¿Cómo comprar una vivienda con hipoteca, embargo u otras cargas?

¿Qué significa que la vivienda tiene cargas?

Una hipoteca garantiza una obligación con la finca, aunque cambie de dueño. Si la deuda queda sin pagar, la finca puede acabar en ejecución. Un embargo responde a un procedimiento de cobro. Una anotación de demanda puede advertir que se discute la propiedad. Cada carga requiere una solución distinta.

Empiece por la nota simple del Registro de la Propiedad. Identifique finca, titular, derecho afectado y acreedor. Compruebe si la carga recae sobre toda la finca o sobre la cuota de un propietario. Si casa y terreno comprenden varias fincas registrales, pida una nota de cada una.

La nota simple es informativa, no da fe del contenido registral (Ley Hipotecaria, art. 222.5). Tampoco acredita saldos del préstamo ni recibos pendientes. Pida el título de cualquier asiento dudoso y que su abogado valore una certificación. Antes de firmar, confirme con la notaría también los documentos presentados y pendientes de inscripción: su prioridad puede afectar a la compra (arts. 17, 24 y 25).

¿Basta con pagar lo que queda de hipoteca?

No. La cancelación económica liquida el préstamo; la registral elimina su inscripción. En la vía ordinaria, la entidad consiente en escritura la cancelación y el documento se presenta al Registro (Ley Hipotecaria, art. 82). El certificado de deuda cero no sustituye esa escritura. Existen otras vías legales de cancelación, pero deben comprobarse para la inscripción concreta.

Si el préstamo sigue vivo, solicite al banco la liquidación para la fecha prevista: préstamo y finca identificados, importe a satisfacer e instrucciones de pago. La responsabilidad hipotecaria que aparece en la nota simple no es el saldo de hoy: la inscripción recoge el principal o la responsabilidad máxima y las obligaciones garantizadas (Ley Hipotecaria, art. 12).

Si una hipoteca garantiza un crédito sobre varias fincas y usted compra solo una, aclare qué importe libera esa finca y mediante qué documento. La hipoteca no se reduce automáticamente al amortizar parte del préstamo; si está distribuida, puede proceder la cancelación parcial en los términos legales (arts. 119, 122 y 124). Exija que la documentación identifique la finca que debe quedar libre.

Si el vendedor ya lo pagó, pida el certificado de deuda cero y compruebe si la cancelación se escrituró e inscribió. El representante del acreedor otorga esa escritura; no necesita intervenir el deudor.

Comprar asumiendo el préstamo es otra operación. Para sustituir al deudor y liberar al vendedor hace falta el consentimiento del acreedor (Ley Hipotecaria, art. 118; Código Civil, art. 1205). No se limite a ingresar las cuotas en la cuenta del vendedor: antes, estudie con el banco las condiciones de una subrogación.

¿Cómo se paga y se cancela la hipoteca al firmar?

Prepare con su abogado y la notaría un cuadro de pagos antes de fijar la cita definitiva. Si se cancela con el precio, pacte que el importe correspondiente vaya directamente al acreedor, con instrucciones verificadas. El vendedor recibe el resto tras los pagos y retenciones acordados. No entregue todo confiando en que él pagará después.

La liquidación debe corresponder al día del pago. Si cambia la fecha, haga revisar el importe. Confirme quién aporta los documentos, quién otorga la cancelación y quién la tramita. Si el precio no cubre lo necesario, el vendedor debe aportar la diferencia o conseguir un acuerdo suficiente del acreedor. Una promesa de negociar después no resuelve el déficit.

Una retención es dinero reservado del precio para una finalidad pactada. Identifique quién lo custodia, a quién puede pagar, qué justificantes permiten liberarlo y cómo se devuelve el sobrante o se cubre una insuficiencia. Retener dinero no cancela la carga. La notaría debe confirmar qué gestión acepta; no presuponga que custodia fondos o hace todos los trámites.

Según el Banco de España, no hay un plazo fijo para la comparecencia del representante, pero la entidad debe actuar con la máxima diligencia. Confirme los trámites antes de obligarse a comprar en una fecha. Si la cancelación queda pendiente, su abogado debe concretar las garantías.

¿Se puede comprar una finca con embargo?

Una venta voluntaria no borra la anotación. La Ley Hipotecaria permite enajenar bienes anotados sin perjudicar el derecho de su beneficiario (art. 71). Usted puede adquirir una finca expuesta al procedimiento de cobro: descontar del precio la cifra que aparece en la nota simple no la libera.

