¿Puedo destinar a alquiler turístico la vivienda que voy a comprar?

¿Qué debe comprobar antes de contar con ingresos turísticos?

Empiece por la vivienda exacta, no por el anuncio. Remita al ayuntamiento y al órgano autonómico de turismo su referencia catastral, identificación registral, plano y descripción: alquiler completo o por habitaciones, capacidad prevista, meses de actividad y obras necesarias. Pida que indiquen qué modalidad corresponde y qué trámites necesitaría el nuevo propietario.

Una vivienda de uso turístico, VUT, es una categoría regulada por cada comunidad autónoma. No equivale necesariamente a una casa rural ni a un apartamento turístico. La declaración responsable tampoco es una licencia concedida tras revisar toda la documentación: quien la firma declara que cumple los requisitos y dispone de las pruebas. La Administración puede comprobarlo después y una falsedad u omisión esencial puede impedir continuar la actividad (Ley 39/2015, art. 69).

Pida un informe municipal que se pronuncie sobre ese uso turístico, además de la legalidad de la casa. Pregunte por suspensiones de nuevas habilitaciones, límites por zona y expedientes que afecten al inmueble. Una respuesta informativa favorable no sustituye la licencia o el título exigible. Si va a reformar, confirme aparte qué permite el planeamiento.

¿Sigue siendo obligatorio el Registro Único de Arrendamientos?

Los preceptos del RD 1312/2024 que obligaban a obtener ese número estatal fueron anulados. El decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025 y desplegó efectos el 1 de julio de 2025. Exigía un número del Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para anunciar alquileres turísticos y otros de corta duración en las plataformas comprendidas; no sustituía la habilitación autonómica.

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio, anuló ese procedimiento y la obligación de inscripción para obtener el número. El texto consolidado del decreto marca como anulados, entre otros, los artículos 5 y 8 a 10; recoge también sentencias posteriores en el mismo sentido.

La Ventanilla Única Digital, destinada al intercambio de datos, no desapareció por entero. La LAU vigente también regula obligaciones de información de las plataformas. Son cuestiones distintas de pedir al comprador un nuevo número estatal al amparo de los preceptos anulados.

Si el vendedor aporta un NRA o NRUA antiguo, consérvelo en el expediente, pero no pague un suplemento por considerarlo una licencia nacional transferible. Solicite a Turismo y a la plataforma que confirmen qué identificador corresponde hoy a esa unidad.

¿Puede la comunidad de propietarios impedir el alquiler turístico?

En las comunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, desde el 3 de abril de 2025 el propietario que quiera iniciar la actividad turística debe obtener previamente aprobación expresa (LPH, art. 7.3). Que los estatutos no digan nada o que otros vecinos alquilen no equivale a esa aprobación.

El artículo 17.12 exige tres quintas partes del total de propietarios que representen también tres quintas partes del total de cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad. No basta contar los votos de quienes acudieron a la reunión. Pida al administrador el certificado del acuerdo, las cuotas y los estatutos. Su abogado debe contrastarlos con el título y los estatutos inscritos en el Registro, y comprobar su eficacia frente a usted. También debe verificar las notificaciones a los ausentes y el cómputo definitivo de votos cuando proceda (arts. 5 y 17.8).

Con la misma mayoría pueden establecerse cuotas especiales o aumentarse la participación en gastos comunes, sin un incremento superior al 20 %. No es un recargo automático ni un porcentaje sobre los ingresos del alquiler. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

La disposición adicional segunda permite continuar al propietario que ya ejercía antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa turística, dentro de sus condiciones y plazos. Una inscripción antigua no prueba por sí sola ambos requisitos. Tampoco resuelve qué ocurrirá cuando compre usted: su abogado debe revisar la continuidad y el régimen autonómico del cambio de propietario.

En Cataluña rige su propio Código Civil. No traslade automáticamente la regla estatal anterior: la modificación del título o de los estatutos se somete, con carácter general y salvo previsión legal distinta, a cuatro quintas partes de propietarios con derecho a voto y cuotas (art. 553-26.2.a). Pida una revisión del acuerdo y de sus efectos sobre el comprador bajo ese régimen.

¿Qué cambia según la comunidad autónoma?

Andalucía: ¿VUT o alojamiento en el medio rural?

El Decreto 28/2016 remite las viviendas del medio rural al régimen rural. Existe una excepción: el artículo 9.3 del Decreto 20/2002 permite una VUT cuando el alojamiento no reúne los requisitos de las viviendas turísticas de alojamiento rural. Se rige entonces por el Decreto 28/2016 y no puede comercializarse como alojamiento rural. No es una dispensa urbanística.

