¿Cuánto cuesta comprar un terreno o una casa en España?

¿La compra paga ITP o IVA y AJD?

Pregunte primero quién vende, en qué condición y qué se transmite. Ser una persona física no excluye el IVA: quien urbaniza terrenos o promueve una edificación para vender puede ser empresario a estos efectos, aunque lo haga ocasionalmente. Tampoco basta con que el anuncio diga «obra nueva».

Aquí llamamos ITP a las transmisiones patrimoniales onerosas, TPO, una modalidad del ITPAJD. Este incluye también los actos jurídicos documentados, AJD. En una compra sujeta a TPO no se añade la cuota variable de AJD por esa misma adquisición; sí puede quedar el coste fijo del papel timbrado.

En una venta particular ajena a una actividad empresarial, el comprador liquida normalmente ITP. En las entregas empresariales, una vivienda usada o un terreno no edificable pueden estar exentos de IVA y pasar a TPO. Que el vendedor sea una sociedad no significa que deba cobrar IVA en toda venta.

El IVA se paga al vendedor contra factura. El comprador autoliquida ITP y, cuando corresponda, AJD de adquisición ante la Hacienda autonómica. Antes de las arras, confirme el plazo de su comunidad.

La primera entrega es, en general, la del promotor tras terminar la construcción o una rehabilitación fiscalmente válida. El uso continuado durante al menos dos años, incluido el alquiler sin opción de compra, puede convertir la venta en segunda entrega, salvo que compre quien la utilizó. Una reforma corriente no basta (Ley del IVA, art. 20.Uno.22º).

¿Qué impuesto lleva un terreno para construir?

El IVA del terreno no se decide por la casa que usted espera levantar. Un solar vendido por un empresario en una operación sujeta y no exenta tributa, con carácter general, al 21%. El 10% de vivienda no se aplica a la compra del solar vacío.

La exención del artículo 20.Uno.20º comprende terrenos rústicos y otros no edificables, con sus condiciones. Excluye los solares y terrenos con edificación autorizada por licencia; también los terrenos urbanizados o en curso de urbanización, salvo los destinados exclusivamente a parques, jardines o viales públicos. Un terreno anunciado como rústico puede exigir un análisis distinto si participa en una actuación urbanizadora.

Pida al asesor que contraste la actividad del vendedor con la documentación urbanística y el objeto de la escritura. Si compra una casa con mucho terreno, anexos o construcciones agrarias, solicite la calificación fiscal de lo que se transmite y de su valoración. No dé por hecho que todo el precio lleva el tipo de vivienda. La guía sobre suelo rústico y urbano explica la comprobación del planeamiento.

Para renunciar a estas exenciones, el comprador debe actuar como empresario y cumplir las condiciones legales de deducción del IVA, atendiendo también al uso previsto del inmueble. Quien compra su casa particular no puede elegir libremente entre IVA e ITP. Si se lo proponen, exija el fundamento escrito.

¿Qué tipos generales se aplican en cada comunidad?

En estas comunidades, el ITP inmobiliario corresponde al territorio donde está la finca. Su nacionalidad no cambia por sí sola el tipo general. La tabla está comprobada a 19 de octubre de 2026 y recoge tipos ordinarios, sin determinar si usted reúne los requisitos de una reducción.

En Cataluña, la escala ordinaria aplica el 10% hasta 600.000 €; el 11% al tramo entre 600.000 y 900.000 €; el 12% entre 900.000 y 1.500.000 €; y el 13% al exceso. Existen supuestos del 20% para adquisiciones de viviendas por grandes tenedores o de edificios enteros de viviendas, con excepciones. Si compra un edificio con varias viviendas, no use la escala ordinaria sin revisar ese régimen.

En Baleares, los tramos son: 8% hasta 400.000 €; 9% entre 400.000 y 600.000 €; 10% entre 600.000 y 1.000.000 €; 12% entre 1.000.000 y 2.000.000 €; y 13% por encima. La ley calcula un tipo medio con su regla de redondeo y lo aplica a la base liquidable del contribuyente. No aplique el porcentaje del último tramo a toda la compra.

En Cataluña y Baleares, la escala determina un tipo medio según el valor de la finca completa. Si compra una cuota indivisa, se aplica ese tipo a la base de su adquisición; los tramos no empiezan de nuevo con el precio de la cuota.

Los tipos generales valencianos del 9% y 1,4% rigen desde el 1 de junio de 2026. El artículo 14.Uno.a de la Ley 13/1997 prevé, además, AJD del 0,1% para adquirir vivienda habitual. Confirme los requisitos: una casa de vacaciones no lo es automáticamente.