Averigüe quién ordenó el embargo: órgano judicial, Agencia Tributaria u otra administración. Pida número de procedimiento, acreedor, importe actualizado e instrucciones para obtener el mandamiento cancelatorio. La cifra inscrita puede no servir como liquidación de lo que debe satisfacerse al cerrar el expediente. Haga comprobar intereses y costas aplicables.

Si se levanta el embargo por la vía ordinaria, la anotación judicial se cancela con la resolución y el documento judicial adecuados (Ley Hipotecaria, art. 83); en la vía administrativa, con el mandamiento del órgano competente. Ni un recibo privado del acreedor ni una declaración del vendedor sustituyen ese documento. La cancelación por caducidad sigue otra vía.

¿Qué otras cargas exigen una revisión distinta?

La Ley Hipotecaria contempla anotaciones por demandas sobre propiedad o derechos reales, prohibiciones de enajenar, derechos hereditarios y defectos subsanables, entre otros supuestos (art. 42). Una demanda sobre la propiedad exige estudiar el pleito; reservar dinero puede no protegerle. Ante una prohibición de disponer, averigüe si puede comprar y qué autorización o cancelación se necesita.

También puede haber derechos que deban mantenerse. En el derecho civil común, un usufructo permite disfrutar de bienes ajenos; una servidumbre puede gravar su terreno a favor de otro, por ejemplo para el paso (Código Civil, arts. 467 y 530). Pida el título y su alcance: quién puede usar la finca, por dónde y durante cuánto tiempo. Su abogado debe comprobar el derecho civil regional aplicable y si esos derechos son compatibles con su compra.

En parcelas y urbanizaciones, compruebe las cargas urbanísticas. El comprador se subroga en los deberes legales del propietario anterior aunque no aparezca un embargo (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 27.1). Pida al ayuntamiento y a la entidad urbanística competente información de obras y cuotas pendientes. Si hay una afección por gastos de urbanización de una reparcelación, el saldo provisional inscrito no tiene por qué ser el coste final (RD 1093/1997, art. 19). Haga revisar la liquidación y las cantidades aún exigibles antes de pactar quién las asume.

¿Una afección fiscal significa que el vendedor debe impuestos?

No necesariamente. La nota marginal habitual del ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, advierte de una posible liquidación complementaria, incluso si se presentó y pagó la autoliquidación. No equivale a un embargo ni demuestra por sí sola un impago. Pero tampoco permite ignorar los impuestos de la transmisión anterior.

Para la nota regulada en el Reglamento del ITPAJD, art. 122, el plazo es de cinco años desde que se extendió; queda sin efecto y debe cancelarse también si se presenta la carta de pago de la liquidación complementaria correspondiente. No aplique ese plazo a cualquier nota fiscal, especialmente sin identificar el impuesto y el acto que la originó.

Pida escritura anterior, autoliquidación y justificante de pago; si hubo comprobación o beneficio condicionado, también su documentación. Cuando la afección consta expresamente en el Registro, no puede invocar frente a ella la excepción de protección del tercero por la fe pública registral (ITPAJD, art. 5). Su abogado debe determinar si puede reclamarse una cuota y qué pago o garantía exigir.

No confunda caducidad de la nota con prescripción del impuesto. La Ley General Tributaria establece plazos generales de cuatro años, con distintos inicios y causas de interrupción (arts. 66, 67 y 68). La fecha visible en el Registro no resuelve por sí sola ese cálculo.

¿Qué deudas de IBI pueden afectar al comprador?

El IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Al transmitirse los derechos gravados, la finca queda afecta al pago de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria (Haciendas Locales, art. 64). Esto puede existir sin una anotación registral. Un recibo reciente pagado no acredita que no haya otros ejercicios pendientes.

Solicite información de deudas de esa finca al ayuntamiento o al organismo que recaude por él, con autorización del vendedor cuando sea necesaria. Compruebe qué inmueble y ejercicios abarca la respuesta y si hay expedientes de recaudación. Si aparece deuda, acuerde su pago con las instrucciones del recaudador y obtenga justificante.

La regla de preferencia para el año natural en que se exige el pago y el inmediato anterior, llamada hipoteca legal tácita, no limita toda responsabilidad a esos ejercicios (Ley General Tributaria, art. 78). Es distinta de la afección subsidiaria. Tampoco dé por hecho que basta con comprobar los últimos cuatro recibos: la prescripción puede haberse interrumpido.

