Comprar un terreno en subasta del BOE: lo que hay que comprobar antes de consignar el depósito

En una compraventa normal visitas el terreno, firmas arras, preguntas al vendedor y el notario te lee la nota simple. En una subasta tienes el anuncio, veinte días para pujar y un depósito que pierdes si ganas y después no pagas. Todo lo que quieras saber sobre el terreno lo tienes que averiguar antes de pulsar «pujar», y casi siempre sin pisarlo.

Este artículo sigue un lote real de 2026: una finca rústica de cinco hectáreas y media en Roques Males, Sant Agustí d'es Vedrà (término de Sant Josep de sa Talaia, Ibiza), que la Agencia Tributaria de les Illes Balears sacó a subasta por 126.233 euros. La prensa local lo publicó como «subasta judicial». No lo era, y esa diferencia cambia el depósito, las reglas de adjudicación y lo que pasa con las cargas.

Es un primer filtro para decidir si merece la pena pujar, no asesoramiento jurídico. Lo que el anuncio no dice lo confirma el Registro, el Ayuntamiento o un abogado que lea el expediente.

Tres subastas distintas en el mismo portal

El Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es) reúne procedimientos que se rigen por normas diferentes. Antes de mirar el terreno, mira quién subasta:

La tercera columna es la única en la que el vendedor es dueño voluntario y conoce el bien. En las dos primeras, el titular no quiere vender, no va a enseñarte nada y puede seguir dentro.

El lote de Roques Males, leído línea a línea

Según el anuncio de la ATIB recogido por La Voz de Ibiza, el bien es:

• la finca registral 34429 del Registro de la Propiedad número 2 de Ibiza, en el paraje de Roques Males;
• una parcela rústica de cinco hectáreas y cincuenta áreas, es decir, 55.000 m²;
• sin referencia catastral asignada;
• tipo de subasta 126.233 €, depósito del 5 % del tipo, tramos de puja de 2.524,66 €;
• expediente ejecutivo 11/C/01382.

Las cuentas que conviene hacer antes de nada:

• Depósito: 126.233 × 0,05 = 6.311,65 €. Es lo que queda bloqueado mientras dura la subasta y lo que se pierde si ganas y no pagas el resto.
• Tramo: 2.524,66 € son exactamente el 2 % del tipo. Cada puja tiene que superar a la anterior en esa cantidad.
• Umbral de adjudicación automática: el anuncio dice que la mejor oferta que iguale o supere el 50 % del tipo se adjudica sin más; por debajo, decide la Mesa. 126.233 × 0,5 = 63.116,50 €.
• Precio por metro: 126.233 / 55.000 = 2,30 €/m² al tipo; 1,15 €/m² al 50 %.

Antes de comparar ese 2,30 €/m² con nada, hay que saber qué terreno es exactamente.

«Sin referencia catastral»: qué significa en la práctica

Una finca sin referencia catastral no tiene polígono en la Sede Electrónica del Catastro asociado a su número registral. No puedes abrir la cartografía, ver su forma, medir su pendiente ni cruzarla con ninguna capa (inundabilidad, espacios protegidos, montes, costas) a partir de un dato que el anuncio te dé. Tienes una descripción literaria en el Registro y nada más.

Los pasos para situarla:

1. Pide nota simple de la finca 34429 al Registro de la Propiedad n.º 2 de Ibiza (en registradores.org, con el número de finca y el registro). Lee la descripción: superficie, linderos por los cuatro vientos, procedencia.
2. Comprueba si la inscripción tiene base gráfica georreferenciada. Si la tiene, el Registro puede darte las coordenadas.
3. Si no la tiene, busca en el visor del Catastro las parcelas que lindan con los nombres de los linderos. Es lento y no siempre concluye: los linderos de una finca rústica antigua suelen ser nombres de personas fallecidas hace décadas.
4. Con una ubicación aproximada, consulta el planeamiento del Consell d'Eivissa y de Sant Josep de sa Talaia y las capas de riesgo.

Si al terminar no sabes con razonable seguridad dónde está la finca, no hay dato del precio por metro que valga. Estás pujando por un número de registro. Sobre por qué Catastro y Registro discrepan incluso cuando ambos existen, lo explicamos en linderos: Catastro y Registro.

Subasta judicial después de la LO 1/2025

Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE-A-2025-76), la subasta judicial de inmuebles funciona así:

Depósito. Los artículos 647.1 y 669.1 LEC exigen ahora consignar el 20 % del valor de subasta de un inmueble, con un mínimo de 1.000 €; antes era el 5 %. El Letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar ese porcentaje según las circunstancias de la subasta, así que lee el anuncio de cada lote. El ejecutante puede pujar sin depósito.

Plazo. La subasta admite pujas durante veinte días naturales desde su apertura (art. 649 LEC). El depósito tiene que estar consignado antes de tu primera puja, así que si traes el dinero de fuera, cuenta hacia atrás desde la fecha de apertura.

Aprobación del remate (art. 670 LEC). Para un terreno, que nunca es vivienda habitual del deudor:

• si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba a favor del mejor postor;
• si no llega, el remate no se aprueba en el acto: el artículo 670 abre plazos para que el ejecutado y después el ejecutante mejoren la situación antes de que decida el Letrado;
• al final, el remate puede aprobarse si la puja iguala o supera el 50 % del valor de subasta o, si es menor, cuando basta para cubrir todo lo que se debe al ejecutante, sin bajar del 40 % del valor de subasta. Ese suelo del 40 % para inmuebles que no son vivienda habitual lo introdujo la LO 1/2025.