En Canarias, el IGIC tiene un tipo general del 7%, con exenciones y tipos propios. El AJD de operaciones sujetas a IGIC es del 1%. Solicite el cálculo canario completo.

Para una reducción, pida la norma y los documentos exigidos. No presuponga que un beneficio por vivienda cubre un solar.

¿Se calcula el impuesto sobre el precio de la escritura?

Para ITP, compruebe el valor de referencia del Catastro en la fecha de devengo. Si el precio pactado o el valor declarado son superiores, se toma la mayor magnitud. Sin valor de referencia certificable, la base será el mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado, sujeto a comprobación (art. 10 del texto refundido del ITPAJD).

Obtenga la consulta o certificado para la finca identificada mediante su referencia catastral. Si la firma se retrasa, revíselo para la fecha pertinente. El importe pendiente de una hipoteca del vendedor no reduce esa base.

El IVA tiene como base general la contraprestación. El AJD tiene sus propias reglas de valoración y, para inmuebles, el valor mínimo a efectos fiscales remite al artículo 10. Pida ambas bases por separado; no copie automáticamente la del IVA a AJD. Si considera excesivo el valor de referencia, la ley prevé impugnarlo mediante la rectificación de la autoliquidación o el recurso contra la liquidación. Una discrepancia con Catastro no autoriza a ignorarlo.

¿Cuánto cobran notaría, Registro y gestoría?

Notaría y Registro aplican aranceles regulados, no un porcentaje plano universal. Los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989 regulan sus minutas. Pida presupuestos para las fincas y actos concretos, con copias, impuestos y suplidos identificados.

En el régimen del Código Civil, el artículo 1455 atribuye los gastos de otorgamiento de la escritura al vendedor y la primera copia y gastos posteriores al comprador, salvo pacto. Revise la ley civil aplicable y lo que diga el contrato: «todos los gastos al comprador» puede cambiar el desembolso entre particulares. En una compra de vivienda a un empresario por un consumidor, no cabe imponerle mediante cláusula abusiva gastos de titulación o tributos que legalmente correspondan al empresario (art. 89.3 de la normativa de consumidores).

En una compra al contado puede tramitar usted las gestiones posteriores. Si contrata gestoría, acuerde tareas, honorarios y devolución del sobrante de la provisión; exija los justificantes. Separe sus honorarios del dinero adelantado para impuestos y Registro. Pida también presupuesto de abogado, técnico, intérprete o poder, según necesite.

Si la agencia le exige una comisión, revise el encargo antes de firmarlo: importe con impuestos, cuándo se devenga y si se devuelve cuando no se compra. Distinga esa comisión de una reserva a cuenta del precio.

Si compra libre de cargas y existe una hipoteca del vendedor, obtenga el saldo actualizado y acuerde qué parte del precio irá al banco. Presupueste la cancelación registral y pacte quién la paga y tramita: saldar el préstamo no borra la hipoteca del Registro.

Si hay hipoteca dentro del ámbito de la Ley 5/2019, el banco asume la gestoría del préstamo, el arancel de su escritura y la inscripción de la garantía; usted paga la tasación y las copias que solicite. El prestamista es sujeto pasivo del AJD hipotecario. Esto no traslada al banco los gastos e impuestos de la compraventa.

¿Qué otros pagos pueden acompañar a la finca?

En una parcela pendiente de urbanización, pregunte al ayuntamiento qué deberes y cuotas quedan, su importe y vencimiento. La venta no extingue los deberes del propietario: el comprador se subroga en ellos en los términos del artículo 27 de la ley estatal de suelo, TRLSRU. Pida además presupuestos de acometidas; «agua y luz cerca» no fija su coste.

Si hay comunidad de propietarios, solicite el certificado de deudas y las actas con derramas aprobadas, importes y vencimientos. No exonere al vendedor de aportar el certificado. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal, LPH, la vivienda responde de gastos generales pendientes de la parte vencida del año de compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). En Cataluña, la afección abarca la parte vencida del año y los cuatro anteriores, también por gastos extraordinarios y fondo de reserva (art. 553-5).

Bajo la LPH, las derramas para mejoras corresponden a quien sea propietario cuando sean exigibles, aunque se aprobaran antes de la venta (art. 17.11). Si el vendedor va a reembolsarle alguna, páctelo por escrito: ese acuerdo no cambia quién responde ante la comunidad.

¿Quién paga la plusvalía municipal y el IBI?