La derivación subsidiaria exige procedimiento administrativo, declaración de fallido del obligado principal y, en su caso, responsables solidarios, y notificación al responsable subsidiario (Ley General Tributaria, arts. 79 y 176). No convierte automáticamente al comprador en deudor personal de todos los impuestos del vendedor. El notario debe solicitar información y advertir sobre las deudas de IBI; confirme que la información se ha obtenido antes de firmar.

¿Qué pasa con las deudas de comunidad y las derramas?

Donde rige la Ley de Propiedad Horizontal, la finca responde por gastos generales del anterior titular imputables a la parte vencida del año de adquisición y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). Se aplica también con el título del comprador inscrito. Es la regla para Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Illes Balears y Canarias.

El vendedor debe aportar una certificación de deudas coherente con su declaración, salvo exoneración expresa del comprador. La expide quien ejerce de secretario con el visto bueno del presidente; la LPH da un máximo de siete días naturales desde la solicitud. Revise una copia antes de las arras y pida que se actualice para la firma.

En Cataluña, la afección alcanza la parte vencida del año y los cuatro años naturales anteriores, incluyendo gastos ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva. El certificado debe recoger también gastos y aportaciones aprobados pero pendientes de vencimiento (Código Civil de Cataluña, art. 553-5). No traslade aquí el plazo de emisión de la LPH.

Renunciar al certificado no elimina la afección legal. Tampoco basta con que la nota simple no muestre un embargo de la comunidad. Si hay deuda, pacte su liquidación y documentación antes de liberar al vendedor el importe reservado.

Revise actas y calendario de cuotas futuras. Para derramas de mejoras, la LPH atribuye el pago a quien sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles (art. 17.11). No generalice esa regla a cualquier derrama: su abogado debe comprobar la naturaleza del gasto y el reparto pactado. Un certificado sin deuda vencida puede convivir con obras aprobadas pendientes de cobro.

Una casa aislada en una urbanización privada también merece esta comprobación. Averigüe si pertenece a una comunidad en propiedad horizontal o a otra entidad de mantenimiento; no aplique automáticamente los mismos límites a entidades distintas. Para preparar el presupuesto, consulte la guía de gastos de compra.

¿Qué debe quedar pactado antes de pagar arras?

Adjunte al contrato los asientos que se cancelarán, los derechos que se mantendrán y la documentación pendiente. Identifique los pagos directos a acreedores, las retenciones y quién cubre los gastos y cualquier déficit. Ponga una fecha para acreditar el mecanismo de cancelación y otra para completar los trámites pendientes.

Su abogado debe redactar qué ocurre si falta el mandamiento, el banco no consiente o aparecen nuevas cargas: aplazamiento, condición para firmar la compraventa o devolución de las cantidades entregadas, según acuerden. La devolución no nace automáticamente por descubrir una carga. Haga que cualquier reserva de agencia quede cubierta por condiciones aceptadas por quien recibe el dinero. Consulte la guía del contrato de arras.

Los pactos privados no sustituyen la conformidad de terceros (Código Civil, arts. 1255 y 1257). Que el vendedor asuma una deuda frente a usted no impide por sí solo que el acreedor haga valer sus derechos sobre la finca.

¿Cómo comprueba que todo terminó después de la firma?

Antes de autorizar la compraventa, el notario comprueba titularidad y cargas, con las excepciones legales (Reglamento Notarial, art. 175). Su asesoramiento es imparcial (art. 147). Para defender sus condiciones y resolver expedientes antes de las arras, cuente con su propio abogado.

Acuerde con la notaría la presentación inmediata de la compraventa y las cancelaciones, y su orden. Conserve los justificantes. La presentación electrónica prevista en el art. 249 del Reglamento Notarial no equivale a inscripción. El registrador puede señalar defectos (Ley Hipotecaria, art. 18): asigne quién los subsana y quién le informa.

Cierre la gestión con los documentos despachados y nueva información registral: su adquisición inscrita y las cargas acordadas eliminadas. Si financia la compra, puede figurar su nueva hipoteca. Compruebe también que los derechos que se mantienen son los aceptados.

No pague todavía las arras si…

• Nadie explica una carga, una prohibición o una demanda sobre la finca.
• Falta dinero para liberar la finca o el acreedor no confirma el mecanismo.
• Se pretende sustituir un mandamiento cancelatorio por la promesa del vendedor.
• Faltan datos de IBI o comunidad y le piden que renuncie sin revisar el riesgo.
• No están pactados los pagos, la tramitación y la devolución si falla la condición acordada.