un problema de la vivienda.

Si no tiene nacionalidad de la UE, encargue comprobar si necesita autorización militar por estar la finca en una zona restringida. Cuando sea exigible, debe acreditarse antes de la escritura. Hay exclusiones y una exención para las personas físicas nacionales de la UE (Ley 8/1975, artículos 16, 18 y 20 y disposición adicional).

Si su adquisición queda sujeta a ese régimen, encargue también la inscripción y exija su justificante. El artículo 21 establece la nulidad si no se inscribe en 18 meses desde el título; se amplía a 24 cuando una liquidación tributaria u otra formalidad lo impide sin culpa del adquirente. No deje la comprobación para el vencimiento.

¿El NIE permite residir y basta para identificarse?

El Número de Identidad de Extranjero identifica a la persona en sus relaciones con España. No concede residencia ni sustituye al pasaporte o documento de identidad. Si ya tiene un NIE, comuníquelo al profesional que gestione la operación: es un número personal y único, no un número nuevo para cada inmueble.

Para una persona física extranjera, el NIE es normalmente su número de identificación fiscal, NIF. La normativa contempla identificadores fiscales excepcionales, pero no conviene organizar una compra contando con esa solución sin que la notaría confirme el caso. La escritura debe recoger los números fiscales de los comparecientes y de las personas representadas (Ley del Notariado, artículo 23).

El problema no se reduce al día de la firma. Si falta el NIF en el título, el Registro no inscribe hasta que se subsane. Por eso, envíe a la notaría copia del documento de identidad y del NIE de cada comprador, también del que no viajará porque actuará mediante apoderado. Compruebe nombres y apellidos completos antes de emitir cheques o encargar traducciones.

Comunique su estado civil y régimen económico matrimonial, aunque compre usted solo. Envíe las capitulaciones si las hay y pregunte qué documentación necesita la notaría para reflejar su situación (Reglamento Notarial, artículo 159). No deduzca las cuotas de propiedad únicamente de quién aporta el dinero.

¿Dónde se solicita y cuánto cuesta?

La solicitud se presenta en España ante Policía u oficinas de Extranjería; desde el extranjero se utiliza el cauce consular español. Prepare el formulario EX-15 cumplimentado y firmado, original y copia del pasaporte completo o documento de identidad admitido en vigor, y la explicación del motivo económico, por ejemplo la compra prevista. Interior exige que el solicitante no esté en situación irregular en España y que comunique el motivo de la petición.

La Policía indica el justificante de la tasa modelo 790, código 012. La asignación a petición del interesado cuesta 9,84 € según la tarifa consultada; los honorarios de un gestor o abogado son otra partida. Si tramita por consulado, pregunte allí el importe y la forma de pago aplicables. No necesita abrir una cuenta para pagar la tasa en las entidades que señala la Policía.

El plazo máximo publicado para resolver y notificar es de cinco días hábiles desde la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente; se excluyen sábados, domingos y festivos. No equivale a conseguir cita y recibir el documento desde cualquier país en cinco días. Pregunte cuándo puede presentar y cómo recibirá la resolución antes de aceptar una fecha de compra. Si presenta un representante, el poder debe facultarle expresamente para solicitar el NIE.

¿Debe abrir una cuenta bancaria española?

Las reglas de identificación y de medios de pago no imponen, por sí mismas, una cuenta española al comprador. Puede organizar un pago desde una cuenta extranjera si el recorrido y la forma de entrega se acuerdan y documentan. Para transferencias y adeudos en euros dentro del ámbito del Reglamento europeo de pagos, no se puede exigir que una cuenta accesible de la UE esté en un Estado miembro concreto. No extienda esta regla a cualquier cuenta de fuera de la UE ni a un cheque bancario.

Antes de abrir una cuenta local, compare mantenimiento y costes del pago y del cambio de divisa. Si necesita hipoteca, confirme con el prestamista la cuenta y el sistema de desembolso para su operación.

El banco puede pedir documentación de identidad, de no residencia y del origen de los fondos. Pregunte qué acepta para su caso y anticípese si el dinero procede de una venta, una herencia o ahorros acumulados. Como preparación, reúna los documentos que explican ese origen y los extractos que enlazan el importe con su cuenta. No hay una lista universal de justificantes válida para todos los bancos.

