¿Cómo afecta el riesgo sísmico a comprar o reformar una casa en España?

¿Dónde se consulta el mapa de riesgo sísmico de una parcela?

Empiece por el término municipal exacto. Un anuncio que sitúa la casa «cerca de Granada» o «en la costa de Málaga» no identifica el valor que corresponde consultar. Entregue al arquitecto la referencia catastral, la ubicación de la construcción y una descripción de lo que quiere hacer: conservarla, ampliar, sustituir la cubierta o abrir espacios interiores.

La NCSE-02, aprobada por el Real Decreto 997/2002, es la norma estatal de construcción sismorresistente para edificación vigente. Puede consultarla desde el índice de normas del IGN.

1. Abra el PDF oficial y consulte la figura 2.1, Mapa de Peligrosidad Sísmica. Sirve para situar la zona en el conjunto de España.
2. Busque después el municipio en el anejo 1, ordenado por comunidades autónomas y provincias. Anote la aceleración básica, ab, y el coeficiente K. El anejo recoge valores de ab iguales o superiores a 0,04 g.
3. Pida al proyectista que identifique la fuente utilizada y justifique cómo pasa de esos datos a las acciones de cálculo de su proyecto. Guarde la página consultada con el resto del expediente.

El mapa representa peligrosidad del terreno. No informa del estado de los muros de una casa ni pronostica cuándo ocurrirá un terremoto. Tampoco concede permiso para construir: confirme por separado qué permite el planeamiento.

¿Compra sin hacer obras? Vaya a la evaluación de la casa existente y a las comprobaciones antes de arras.

¿Qué significa una aceleración de 0,14 g?

La aceleración sísmica básica caracteriza la aceleración horizontal de la superficie del terreno respecto a la gravedad, g. No indica la magnitud de un terremoto ni la probabilidad de que se hunda una vivienda.

La aceleración de cálculo, ac, se obtiene mediante ac = S × ρ × ab. S es el coeficiente de amplificación del terreno; ρ (rho), el coeficiente de riesgo asociado a la importancia de la construcción. Para importancia normal, ρ vale 1,0; para especial, 1,3. K interviene en el espectro de respuesta, que describe cómo varía la respuesta sísmica con el periodo de vibración; no es otro multiplicador de esta fórmula.

Por eso no basta con comparar dos anuncios según ab. La clasificación del terreno influye en S y el cálculo también depende de la estructura. La NCSE distingue terrenos desde roca compacta hasta suelos granulares sueltos o cohesivos blandos. La clasificación requiere información geotécnica, no el aspecto del jardín.

Además, el coeficiente de terreno no resuelve por sí mismo problemas de inestabilidad. Una ladera, rellenos o suelos susceptibles de licuación requieren el análisis que proceda. Pida que el técnico explique si estas cuestiones quedan cubiertas por la información disponible o necesitan investigación adicional.

¿Qué valores tienen Granada, Murcia, Alicante, Almería y Málaga?

Son ejemplos municipales del anejo de la NCSE-02. No son valores únicos para sus provincias, ni equivalen a una clasificación de seguridad de las viviendas que se venden allí.

Para otro municipio, busque su entrada; no adopte el valor de la capital ni interpole usted entre estas cifras.

La norma es estatal y el mapa incluye las islas. Si no encuentra su municipio en el anejo, pida al técnico que compruebe el mapa y el criterio aplicable.

¿Se puede utilizar el mapa de 2016 del IGN?

El IGN ofrece también un visor de peligrosidad de 2016 para el anejo nacional de UNE-EN 1998, relacionado con el Eurocódigo 8. Permite seleccionar un punto o introducir coordenadas y devuelve valores interpolados de PGA, aceleración máxima del terreno, y K para un periodo de retorno de 475 años.

Es una herramienta distinta del anejo municipal de la NCSE-02. No copie su PGA en la casilla ab de un cálculo de la NCSE sin justificación. El proyectista debe identificar el marco empleado y mantener la coherencia entre la acción sísmica, el terreno y las reglas de diseño.

La NCSE permite adoptar, bajo responsabilidad del proyectista o director de obra, criterios distintos si no rebajan el nivel de seguridad y servicio y quedan reflejados en el proyecto. La existencia del visor no sustituye esa justificación. Si recibe cifras diferentes en dos informes, pida primero el nombre del mapa y el parámetro comparado.

¿Cuándo es obligatoria la NCSE-02 para una vivienda?

