¿Qué impuestos y gastos anuales tendrá al comprar una vivienda?

¿Cómo calcular el coste anual antes de comprar?

Separe gastos ordinarios, impuestos personales y obras previstas. Una cuota de comunidad baja puede convivir con una derrama aprobada. Un IBI pequeño tampoco descarta Patrimonio: emplean reglas de valoración distintas.

Añada suministros, mantenimiento de la casa y servicios propios de la finca a partir de sus contratos y presupuestos. Mantenga aparte los gastos de adquisición: pagarlos al comprar no cubre los siguientes ejercicios. No hay un porcentaje del precio que sustituya estas comprobaciones.

¿Quién paga el IBI del año de la venta y cómo se calcula?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, es municipal y alcanza tanto inmuebles urbanos como rústicos. En una compra ordinaria del pleno dominio, el contribuyente es quien tiene la propiedad el 1 de enero. Si existe usufructo u otro derecho con preferencia legal, pida al asesor que identifique al obligado.

El cálculo parte del valor catastral. La cuota íntegra resulta de aplicar el tipo municipal a la base liquidable; después se descuentan las bonificaciones que procedan. Por eso necesita el recibo completo, no una cifra dictada por teléfono. Compruebe también si la bonificación del vendedor se mantendría con usted.

No confunda valor catastral con valor de referencia: este último no es la base del IBI. Compare la referencia del recibo con las fincas que compra. Una operación puede incluir casa, terreno u otras unidades catastrales: pida los documentos de todas ellas.

El contribuyente municipal y el reparto entre las partes son cuestiones distintas. Salvo pacto en contrario, el vendedor que pague el IBI puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo de propiedad desde la entrega, según la STS 409/2016. Pacte el reparto y cómo se ajustará un recibo aún no emitido. Consulte también el calendario de recaudación: comprar no fija el vencimiento municipal.

¿Cómo saber si el vendedor dejó IBI o basura sin pagar?

El artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales afecta el inmueble al pago de la cuota de IBI pendiente, en régimen de responsabilidad subsidiaria. También exige que el notario solicite información y advierta de las deudas. Adelante esta comprobación a las arras: descubrir el importe en la notaría deja poco margen para negociar.

Pida al vendedor que obtenga información de deuda vinculada a cada referencia ante el ayuntamiento o el organismo que recaude por él. Si la solicita su abogado, obtenga la autorización del vendedor cuando sea necesaria. La respuesta debe permitir distinguir los ejercicios pagados, los pendientes y la situación del actual. Pregunte por aplazamientos y deudas en vía ejecutiva; un pago parcial no acredita saldo cero.

Un justificante bancario acredita el pago identificado, no todo el historial. Una nota simple sin cargas visibles tampoco sustituye esta consulta. Los periodos del dibujo corresponden solo a deudas de comunidad, no al IBI.

Para la basura, pida su liquidación y consulte la ordenanza vigente. La Ley de residuos exige una tasa o prestación pública específica, diferenciada y no deficitaria; eso no establece una tarifa única para España. Compruebe quién la cobra y si la documentación aportada corresponde a recogida, tratamiento o ambos conceptos.

En las tasas por servicios que afectan a ocupantes, el propietario puede ser sustituto del contribuyente. La ordenanza concreta el supuesto, el devengo y el reparto aplicable. No dé por hecho que una vivienda vacía, de temporada o alejada del contenedor está exenta. En un terreno sin edificar, solicite que le indiquen si existe servicio sujeto a cobro. Tampoco atribuya automáticamente a cualquier deuda de basura la misma afección que al IBI.

¿Qué cambia entre IRPF e IRNR por una casa de uso propio?

Si es residente fiscal en España, una segunda vivienda de uso propio o vacía puede generar imputación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. Se integra en la base general; no se calcula con los tipos fijos del IRNR que siguen. La vivienda que cumpla los requisitos de habitual queda excluida de esa imputación. Encargue el cálculo según su residencia fiscal.