¿Qué pagos deben constar en la escritura?

El notario identifica los medios de pago del precio, tanto los utilizados antes de firmar como los entregados en ese momento (Ley del Notariado, artículo 24). Incluya la reserva o arras que se descuenten del precio. Una comisión de agencia separada no debe confundirse con una entrega al vendedor.

Prepare una relación que permita cuadrar el precio completo: destinatario, fecha, importe, medio empleado y comprobante de cada entrega. Para transferencias, lleve los datos del ordenante y beneficiario, las entidades emisora y receptora y las cuentas de cargo y abono. Si interviene un proveedor de cambio de moneda, pida un justificante que permita seguir el pago hasta su destinatario.

El Reglamento Notarial, artículo 177, recoge qué elementos permiten identificar una transferencia, incluso ciertos casos sin todos los códigos de cuenta. No improvise sobre esa excepción: envíe los comprobantes a la notaría antes de cerrar la operativa. Si paga mediante cheque bancario, confirme los datos exactos del beneficiario y la cuenta con la que se financia su emisión. Los cheques entregados al firmar se incorporan mediante testimonio a la escritura.

Negarse a identificar los medios de pago puede cerrar el acceso al Registro, aunque se haya autorizado la escritura (Ley Hipotecaria, artículo 254). Declarar que «todo está pagado» no sustituye la identificación exigida. No acepte que una parte del precio desaparezca del borrador. Si cambian las instrucciones de pago por correo, contraste la cuenta mediante un contacto previamente comprobado antes de transferir.

¿Puede comprar mediante poder si no puede viajar?

Sí, puede encargar la firma a un apoderado con facultades suficientes. Pida un poder ajustado a la operación y revise el texto con el notario que autorizará la compra antes de otorgarlo. Para un acto que debe constar en escritura pública, el poder debe documentarse en forma pública; una autorización privada para recoger papeles no es la preparación adecuada.

Puede otorgarlo ante notario español o consultar la vía de un cónsul español con funciones notariales. Si lo hace ante notario extranjero, la notaría española debe revisar su eficacia formal, la equivalencia de la intervención y las facultades. Pregunte qué apostilla o legalización y qué traducción necesita en el país de otorgamiento. La apostilla no corrige un poder insuficiente.

Defina la finca, el límite de precio y las facultades para entregar dinero, firmar y tramitar impuestos. Añada solicitar el NIE o actuar ante el banco solo si lo necesita. Si habrá hipoteca, pida que sus facultades se revisen separadamente; no suponga que autorizar a comprar cubre cualquier préstamo. Examine también si permite sustituir al apoderado o actuar con conflictos de interés.

Pida presupuesto del poder, la copia autorizada y, cuando procedan, la traducción y legalización; confirme la entrega. El mandato puede revocarse (Código Civil, artículo 1733); consulte cómo formalizar y comunicar la revocación. Si comparece personalmente y no entiende suficientemente el idioma, acuerde antes la traducción por el notario o la intervención de intérprete conforme al Reglamento Notarial, artículo 150.

¿Qué impuestos tendrá aunque no alquile la vivienda?

Distinga nacionalidad de residencia fiscal. Tener NIE, una cuenta o una vivienda no decide por sí solo dónde tributa como residente. La ley española atiende, entre otros criterios, a permanecer más de 183 días en el año natural o al núcleo principal de intereses económicos; contiene reglas sobre ausencias y una presunción familiar. Si puede ser residente en ambos países, revise también el convenio aplicable (Ley del IRPF, artículo 9).

Para una persona física no residente, una vivienda urbana a disposición propia o vacía puede generar renta inmobiliaria imputada: una base calculada aunque no se cobre alquiler. Tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y se declara mediante Modelo 210. El IBI es otro impuesto, municipal; domiciliarlo no presenta la declaración de IRNR.

¿Cómo se calcula la renta imputada de 2026?

