Quien compra un solar para hacerse una casa suele tener dos cifras en la cabeza: lo que cuesta el terreno y lo que cuesta construir. Entre una y otra hay una tercera que casi nadie presupuesta bien, la de los permisos, y un plazo que decide cuándo empiezan a pagarse dos cosas a la vez, el alquiler de donde vives y la hipoteca del solar.
Aquí está la cuenta hecha para una vivienda unifamiliar con un presupuesto de ejecución material de 180.000 €, con los tipos reales de dos ayuntamientos, y los plazos que da la ley frente a los que se han medido en municipios concretos. Es una guía de planificación; el importe exacto lo da la ordenanza fiscal de tu municipio del año en que solicites.
Antes de pedir nada: ¿el solar admite la casa?
La licencia de obra no se pide para saber si se puede construir. Se pide cuando ya lo sabes y tienes proyecto. Si el plan no permite lo que quieres, el proyecto y su visado se pierden. Por eso el orden es: ficha urbanística o cédula del solar, luego arquitecto, luego licencia. Lo primero lo explicamos en qué se puede construir y en cédula urbanística.
Lo que cuesta: cuatro partidas que sí son de la licencia
1. ICIO: hasta el 4 % del presupuesto
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras lo cobra el Ayuntamiento sobre el coste real y efectivo de la obra, que en la práctica se toma del presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto. El artículo 102.3 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) deja el tipo a cada municipio, «sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien». Dos tipos reales:
| Municipio | Ordenanza | Tipo | ICIO sobre 180.000 € |
|---|---|---|---|
| Soria | Ordenanza fiscal n.º 21, art. 5 | 3,90 % | 7.020 € |
| Motril (Granada) | Ordenanza fiscal n.º 4, art. 7 | 3,60 % | 6.480 € |
| Tope legal | Art. 102.3 TRLRHL | 4,00 % | 7.200 € |
El impuesto se devenga al iniciarse la obra (art. 102.4 TRLRHL). El artículo 103.1 prevé una liquidación provisional a cuenta, cuando se concede la licencia o empieza la obra, sobre el presupuesto del proyecto, y una definitiva al terminar, cuando el Ayuntamiento comprueba el coste real y pide la diferencia. Si la obra se encarece a mitad, el impuesto también. Muchas ordenanzas prevén bonificaciones (por ejemplo, por instalar energía solar), que se piden con la licencia, no después.
La base del ICIO no siempre es tu presupuesto
El ICIO grava el coste de ejecución material, sin IVA, como recuerdan las propias ordenanzas. Pero muchos ayuntamientos no se fían del presupuesto del proyecto y aplican módulos: un coste mínimo por metro cuadrado según el tipo de obra. Algunas ordenanzas toman como base la cantidad mayor entre la que resulta de los módulos y la del presupuesto de ejecución material. Si tu arquitecto presupuesta una casa de 150 m² a 1.000 €/m² (150.000 €) y el módulo municipal es mayor, pagarás sobre el módulo. Pide al arquitecto que calcule las dos cifras antes de presentar.
2. Tasa por licencia urbanística
Es una tasa por el servicio de tramitar el expediente y la regula otra ordenanza. Unos municipios cobran un porcentaje del PEM, otros una cuota fija por tramos de superficie. Madrid, por ejemplo, la regula en la Ordenanza fiscal 10/2023, modificada por la Ordenanza 1/2026 publicada en el BOCM de 6 de febrero de 2026. El importe sale de la tarifa de esa ordenanza para tu superficie y tipo de obra. Mira la ordenanza fiscal de tu Ayuntamiento del año en curso y pide al arquitecto que la calcule junto al ICIO.
3. Proyecto, dirección de obra y visado
Una vivienda necesita proyecto técnico de arquitecto (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 2.2): primero el básico, que acompaña a la solicitud, y después el de ejecución. Los honorarios son libres. Desde la Ley 25/2009, el artículo 14 de la Ley 2/1974 de Colegios Profesionales prohíbe a los colegios publicar baremos orientativos, así que cualquier «tarifa del colegio» que te enseñen no es oficial. Pide dos o tres presupuestos cerrados y desglosados: proyecto básico, de ejecución, dirección de obra, dirección de ejecución (aparejador), coordinación de seguridad y salud.
