¿Qué comprobar antes de comprar una vivienda heredada?

¿Quién es dueño de la casa después del fallecimiento?

Ser hijo del fallecido, conservar las llaves o pagar los recibos no acredita que se pueda vender la casa entera. El testamento identifica derechos sucesorios; la adjudicación concreta qué bienes o cuotas corresponden a cada interesado.

Distinga la aceptación, por la que se asume la condición de heredero, de la partición y adjudicación. Bajo el Código Civil común, la partición válidamente hecha atribuye la propiedad exclusiva de lo adjudicado. Si el reparto deja la vivienda a varios hermanos por cuotas, sigue habiendo varios propietarios. Si se adjudica íntegramente a uno, los demás no tienen que firmar su posterior venta por el solo hecho de haber sido herederos.

La aceptación civil puede ser expresa o tácita: no siempre exige escritura. El Registro exige acreditar la sucesión y determinar los bienes o cuotas mediante los títulos admitidos, con una excepción documental para ciertos casos de heredero único. El notario debe comprobar qué documentos requiere el expediente.

Estas explicaciones sucesorias usan el derecho civil común. Cuando corresponda derecho civil especial o extranjero, el abogado debe identificarlo antes de cerrar la lista de personas que intervienen. La residencia fiscal y la vecindad civil no son conceptos intercambiables. Para fallecimientos desde el 17 de agosto de 2015, el Reglamento europeo de sucesiones atiende, como regla y con excepciones, a la residencia habitual del fallecido, y permite elegir la ley de su nacionalidad en una disposición sucesoria. No presuponga que una finca en España se hereda necesariamente conforme al Código Civil común.

El certificado sucesorio europeo es opcional y puede acreditar derechos o facultades de administración; no sustituye los justificantes fiscales. Envíe los documentos extranjeros al notario antes de fijar las arras para que confirme su admisibilidad y las traducciones o formalidades necesarias. La apostilla o legalización depende del documento y las exenciones aplicables: los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco de ese Reglamento no requieren legalización ni formalidad análoga.

¿Tienen que firmar todos los herederos para vender?

En una venta pactada de toda la finca deben transmitir todos sus propietarios actuales, personalmente o mediante representación suficiente. Una mayoría no permite vender la parte de quien se opone. Deben intervenir los titulares de lo vendido, no necesariamente todas las personas nombradas en el testamento.

Si dos hermanos tienen adjudicada una mitad cada uno, para comprar toda la vivienda necesita la intervención de ambos o poderes suficientes. Comprar solo a uno no transmite la otra mitad, aunque el anuncio enseñe la casa completa.

Revise también el usufructo. Quien tiene la nuda propiedad no puede transmitir por sí solo un pleno dominio libre del usufructo ajeno. Debe intervenir su titular para disponer de ese derecho, o acreditarse su extinción. Si el vendedor dice que el usufructuario ha fallecido, pida la prueba y que el notario prepare la cancelación. Exija también la revisión y los justificantes fiscales de la consolidación del dominio: el fallecimiento no elimina esa comprobación.

El cónyuge superviviente puede tener derechos propios derivados del régimen matrimonial, además de los sucesorios. Si había gananciales, examine su liquidación; no dé por hecho que todo lo que figuraba a nombre del fallecido entra íntegramente en su herencia. Revise también la situación del cónyuge del vendedor, además de la del fallecido. Bajo el derecho común, lo heredado es privativo, pero si la casa es la vivienda habitual de la familia, disponer de ella requiere el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial. Una venta con menores o curatela representativa puede necesitar autorización judicial. Confirme los requisitos antes de fijar fecha.

¿Qué documentos acreditan la herencia y la representación?

Pida la copia autorizada del testamento o la declaración de herederos, junto con los certificados de defunción y últimas voluntades. El certificado de últimas voluntades sirve para localizar el testamento; no adjudica la vivienda. Después, examine el documento de adjudicación y compruebe que describe exactamente la finca anunciada, las cuotas y los derechos reservados.

Confróntelo con una nota simple del Registro de la Propiedad. Su valor es informativo. Si aparece un titular distinto, una prohibición o un usufructo que la agencia no había mencionado, el abogado debe explicar cómo se resuelve. Aceptar la herencia o pagar Sucesiones no elimina las cargas de la finca.