Turismo debe confirmar si corresponde vivienda turística de alojamiento rural, casa rural o VUT.

Para una VUT sometida al decreto, el operador presenta declaración responsable electrónica. Declara, entre otras condiciones, compatibilidad urbanística, capacidad y periodos de funcionamiento, y la autorización comunitaria exigible. Los ayuntamientos pueden establecer límites proporcionados por edificio o zona. La inscripción puede cancelarse si faltan condiciones o autorizaciones.

Si le ofrecen una vivienda reconocida como asimilado a fuera de ordenación, AFO, el régimen VUT exige autorización municipal previa expresa para el cambio de actividad. Ese precepto no sustituye la comprobación de una modalidad rural ni legaliza obras. Revise también la situación de una casa irregular.

Comunitat Valenciana: ¿se conserva el alta al comprar?

La VUT del artículo 65 de la Ley 15/2018 se cede completa, durante un máximo de 10 días consecutivos al mismo arrendatario. No permite alquilarla por habitaciones. Exige informe municipal favorable de compatibilidad para uso turístico o equivalente, además de los títulos municipales que procedan.

La inscripción tiene, en general, validez de cinco años, con excepciones que deben comprobarse en el expediente. Al cambiar la propiedad se exige una nueva declaración responsable y aportar el informe municipal favorable o equivalente, conforme a los requisitos vigentes entonces. No compre suponiendo que conservará las condiciones antiguas del vendedor.

Alargar la reserva para salir de la definición autonómica de VUT no convierte por sí mismo el contrato en un alquiler temporal válido. La causa y el régimen estatal se comprueban aparte.

Región de Murcia: ¿qué acredita el número provisional?

El Instituto de Turismo de la Región de Murcia, ITREM, tramita altas, modificaciones y bajas mediante declaración responsable. Su ficha permite iniciar la actividad tras el alta correcta y la comunicación de la signatura provisional, siempre que se cumplan los demás requisitos. Después llegan la inspección y la clasificación definitiva; un incumplimiento puede dar lugar a denegación y anulación del número. Pida el expediente actualizado, con el resultado de la inspección si ya se ha realizado.

La ficha oficial contempla viviendas completas y cesión por habitaciones destinadas a dormitorio; no aplique aquí la prohibición valenciana. También exige acreditar la aprobación expresa de la comunidad en los supuestos correspondientes. Para una finca rural, solicite que ITREM identifique la modalidad aplicable y que Urbanismo confirme el uso.

Cataluña: ¿qué licencia urbanística necesita un HUT?

La habilitación de la actividad se tramita por la vía municipal a través de Canal Empresa; el ayuntamiento comprueba la información y comunica los datos para la inscripción turística. Consulte restricciones locales antes de atribuir valor al número HUT, habitatge d'ús turístic.

En los municipios incluidos en el Decreto-ley 3/2023 se exige licencia urbanística previa, con duración de cinco años, prorrogable si lo permite el planeamiento. Las viviendas debidamente habilitadas antes de la norma tienen un régimen transitorio: deben obtener la nueva licencia dentro del plazo ordinario que termina el 9 de noviembre de 2028 o cesar, sin perjuicio de la ampliación individual prevista legalmente. Esto no significa que cualquier inscripción catalana garantice actividad hasta esa fecha ni su renovación posterior.

Illes Balears: ¿hay zona apta y plazas disponibles?

Compruebe con el consell insular la zona apta, las plazas turísticas y la documentación de habitabilidad. La DRIAT, declaración responsable de inicio de actividad turística, no elimina estos requisitos. No dé por hecho que una casa aislada admite nuevas plazas.

Revise también las sanciones. Una sanción urbanística firme grave o muy grave impide comercializar hasta restituir la legalidad. Si la vivienda tiene una sanción firme, no podrá resolverse el cambio de titularidad turística mientras no se liquide la deuda con la Administración turística sancionadora (Ley 8/2012, art. 50.4). Pida prueba de su pago; esto no significa que toda deuda del vendedor pase a usted.

El Decreto-ley 4/2025 prohíbe nuevas declaraciones para viviendas sometidas a propiedad horizontal, con excepciones para adosadas y pareadas y para la modalidad de alquiler de vivienda principal. Esta última exige que sea la vivienda principal del propietario y permite como máximo 60 días al año (art. 50.20). La prohibición no cierra toda actividad existente.