El visado colegial es obligatorio solo para el proyecto de ejecución de edificación (Real Decreto 1000/2010, art. 2.a). El básico no lo necesita, y su coste lo fija cada colegio.
4. Lo que el Ayuntamiento te pide junto a la licencia
Según el municipio y la comunidad: fianza o garantía para la gestión de los residuos de construcción, aval por la reposición de la acera o el viario, estudio geotécnico (que exige el Código Técnico para la cimentación) y, si el solar no tiene servicios completos, el compromiso de urbanizar a la vez que se edifica. Las acometidas de agua, luz y saneamiento las cobran las compañías y no son parte de la licencia; para un terreno rústico las explicamos en luz, agua y saneamiento.
La cuenta de un ejemplo
Vivienda de 150 m² con PEM de 180.000 € en un municipio con ICIO del 3,90 %:
- ICIO: 180.000 × 0,039 = 7.020 €
- Tasa de licencia: la que resulte de la ordenanza fiscal del municipio
- Visado del proyecto de ejecución: lo que fije el colegio
- Honorarios técnicos: libres, por presupuesto
Solo el ICIO ya es el 3,9 % del presupuesto de obra, y la tasa va encima. Si tu banco te financia la construcción, pregunta si los incluye: suelen pedirse antes de la primera certificación.
Lo que tarda: el plazo de la ley y el de la ventanilla
El silencio no te da la licencia
El texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 7/2015), art. 11.4.b), exige acto expreso con silencio negativo para las obras de edificación de nueva planta. Si el Ayuntamiento no contesta en plazo, la licencia se entiende denegada, no concedida. En Madrid, el artículo 154 de la Ley 9/2001 del Suelo, en la redacción de la Ley 11/2022, lo dice igual: vencido el plazo sin notificación, la solicitud se entiende desestimada. Eso te permite recurrir, no empezar la obra.
El plazo para resolver lo fija cada comunidad y, a menudo, la ordenanza municipal. En Madrid son tres meses (art. 154 Ley 9/2001). En Asturias, tres meses si la ordenanza municipal no fija otro (art. 316 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado). En el resto de comunidades, búscalo en la ley urbanística autonómica y en la ordenanza de licencias de tu municipio. El plazo se detiene con cada requerimiento de subsanación. El artículo 68.1 de la Ley 39/2015 da diez días para subsanar, ampliables hasta cinco más, y advierte de que, si no lo haces, se te tiene por desistido y la solicitud se archiva. Si vives fuera, autoriza a tu arquitecto o a un representante para recibir notificaciones.
Lo que se ha medido
| Municipio | Plazo medio | Fuente y año |
|---|---|---|
| Tarragona | 1 año y 2 meses (2019) → 4 meses y 10 días (2024) | Diari de Tarragona, con datos municipales |
| Santa Eulària des Riu (Ibiza) | unos 6 meses | Declaraciones municipales, Periódico de Ibiza, 24.2.2025 |
| Sant Antoni de Portmany (Ibiza) | unos 3 meses | Mismo artículo |
| Media de obra nueva en España (promoción) | unos 12 meses | Estudio ASPRIMA/EY, 2020 |
Son datos de distinta naturaleza: las cifras de Ibiza las dan los propios ayuntamientos y la de ASPRIMA es de promotores y de 2020. Sirven para una idea: en algunos municipios la espera real duplica de sobra el plazo legal y en otros se acerca a él, y el plazo legal solo empieza a contar con el expediente completo. Pregunta en Urbanismo cuánto está tardando una vivienda unifamiliar ese año; muchos lo dicen.
Cómo se ve una licencia concedida: Torrevieja, febrero de 2026
Las actas de las Juntas de Gobierno Local enseñan el final del trámite. En febrero de 2026 la de Torrevieja (Alicante) concedió, por unanimidad de los ocho miembros presentes, la licencia para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en la calle Salvador Dalí, 24, expediente 7442/2025, con la referencia catastral de la parcela en el acuerdo. El número del expediente dice algo útil: la solicitud es de 2025 y la licencia de 2026. Otra licencia del mismo ayuntamiento, en enero, lleva una condición que aparece en casi todas: colocar un cartel de identificación de la obra conforme al artículo 46.3 del PGOU. Los acuerdos fijan también los plazos de inicio y terminación y, cuando procede, las fianzas.