Si firma un familiar por los demás, solicite antes el poder. Un mandato general de administración no basta para vender. El notario debe comprobar que cubre los actos pendientes y la venta. No entregue la señal confiando en una ratificación posterior de los ausentes.

Cuando uno de los llamados a heredar haya fallecido después del propietario sin aceptar ni repudiar, puede entrar en juego otra sucesión. Bajo el Código Civil, ese derecho pasa a sus herederos. No se elimina a esa rama familiar del expediente porque resulte difícil reunir sus documentos.

¿Se puede comprar si la herencia no está inscrita?

Sí puede organizarse la operación, pero hay que conservar la cadena de titularidades. Si el Registro sigue a nombre del fallecido, debe acreditarse la sucesión. El notario puede estudiar actos consecutivos de herencia y compraventa y la presentación ordenada de sus títulos, cumpliendo sus requisitos fiscales. No dé por segura la inscripción sin esa revisión.

La opción más fácil de comprobar antes de las arras es que el vendedor haya regularizado e inscrito su título. Si se pretende terminarlo todo de forma coordinada, exija una revisión previa del expediente, un responsable de presentar los documentos y una solución contractual si se suspende la inscripción. Consulte al banco si necesita financiación: no dé por aceptada una cadena pendiente.

Si la finca nunca ha estado inscrita, la primera inscripción, o inmatriculación, tiene requisitos propios. Un recibo del IBI o una ficha catastral no sustituyen el título exigible: no es un mero cambio de nombre.

Tampoco existe hoy una espera general de dos años para vender por tratarse de una herencia. El antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria está suprimido desde el 3 de septiembre de 2021. Eso no impide que pueda existir un conflicto sucesorio concreto.

¿Qué debe revisar del Impuesto sobre Sucesiones?

En una herencia ordinaria, el impuesto corresponde a los adquirentes por herencia y se devenga con el fallecimiento. La firma tardía de la aceptación no reinicia el plazo. La regla estatal de presentación es de seis meses; puede solicitarse una prórroga de igual duración dentro de los cinco primeros meses, con intereses desde que termina el plazo inicial. Confirme el procedimiento aplicable con la administración competente.

Pida las autoliquidaciones correspondientes a los adquirentes de esa finca, el justificante de presentación y el de ingreso, o la documentación que sustente una cuota nula, exención o prescripción. Compruebe que el inmueble figura en el expediente. «No pagamos porque éramos hijos» no demuestra que se haya presentado correctamente.

No hay una factura nacional única de Sucesiones. Hay que determinar la administración competente y la normativa aplicable con los datos del fallecido y los herederos. En Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Cataluña, Illes Balears y Canarias solicite el cálculo concreto conforme a las reglas que correspondan a esa sucesión. En casos con no residentes, que gestione la AEAT no significa necesariamente que solo pueda utilizarse normativa estatal.

Si se invoca prescripción, pida que el asesor compruebe el expediente y las interrupciones. El plazo general tributario de cuatro años no se cuenta sin más desde la muerte. Decir «impuestos prescritos» en el contrato no basta.

¿Hay plusvalía por la herencia y otra por la venta?

Son operaciones distintas. La plusvalía municipal, o IIVTNU, grava el incremento de valor del suelo de naturaleza urbana. En la herencia corresponde al adquirente; en la venta onerosa, al transmitente. Haber presentado la plusvalía de la herencia no acredita la de la compraventa.

Para la herencia, el plazo de declaración es de seis meses, prorrogable hasta un año a solicitud del obligado. Para la venta son treinta días hábiles. La prórroga de Sucesiones no sustituye la gestión de la plusvalía ante el ayuntamiento. Pida el expediente municipal de la herencia y acuerde quién tramita la venta.

Si el terreno es rústico a efectos del IBI, no está sujeto a este impuesto. Una «casa de campo» puede incluir suelo urbano a estos efectos: confirme la situación fiscal. Cuando no ha aumentado el valor del suelo, debe declararse la transmisión y aportarse los títulos que lo demuestren. Vender pronto después de heredar no garantiza cuota cero; la ley contempla periodos inferiores al año. También puede solicitarse que se use el incremento real acreditado si resulta inferior a la base objetiva.