Se parte del valor catastral, que puede consultar en la documentación del IBI. No lo confunda con el precio de compra ni con el valor de referencia. Para 2026, la regla general aplica el 2 %; el 1,1 % corresponde a municipios cuya valoración colectiva general haya entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012. Esta extensión a 2026 figura en la disposición adicional quincuagésima quinta de la Ley del IRPF, modificada en octubre. Pida al asesor que confirme con Catastro la fecha de efectos de la valoración colectiva general y conserve la consulta; la fecha de compra o de una actualización individual no prueba ese requisito.

Si a 31 de diciembre no hay valor catastral o no se ha notificado al titular, en 2026 se aplica el 1,1 % al 50 % del mayor de dos importes: el valor comprobado por la Administración para otros tributos o el precio, contraprestación o valor de adquisición. No deje de declarar por carecer del recibo del IBI; encargue comprobar qué supuesto corresponde.

La base se ajusta a los días de titularidad y disponibilidad y a su cuota de participación. No cuente solo las noches que duerma allí: estar vacía y disponible también cuenta. No se deducen gastos de esta base imputada, como intereses de hipoteca, seguro o IBI. Después se aplica el tipo general de IRNR: 19 % para residentes fiscales en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein; 24 % para los demás, según la regla interna. Un pasaporte de la UE no determina por sí solo el tipo.

¿Y si compra solo terreno, una ruina o una finca rústica?

El suelo no edificado está excluido de esta imputación. También hay exclusión para inmuebles en construcción o que no puedan usarse por razones urbanísticas; no la dé por acreditada solo porque va a reformar. Pida al asesor qué documento justifica su caso.

En una finca rural, no acepte «todo es rústico, no hay IRNR» sin revisar la vivienda y su situación catastral. El artículo 85 menciona construcciones rústicas no indispensables para explotaciones, mientras que la regla de sujeción del IRNR se refiere expresamente a inmuebles urbanos. Solicite una conclusión escrita sobre la casa concreta. Si hay usufructo, también cambia quién debe imputar la renta.

¿Cuándo presenta el Modelo 210 y quién se encarga?

La renta imputada se devenga el 31 de diciembre. La de 2026 se presenta y paga del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027; el plazo publicado para domiciliar termina el 23 de diciembre de 2027. La renta imputada de 2025 mantiene su presentación durante 2026. No confunda el año de la renta con el de presentación.

Identifique a cada titular y cada inmueble: la imputación no se declara como una declaración conjunta familiar. El modelo modificado incorpora datos de días y participación para las presentaciones desde 2027. Si alquila parte del año, separe las rentas reales del alquiler de los días disponibles; el alquiler tiene su propio calendario.

Encargue expresamente la primera declaración y pregunte qué justificante de presentación y pago recibirá. Comprar mediante un abogado o apoderado no significa haber contratado las declaraciones posteriores. No todo propietario extranjero debe nombrar representante fiscal. Pero si reside en una jurisdicción sin intercambio efectivo de información tributaria, tener bienes en España sí obliga a nombrarlo. Pida al asesor que compruebe su jurisdicción, los demás supuestos legales y cualquier requerimiento de Hacienda conforme al artículo 10 del IRNR.

Estas reglas estatales se aplican en Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Cataluña, Illes Balears y Canarias; no son tarifas autonómicas de compra. En el País Vasco y Navarra, los regímenes forales requieren comprobar la administración competente. Para los impuestos de adquisición, consulte gastos de compra.

¿Qué debe quedar comprobado antes de pagar arras?

No pague todavía la señal si:

• falta una vía realista para obtener la identificación fiscal dentro del plazo y el vendedor no acepta una protección escrita;
• el banco sigue pidiendo documentos y nadie confirma cuándo podrá ejecutar el pago;
• no cuadran las entregas con el precio que aparecerá en la escritura;
• el notario no ha revisado el poder extranjero o sigue pendiente una autorización militar exigible;
• le piden aceptar que el retraso del NIE o del dinero se resolverá después sin pactar sus consecuencias.

Negocie fechas, prórroga y devolución cuando proceda con su abogado antes de entregar dinero. El retraso del banco o del NIE no garantiza por sí mismo recuperar la señal.