Para saber cuánto tarda tu ayuntamiento, lee las actas de la Junta de Gobierno Local de los últimos meses en su portal de transparencia: el año del expediente frente a la fecha del acuerdo da una idea más fiel que cualquier media nacional.
Cómo se acorta
- Expediente completo desde el primer día. La mayoría de los retrasos son requerimientos. Revisa con el arquitecto la lista de documentos de la ordenanza antes de presentar.
- Consulta previa. Algunos ayuntamientos atienden consultas técnicas antes de la solicitud; un problema de alineación o altura resuelto ahí ahorra un requerimiento.
- Informes sectoriales a tiempo. Si el solar linda con una carretera, un cauce o un bien protegido, la licencia espera al informe de otro organismo. Pídelo en paralelo cuando la norma lo permita.
Una vez concedida: plazos para empezar y terminar
La licencia caduca si no empiezas o no terminas a tiempo. Los plazos los pone la propia licencia y, si no dice nada, la ley autonómica:
- Madrid: si la licencia no fija plazos, un año para iniciar y tres para terminar (art. 158 Ley 9/2001).
- Andalucía: un año como máximo para iniciar desde la notificación (art. 307 del Reglamento de la LISTA, Decreto 550/2022, citado en actas municipales de 2025).
La caducidad no es automática. El Ayuntamiento tiene que declararla en un procedimiento con audiencia al titular, como recuerda el Defensor del Pueblo, y antes suele caber una prórroga si la pides antes de que venza. Si vas a retrasar el inicio, pide la prórroga por escrito con tiempo. Una licencia caducada obliga a pedir otra, con el planeamiento que esté vigente entonces y con un nuevo ICIO. El que pagaste no se pierde si la obra no llegó a empezar: el Tribunal Supremo ha declarado que, sin construcción y con la licencia caducada, no se produjo el hecho imponible y procede devolver la liquidación provisional ingresada (STS de 11 de noviembre de 2020, rec. 4421/2019). El plazo para pedir la devolución empieza con la declaración formal de caducidad o con tu renuncia expresa a la licencia (STS de 4 de noviembre de 2020, rec. 1869/2018).
Al terminar
Con la obra acabada llegan el certificado final de obra del arquitecto, la licencia de primera ocupación o la declaración responsable que la sustituya según la comunidad, y la escritura de obra nueva terminada para el Registro. Sin la primera, en muchos municipios no se contratan los suministros definitivos. Lo explicamos en licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
Antes de pagar el solar, comprueba su clasificación y las afecciones cartografiadas (carreteras, cauces, protección) que pueden retrasar la licencia. Las tienes para tu parcela, con fuente y fecha, en el informe TerrenoCheck por 29 €. Marca la parcela en el mapa → · Ver un informe de ejemplo
Si te deniegan la licencia o te piden más
- Requerimiento de subsanación. Es lo más frecuente. Tiene plazo; si no contestas, el expediente se archiva y empiezas de cero. Encarga al arquitecto la respuesta completa, no por partes.
- Informe técnico desfavorable. Antes de la resolución suele darse audiencia. Es el momento de modificar el proyecto (altura, retranqueos, ocupación) en vez de discutirlo.
- Denegación. Cabe recurso administrativo y después contencioso. Si la denegación se basa en el planeamiento, un recurso rara vez cambia el plan; un proyecto nuevo, sí cambia la respuesta.
- Silencio. En obra nueva no te da la licencia. Si pasan los meses, presenta un escrito pidiendo resolución y, si sigue sin llegar, valora el recurso contra la desestimación presunta con un abogado.
- Compraste el solar contando con la licencia. Por eso conviene pedir al Ayuntamiento, antes de las arras, un informe o cédula urbanística sobre lo que admite la parcela, y condicionar la compra a que sea favorable.