Una persona física no residente fiscal en España puede tener que tributar por la renta imputada de su vivienda urbana de uso propio o vacía, aunque no reciba alquiler. El Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR, es independiente del IBI. Importa dónde reside fiscalmente, no su nacionalidad.

Para el ejercicio 2026, la imputación es el 1,1 % del valor catastral cuando la revisión, modificación o determinación mediante valoración colectiva general del municipio entró en vigor desde el 1 de enero de 2012. Para las demás viviendas con valor catastral notificado, se aplica el 2 %. La disposición adicional 55 de la Ley del IRPF, modificada en octubre de 2026, extendió el supuesto especial a este ejercicio. Consulte la fecha de la valoración; no basta con que el recibo haya cambiado recientemente.

Sobre esa renta se aplica el tipo del IRNR: 19 % para residentes fiscales de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein; 24 % para los demás. Un residente fiscal británico entra en este segundo grupo. Los porcentajes de imputación no son el impuesto final y no se aplican al precio de compra.

Ejemplo para 2026, con valor catastral de 100.000 €, pleno dominio todo el año y uso propio: al 1,1 %, la renta imputada es 1.100 € y el impuesto, 209 € al 19 % o 264 € al 24 %. Al 2 %, la base es 2.000 € y las cuotas, 380 € o 480 €. No son costes medios.

Si a 31 de diciembre de 2026 no hay valor catastral o no se le ha notificado, se imputa el 1,1 % del 50 % del mayor entre el valor de adquisición y el comprobado por la Administración para otros tributos. No significa impuesto cero.

Ajuste por participación y días de titularidad y disponibilidad. Para la imputación de 2026, cada contribuyente presenta un modelo 210 por cada inmueble sujeto a imputación: no agrupe viviendas. Si compra varias unidades catastrales, confirme qué declaraciones corresponden. Los días alquilados se analizan aparte; no descuente comunidad, seguro o IBI de la renta imputada. El suelo sin edificar y determinados supuestos de construcción o imposibilidad urbanística de uso quedan excluidos: documéntelos. El anuncio «casa en rústico» no determina el tratamiento fiscal.

Desde 2027, el artículo 85 sustituye el criterio de fecha de valoración por una escala sobre la suma de valores catastrales, ajustados por días: 1,1 % hasta 100.000 €; 1,5 % en el tramo de 100.000 a 500.000 €; 2 % de 500.000 a 1.000.000 €; 3 % sobre el exceso. Calcula la renta imputada, no el impuesto final ni cómo agrupar formularios. Pida una previsión con todos los inmuebles afectados. Declarar 2026 en 2027 sigue siendo declarar renta de 2026.

¿Cuándo debe presupuestar Patrimonio y grandes fortunas?

Patrimonio no es un recibo municipal de cada casa. Para un no residente, se examinan, con las salvedades del convenio aplicable, los bienes y derechos sujetos en España. Para un residente, la obligación personal alcanza en general al patrimonio mundial. El cálculo corresponde a cada contribuyente y toma la situación a 31 de diciembre.

El mínimo exento de la ley estatal es 700.000 €. No significa que toda vivienda por debajo de ese precio quede fuera, ni que esa cifra sea el mínimo autonómico aplicable en cualquier caso. Los no residentes tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad donde se encuentre el mayor valor de sus bienes y derechos sujetos en España.

En Andalucía, Comunitat Valenciana, Región de Murcia, Cataluña, Illes Balears y Canarias, el cálculo debe identificar la normativa autonómica del ejercicio: estas cifras estatales no presuponen mínimos, escalas o bonificaciones iguales. En el País Vasco y Navarra, consulte el régimen foral correspondiente.

La vivienda se valora por el mayor entre valor catastral, valor determinado o comprobado por la Administración para otros impuestos y precio o valor de adquisición. La deducción de deudas tiene requisitos; solicite el cálculo, sin restar por su cuenta cualquier préstamo. No añada automáticamente una exención por vivienda habitual a una segunda residencia de vacaciones.

Hay obligación de declarar si resulta cuota a ingresar o, aunque no resulte, si el valor de bienes y derechos supera 2.000.000 € conforme a las reglas del impuesto. Para este segundo límite no se restan deudas y se incluyen bienes exentos dentro del ámbito de su tributación.