La ordenanza municipal determina las bonificaciones de la herencia y sus requisitos. Pida que se revisen las condiciones de la que se utilizó. Para el resto de impuestos de su adquisición, consulte los gastos de compra.

Como comprador, debe comunicar al ayuntamiento la transmisión sujeta a plusvalía dentro de los treinta días hábiles desde su devengo. Confirme quién lo hará y obtenga el justificante. Esa comunicación puede levantar el cierre registral por plusvalía, pero no sustituye la declaración ni el pago que correspondan al obligado tributario. El justificante de presentación del título en el Registro tampoco acredita que ya esté inscrito.

¿Qué riesgo tiene comprar un proindiviso?

Una cuota del 50 % significa participación en toda la finca, no propiedad exclusiva de la planta baja o del trozo junto al camino. Si eso es lo que usted necesita, no compre basándose únicamente en una distribución de uso dibujada por los hermanos. Pida que su abogado identifique qué derecho se transmitirá y si existe realmente una finca independiente.

En derecho común, el copropietario puede vender su cuota, pero los demás pueden tener retracto de comuneros: sustituir al comprador en las condiciones legales. El plazo legal es de nueve días desde la inscripción o, en su defecto, desde el conocimiento de la venta. El abogado debe verificar el cómputo del caso; no deduzca que una carta informal anterior a la venta elimina el riesgo.

Comprar derechos hereditarios antes de la partición es distinto: no garantiza adjudicarse esa casa. El retracto de coherederos tiene un plazo de un mes desde que se les hace saber la venta. Pregunte expresamente cuál de las dos operaciones está documentando.

En Cataluña, el tanteo tiene, como regla, un mes desde la notificación fehaciente de la venta proyectada y sus condiciones, incluido el precio. Si falta o se vende en condiciones distintas, puede proceder el retracto: tres meses desde que se conocen la transmisión y sus circunstancias o desde su inscripción. El abogado debe determinar el inicio del plazo y comprobar las exclusiones o renuncias válidas.

Salir de una copropiedad puede exigir un procedimiento de división. Bajo el derecho común, si la cosa es esencialmente indivisible y no hay adjudicación acordada con compensación, se vende y se reparte el precio. No presupueste una salida rápida ni que recuperará el importe invertido.

¿Qué debe quedar resuelto antes de pagar arras?

Encargue una revisión conjunta de título y fiscalidad antes de fijar la fecha de escritura. El presupuesto debe separar la regularización de la herencia, a cargo de quien se pacte, de los gastos de su compra. Solicite importes y plazos del expediente real; no hay una tarifa única para «poner la herencia al día».

Compruebe quién vive en la casa y con qué título. Pida los contratos de alquiler y que su abogado revise los derechos del inquilino según la fecha y el régimen aplicable. No dé por extinguido el alquiler por la venta. Pacte cuándo se entregan la posesión y las llaves, y qué ocurre si no se entrega libre de ocupantes como se había acordado. La firma de todos los dueños no acredita que la casa esté vacía.

El contrato de arras debe identificar la finca y el derecho comprado, recoger la intervención de quienes puedan obligarse y fijar qué documentos debe aportar el vendedor. Si queda pendiente una adjudicación, autorización o inscripción, defina una fecha límite y una devolución completa cuando no se cumpla, incluido el tratamiento de la reserva entregada a la agencia. Haga firmar estas condiciones a quien recibe el dinero.

Si pacta expresamente arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas. Añada las condiciones de devolución que necesita para los trámites pendientes. Una señal firmada por un hermano no le transmite la cuota de otro. El abogado debe adaptar las condiciones a la operación y al derecho aplicable.

No pague todavía si:

• falta identificar a un propietario, usufructuario o representante necesario;
• el vendedor ofrece toda la casa, pero solo acredita una cuota o derechos hereditarios;
• nadie explica cómo se enlazarán la herencia y su compra en el Registro;
• faltan justificantes fiscales y le piden financiar la regularización con una señal sin garantías pactadas;
• la ocupación o el alquiler impiden la entrega de la posesión prometida;
• el plazo de arras vence antes de poder resolver los documentos o autorizaciones pendientes.