La norma clasifica las construcciones por su uso y por las consecuencias de su destrucción. Una vivienda ocupada suele ser de importancia normal; ser pequeña o rural no la convierte en una construcción de importancia moderada. Pero el apartado 1.2.2 incluye entre las de importancia especial los edificios catalogados por el órgano competente como monumentos históricos o artísticos, de interés cultural o similar. Si la casa tiene protección patrimonial, pida que el técnico contraste su categoría con ese apartado: el uso residencial no basta para fijar ρ.

El apartado 1.2.3 exceptúa las construcciones de importancia moderada y los edificios de importancia normal o especial con ab inferior a 0,04 g. También exceptúa las construcciones de importancia normal con pórticos bien arriostrados entre sí en todas las direcciones cuando ab es inferior a 0,08 g. Aun en este último supuesto, se aplica a edificios de más de siete plantas si ac es igual o superior a 0,08 g.

Los límites son estrictos: un valor igual al umbral no es inferior a él. Una estructura de hormigón no demuestra por sí sola que exista el arriostramiento exigido. Además, desde ab igual a 0,04 g deben considerarse los posibles efectos sísmicos en terrenos potencialmente inestables. Pida la justificación escrita de cualquier excepción.

El apartado 1.3.1 exige un capítulo Acciones sísmicas en la memoria de todo proyecto de obras. Una excepción al cálculo debe quedar justificada, no suplirse omitiendo el capítulo. En un proyecto antiguo, compruebe la normativa que correspondía por su fecha; no exija sin más que cite la NCSE-02.

Para edificios con estructura de fábrica de ladrillo, bloques de mortero o similares, el apartado 1.2.3 fija un máximo de cuatro alturas cuando ab es igual o superior a 0,08 g e inferior a 0,12 g; desde 0,12 g, dos. No es una altura urbanística general ni se refiere a cualquier fachada de ladrillo sobre pórticos. Si pretende añadir una planta, el sistema resistente y el planeamiento necesitan comprobaciones propias.

¿Comprar una casa antigua obliga a reforzarla?

La compraventa por sí sola no obliga a rehacer la casa conforme a un proyecto de obra nueva. Sí existe el deber del propietario de conservarla en las condiciones legales de seguridad (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, TRLSRU, artículo 15.1.b), y la transmisión no elimina sus deberes urbanísticos (artículo 27.1). Pida al ayuntamiento y al vendedor las órdenes pendientes de reparación o seguridad y prueba de su cumplimiento. Su abogado y arquitecto deben aclarar qué falta por hacer y presupuestarlo.

El anejo D del Documento Básico de Seguridad Estructural (DB-SE), parte del Código Técnico de la Edificación (CTE), exige evaluar el edificio real y advierte contra aplicar directamente las reglas de dimensionado de obra nueva.

Defina el encargo: documentos, sistema estructural, daños y reformas previstas. Aclare expresamente si incluye la vulnerabilidad sísmica y qué análisis adicional podría necesitar. Una inspección visual sin daños no verifica por sí sola la respuesta ante un terremoto; DB-SE D.6.1.2 advierte que una evaluación cualitativa puede ser insuficiente para situaciones extraordinarias. El informe debe distinguir lo comprobado de lo oculto y justificar si hacen falta catas, ensayos o cálculo.

Solicite proyectos, certificados y documentos de reparaciones. El Libro del Edificio, cuando corresponda, reúne la documentación de obra ejecutada, recepción, agentes e instrucciones de uso y mantenimiento (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, artículo 7). Si falta el proyecto, pregunte por el archivo municipal y pacte el acceso con el vendedor.

Una fotografía no explica una grieta reparada: pida antecedentes, informes y trabajos realizados. La NCSE, apartado 1.3.3, exige un informe tras un terremoto de intensidad alta para las construcciones situadas en zonas con intensidad igual o superior a VII en la escala EMS. Esa intensidad local no es la magnitud del terremoto. Responde del informe el técnico encargado de la conservación o, si no lo hay, la propiedad o entidad explotadora, que debe encargarlo a un profesional competente. Si el inmueble estuvo en una zona afectada por ese supuesto, pida al vendedor el informe sobre las consecuencias y medidas propuestas, y pruebas de las reparaciones realizadas.

¿Qué cambia si quiere abrir muros, ampliar o cambiar la cubierta?

La NCSE establece que, en reformas o rehabilitaciones, los elementos afectados deben alcanzar niveles de seguridad superiores a los de su concepción original. Cuando la modificación estructural es sustancial, como vaciar el interior y conservar solo la fachada, la intervención se asimila a obra nueva a estos efectos.