Revise también el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, prorrogado y complementario de Patrimonio, si su patrimonio neto sujeto en España supera 3.000.000 €. No equivale al precio de la casa ni implica pago automático: se aplica un mínimo exento de 700.000 €, un primer tramo a tipo cero y la deducción de Patrimonio efectivamente pagado. Una bonificación autonómica no garantiza coste total cero.

¿Qué gastos de comunidad puede heredar la vivienda?

La comunidad cobra los gastos comunes según la participación o el reparto establecido. Una casa aparentemente independiente puede pertenecer a un complejo con servicios compartidos. Revise título y estatutos y pregunte si también cobra una entidad de conservación.

Bajo la Ley de Propiedad Horizontal, LPH, el inmueble adquirido responde de las cantidades de gastos generales del anterior titular imputables a la parte vencida del año de compra y los tres años naturales anteriores. En Cataluña, la afección alcanza la parte vencida del año actual y los cuatro anteriores, incluidos gastos comunes ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva.

Exija el certificado antes de comprometer el dinero y una actualización para la escritura. Bajo la LPH lo expide quien ejerce la secretaría, con visto bueno del presidente, en un máximo legal de siete días naturales desde la solicitud. La venta puede autorizarse si el comprador exonera expresamente al vendedor de aportarlo; esa renuncia no elimina la afección del inmueble. No la acepte como solución a una deuda desconocida.

En Cataluña, el certificado debe incluir también gastos y aportaciones aprobados pendientes de vencimiento. En cualquier comunidad, pida actas, cuentas, presupuesto, cuota y calendario de derramas. Un certificado sin deuda vencida no garantiza que no haya obras por pagar.

¿Qué debe comprobar del seguro del vendedor?

Obtenga una propuesta que describa el uso real: vivienda permanente o de temporada, periodos sin ocupación, anexos y circunstancias de riesgo. Compare bienes asegurados, capitales, exclusiones, franquicias y responsabilidad civil. Para inundaciones, consulte además la guía de zonas inundables y lleve las dudas concretas al asegurador.

Pida póliza y prueba de primas pagadas. El artículo 34 de la Ley de Contrato de Seguro prevé la subrogación del adquirente, con excepciones, y la responsabilidad solidaria por primas vencidas al transmitir. El asegurado debe comunicar la transmisión por escrito al asegurador en 15 días. Acuerde con el vendedor quién la tramita y conserve constancia.

El artículo 35 permite al asegurador resolver el contrato en los 15 días desde que conoce la transmisión; tras notificarlo por escrito al comprador, mantiene su obligación durante un mes. Confirme continuidad y fechas de cobertura por escrito y prepare una póliza sustituta si procede. Una copia de la póliza no demuestra que siga activa.

Si el prestamista exige un seguro bajo el artículo 17.3 de la Ley de crédito inmobiliario, debe admitir una alternativa equivalente sin cobrar por analizarla ni empeorar las condiciones ofrecidas por aceptarla. Distinga esa exigencia de una oferta combinada con descuentos y compare el coste conjunto.

¿Qué debe quedar comprobado antes de pagar arras?

Si hay deuda, el contrato debe concretar importe, pago por el vendedor y acreditación. Si se pacta retención del precio, defina quién la conserva, a quién paga y qué documento permite liberarla. La retención no cancela por sí sola la deuda. Incluya cómo resolver recibos aún no emitidos y nuevas discrepancias antes de la escritura; incorpórelo al contrato de arras.

No pague las arras todavía si…

• No coinciden las referencias de los recibos con lo que compra o faltan respuestas de recaudación.
• Hay deuda sin cuantificar o el vendedor solo promete pagarla después de recibir todo el precio.
• Se le pide renunciar al certificado de comunidad y desconoce el saldo.
• Existen derramas u obras pendientes sin importe, vencimientos y reparto acordados.
• No tiene cálculo de los impuestos personales que podrían cambiar su presupuesto o el asegurador no ha confirmado condiciones esenciales.