La plusvalía municipal, IIVTNU, grava el incremento del valor del suelo urbano. En una venta onerosa, el contribuyente es el vendedor. Si este es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento (art. 106.2). Pactar que el vendedor soporte el coste no elimina esa obligación frente a la Administración.

Pida al ayuntamiento el cálculo y el trámite aplicable. La declaración por una transmisión entre vivos tiene un plazo de 30 días hábiles; el comprador debe comunicar la transmisión en ese mismo plazo (art. 110). La retención del 3% para Hacienda no liquida este impuesto: asegure su pago aparte.

Compare la base objetiva con el incremento real del valor del suelo: si acredita que este es inferior, puede solicitar que se use como base (art. 107.5).

El suelo rústico a efectos del IBI no está sujeto a plusvalía. Tampoco hay sujeción si se acredita que no existió incremento en los términos legales, pero debe declararse la transmisión y aportarse los títulos. El aspecto rural o la frase «vendo sin ganar» no bastan.

El IBI anual corresponde ante el ayuntamiento al titular del derecho sujeto al impuesto el 1 de enero, normalmente el propietario. Entre vendedor y comprador cabe ajustar el recibo. El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de junio de 2016, admite que, salvo pacto en contrario, el vendedor que lo pague repercuta la parte proporcional al tiempo del comprador.

Escriba la fecha de reparto y la forma de regularizarlo si aún no hay recibo definitivo. Pida además información de deudas pendientes: el inmueble queda afecto al pago del IBI en los términos del artículo 64. Un recibo reciente pagado no acredita por sí solo que no existan atrasos.

¿Qué debe retener si el vendedor no reside fiscalmente en España?

En una venta por un no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada, mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión, y entregar una copia al vendedor. Se aplica tanto si usted reside en España como si no.

Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un suplemento al precio ni un porcentaje de su ganancia. Compruebe la residencia fiscal y la parte que vende cada titular; el pasaporte no decide la residencia. Si solo parte de la propiedad corresponde a vendedores no residentes, identifique la contraprestación atribuible a esas participaciones.

Si el vendedor alega residencia española para evitar la retención, solicite certificación de la AEAT que acredite su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades (art. 14.2.a del Reglamento del IRNR). Su declaración o NIE no sustituyen ese documento.

¿Cómo quedaría una compra de 250.000 € en Andalucía?

Ejemplo: vivienda usada en Andalucía, al contado y sin beneficios fiscales, de un único vendedor particular no residente. Precio y valor declarado: 250.000 €. Valor de referencia: 275.000 €.

Los 7.500 € ya forman parte de los 250.000 €: no los sume otra vez. Si entregó arras a cuenta del precio, descuéntelas del saldo al vendedor, sin reducir por ello la contraprestación total usada para calcular la retención. Añada al subtotal las minutas que le correspondan, servicios contratados y ajuste del IBI. Resuelva aparte la plusvalía, incluida la sustitución por no residencia del vendedor.

Para comparar otras operaciones, con precio y base de AJD de 250.000 €, sin reducciones ni valores superiores: una primera entrega ordinaria de vivienda tendría 25.000 € de IVA y 3.000 € de AJD, subtotal 278.000 €. Un solar en venta empresarial sujeta y no exenta tendría 52.500 € de IVA y 3.000 € de AJD, subtotal 305.500 €. No son opciones fiscales para la misma venta, ni presupuestos completos.

¿Qué debe cerrar antes de pagar las arras?

Pida un calendario con destinatario, importe y fecha. Los plazos autonómicos no son uniformes: en Andalucía, el general para autoliquidar e ingresar ITPAJD es de dos meses desde el día siguiente al devengo. Un contrato privado puede ser relevante para determinarlo; no dé por hecho que todo empieza con la escritura. Los anticipos de una operación sujeta a IVA pueden devengar el impuesto al cobrarse: pida factura y descuente lo ya pagado al cerrar la compra.

No pague todavía la señal si:

• El vendedor exige cobrar IVA sin justificar su condición y el régimen del inmueble.
• El presupuesto calcula ITP solo sobre el precio, sin comprobar el valor de referencia.
• Nadie ha documentado la residencia del vendedor ni preparado el Modelo 211 cuando corresponde.
• La plusvalía o las deudas del IBI quedan pendientes de «arreglar después» sin responsable ni mecanismo de pago.
• Quedan sin cuantificar cargas, derramas o deberes de urbanización.
• El contrato le carga gastos sin un desglose que permita saber cuánto compromete.