Pintar y renovar acabados no plantea la misma intervención que abrir huecos en muros resistentes. Antes de pedir precio para una cocina abierta, entregue al técnico el croquis. La NCSE exige considerar la distribución de rigideces y la posible influencia de cerramientos o tabiques; quitar un elemento sin conocer su función puede alterar el comportamiento previsto.

El CTE exige justificar su cumplimiento en las intervenciones en edificios existentes y declarar si se actúa sobre la estructura (artículos 2.3 y 2.4). Las limitaciones técnicas, económicas, urbanísticas o de protección requieren justificación profesional; no constituyen una dispensa automática. El cambio de uso característico tiene su propia exigencia en el artículo 2.6. Convertir un almacén en vivienda merece ese análisis, además del urbanístico.

La LOE, artículo 2.2, exige proyecto para las intervenciones que describe, entre ellas determinadas alteraciones del sistema estructural y cambios de uso característico. Pida al arquitecto que concrete qué documentación necesita su obra y al ayuntamiento qué trámite corresponde.

¿Cuánto puede encarecer la construcción o la reforma?

La NCSE no convierte ab en euros ni en un suplemento porcentual. Pida un presupuesto de la solución estructural definida, separado de los acabados.

En una casa nueva, pida partidas para investigación del terreno, proyecto de estructura, cimentación y atados, elementos resistentes, uniones o juntas necesarias y controles de ejecución. El terreno y el diseño condicionan las soluciones; no toda finca necesita cimentaciones especiales.

En una casa existente, distinga la evaluación de las obras que esta recomiende. El presupuesto de obra debería identificar las aperturas necesarias para trabajar, los apeos si se requieren, la intervención estructural y la reposición de acabados. Pida que cada exclusión figure por escrito. Si todavía faltan catas, el presupuesto debe reconocer qué parte sigue sin cerrar.

El proyecto básico puede servir para solicitar licencia, pero no basta para iniciar la construcción; el proyecto de ejecución define la obra completa (CTE, artículo 6.1). Al comparar ofertas, compruebe que responden a la misma solución y al mismo alcance. Pregunte quién resolverá las modificaciones si la obra descubre una estructura diferente.

¿Qué seguro debe comprobar para una casa en zona sísmica?

Cumplir la NCSE no garantiza que un terremoto no cause daños. El Consorcio de Compensación de Seguros cubre daños por terremotos dentro de su régimen de riesgos extraordinarios, pero no indemniza a cualquier propietario por el mero hecho de serlo. Hace falta una póliza de las admitidas en el artículo 4 del RD 300/2004, con su recargo y las primas al corriente.

Pida al asegurador confirmación escrita de los bienes y sumas asegurados, de cómo se aplica el infraseguro y de cuándo empieza la cobertura, incluida cualquier carencia aplicable (artículos 5, 6 y 8). El artículo 6.c excluye los daños debidos a vicio o defecto propio del bien o a su manifiesta falta de mantenimiento. Aclare las deficiencias detectadas: la póliza no sustituye su reparación. Identifique continente, la construcción, y contenido, los bienes interiores. Confirme la protección para su titularidad y uso desde la compra. Si hará obras, consúltelas expresamente: las pólizas de construcción y montaje están excluidas del régimen de recargo obligatorio; no dé por supuesta su cobertura por el Consorcio.

¿Qué debe quedar comprobado antes de pagar arras?

El informe debe concluir si las obras pueden definirse y presupuestarse, indicando los estudios pendientes y las limitaciones de acceso.

Pida al abogado que concrete acceso al inmueble, entrega de documentos, fecha de revisión y qué resultado técnico o coste permitiría desistir. Debe indicar cómo se devuelve el dinero y quién responde de las cantidades entregadas a la agencia o al vendedor. Son condiciones que debe negociar: no dé por supuesto que un informe desfavorable activa la devolución sin una cláusula que lo prevea. Consulte también la guía sobre el contrato de arras.

No pague todavía si:

• Se ofrece el valor sísmico de la capital sin identificar el municipio de la finca.
• El vendedor impide la inspección o quedan reparaciones u órdenes de seguridad sin aclarar y valorar.
• La reforma depende de retirar muros cuya función estructural nadie ha comprobado.
• Le aseguran una excepción a la NCSE sin justificación técnica escrita.
• El precio de obra excluye el refuerzo pendiente y usted necesita conocer el coste total para comprar.
• Las arras no resuelven qué ocurre con el dinero si la revisión pactada no permite seguir.