Si su expediente de propiedad horizontal o vivienda principal está sujeto al régimen temporal, la habilitación dura por defecto cinco años, salvo otro plazo reglamentario (arts. 50.3 y 50.20). Pida fecha de vencimiento, comunicación de prórroga y certificado de disponibilidad de las plazas para el siguiente periodo cuando corresponda. La prórroga requiere seguir cumpliendo los requisitos y que la zona continúe siendo apta.

En suelo rústico protegido, el inicio de nuevas actividades está prohibido como regla general, aunque los instrumentos insulares PIAT o PTI pueden establecer otras previsiones motivadas. Pida la norma y el plano aplicables a esa finca.

Para una nueva actividad, compruebe la antigüedad exigible y el uso residencial privado durante ese periodo. A falta de regulación reglamentaria, el mínimo es de cinco años (art. 50.17). Una obra legal recién terminada no basta.

Canarias: ¿qué ocurre con una vivienda vacacional anterior?

La Ley 6/2025, modificada en agosto de 2026, separa el uso residencial del turístico. En la vía ordinaria, el primero no habilita por sí solo el segundo: hacen falta cobertura urbanística y declaración ante el cabildo. El registro turístico no convalida incumplimientos.

La regla de antigüedad para esa vía es de diez años, o cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico. El plan puede reducirla para las tipologías que determine, si su ámbito no está afectado por una declaración de zona de mercado residencial tensionado (art. 5.1.a). Confirme con el ayuntamiento la regla y la prueba de antigüedad aplicables.

La declaración ordinaria habilita durante cinco años, o diez en esas islas y municipios (art. 10). Para continuar, debe presentarse una nueva declaración en el mes anterior al vencimiento y cumplir los requisitos entonces vigentes, con certificado municipal favorable. Los regímenes transitorios se revisan aparte.

No valore igual una habilitación nueva, una actividad en régimen transitorio y un uso turístico consolidado. La consolidación se extingue, como regla general, al transmitir la propiedad, con una excepción específica para determinadas herencias. Pida que ayuntamiento y cabildo expliquen qué podría continuar usted después de comprar.

Para ciertos expedientes anteriores con declaración turística pero sin comunicación municipal de actividad clasificada, la reforma permite presentarla antes del 31 de julio de 2027, con la documentación exigida. No es un plazo general para cualquier vivienda.

En el régimen general existen prohibiciones sobre asentamientos agrícolas y determinadas categorías de rústico protegido. El Hierro, La Gomera y La Palma conservan particularidades bajo su legislación especial: no extrapole a ellas una conclusión obtenida para otra isla.

¿Una finca rural permite construir y después registrar el alojamiento?

La habilitación turística no autoriza una casa nueva, reconstruir una ruina ni convertir un almacén agrícola en dormitorio. La ley estatal del suelo remite a la ordenación territorial y urbanística y exige el título que corresponda para las obras; los terrenos protegidos tienen además su propio régimen.

Encargue a un arquitecto comparar lo construido con lo autorizado, incluidos anexos y piscina. Que aparezca una edificación en Catastro, tenga suministro eléctrico o haya alojado huéspedes no acredita ese uso. Pida que identifique las condiciones aplicables al acceso, agua, saneamiento y seguridad, y los permisos necesarios para cualquier adaptación. En Illes Balears y Canarias, compruebe también la calificación energética mínima exigible y sus excepciones: tener certificado no basta.

¿Qué debe quedar comprobado antes de pagar las arras?

Pida presupuestos separados de la comprobación jurídica, las adaptaciones y, donde proceda, las plazas turísticas. Añada seguro y costes de funcionamiento al cálculo de ingresos. Una declaración presentada no significa que hayan terminado las inspecciones ni que se haya aprobado una obra.

Si necesita ingresos turísticos para comprar, negocie una condición expresa en la reserva y en las arras. Puede pactarse, dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil; no nace automáticamente por mencionar «licencia turística». Revise los tipos de arras y la devolución de la señal.

No pague todavía una señal sin esa protección si:

• Solo le entregan una captura del anuncio o un antiguo número estatal.
• El ayuntamiento no ha aclarado la compatibilidad del uso o la suspensión aplicable.
• Falta la aprobación comunitaria exigible o hay una prohibición pendiente de revisar.
• La continuidad depende de un derecho del vendedor que no se transmite con la compra.
• Los dormitorios previstos están en anexos sin uso autorizado o falta resolver la modalidad rural.