Con un valor de subasta de 100.000 €: depósito de 20.000 €, adjudicación directa desde 70.000 €, y una puja de 45.000 € que solo prospera si con ella se paga toda la deuda reclamada. Para saber cuánto se reclama, el edicto indica la cantidad por la que se despachó ejecución.

Cesión del remate. Solo puede ceder el remate a un tercero el ejecutante (art. 647.3 LEC). Si pujas tú, compras tú.

Las cargas que sobreviven

La LEC mantiene, como explica su propia exposición de motivos, el sistema de subsistencia de cargas: las anteriores y preferentes al crédito del ejecutante continúan, el rematante las asume y el precio del remate no se destina a extinguirlas. Las posteriores se cancelan: el artículo 674 obliga al Letrado de la Administración de Justicia a ordenar la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores a la certificación de cargas del artículo 656. Los edictos lo repiten con fórmulas casi idénticas.

Traducido a un terreno: si se subasta por una deuda de un segundo acreedor y hay una hipoteca anterior de un banco, el terreno te llega con la hipoteca. La certificación de dominio y cargas que el juzgado pide al Registro está en el expediente; la nota simple que pides tú refleja lo mismo con menos detalle. La lectura de cargas la contamos en cargas, hipotecas y embargos.

Ocupantes

En un terreno el ocupante rara vez es un inquilino de vivienda. Es más habitual un arrendatario rústico, alguien que cultiva por tolerancia o un vecino que usa el paso. El artículo 661 LEC permite al adjudicatario pedir el lanzamiento de quienes ocupen sin título suficiente; quien tenga un título válido, como un arrendamiento anterior, puede quedarse. El anuncio suele decir si consta ocupación. Si dice «se desconoce», tómalo literalmente.

Subasta de Hacienda: el caso de Ibiza

Las subastas de recaudación siguen el Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005), con la redacción de 2017 que las llevó al Portal de Subastas. Para la AEAT, el artículo 103 bis fija un depósito del 5 % del tipo cuando el lote contiene algún inmueble. El anuncio de Roques Males, de la ATIB, pide ese mismo 5 %.

En los anuncios de la AEAT el depósito se constituye por vía telemática como retención de saldo en una cuenta corriente de una entidad colaboradora de la Agencia Tributaria. Si vives fuera de España y no tienes cuenta en un banco español, ábrela antes de que empiece la subasta.

Lo que dicen el reglamento y el anuncio, en el orden en que te afecta:

1. Las pujas se admiten durante veinte días naturales desde la apertura.
2. El tipo no incluye los impuestos indirectos de la transmisión. Si la operación tributa por ITP, se suma después.
3. Tras el cierre, la Mesa de subasta se reúne en un plazo máximo de quince días naturales y adjudica.
4. Si el adjudicatario no paga el resto, pierde el depósito y la Mesa puede adjudicar a la siguiente oferta o declarar desierta la subasta.
5. El deudor puede liberar el bien pagando la deuda hasta que se certifica el acta de adjudicación. Puedes ganar y quedarte sin terreno, con el depósito devuelto.
6. Gastos e impuestos de la transmisión, incluido el Registro, a cargo del adjudicatario.

Subasta del Patrimonio del Estado: fincas de 695 euros

El tercer tipo es el que menos se parece a una ejecución. El Estado vende fincas que le han llegado por herencias sin herederos, concentraciones parcelarias o expropiaciones sobrantes. En marzo de 2026 la Delegación de Economía y Hacienda de Soria anunció la subasta de 30 fincas rústicas en Berlanga de Duero, con precios de salida desde 695 €, y el pliego se consulta en su Sección de Patrimonio del Estado (calle Caballeros, 19, Soria) y en la web del Ministerio de Hacienda.

Aquí la garantía la fija la ley: el artículo 137.6 de la Ley 33/2003, en la redacción que le dio la Ley 8/2013, exige para participar una garantía del 5 % del valor de tasación de los bienes, y los pliegos de las Delegaciones de Economía y Hacienda la calculan sobre la cantidad que sirve de tipo en la convocatoria. El pliego de cada lote dice la cifra exacta y cómo se constituye. Si la subasta queda desierta, el reglamento permite convocar hasta tres más, bajando el tipo hasta un 15 % en cada una, y los lotes que siguen sin comprador pueden acabar en adjudicación directa.

Un lote de 695 € no es un terreno edificable con descuento. Suelen ser fincas de secano de pocas hectáreas o menos, a veces sin acceso propio. Para un comprador que quiere ampliar una explotación o tener un trozo de campo, puede ser exactamente lo que busca. Para construir, casi nunca.

Antes de consignar: la lista

Lo que pagas encima del remate

ITP o IVA. Si el deudor es un particular, la adjudicación tributa por Transmisiones Patrimoniales. Si es un empresario, la venta de un solar o terreno edificable lleva IVA, y la de un terreno rústico o no edificable está exenta de IVA (art. 20.Uno.20.º de la Ley 37/1992) y tributa por ITP, salvo que el empresario renuncie a la exención en los casos que permite el apartado Dos del mismo artículo. La base no es necesariamente el precio de remate. Desde la Ley 11/2021, el artículo 10 del texto refundido del ITPAJD toma como base el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sea mayor. La Dirección General de Tributos aplicó esa regla a las subastas públicas en la consulta V2302-23, y el Tribunal Constitucional avaló el sistema del valor de referencia en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero.

Consecuencia: si te adjudicas un terreno al 50 % del tipo y su valor de referencia es mayor, tributas por el valor de referencia. Consulta el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de pujar, con la referencia catastral del lote. En Roques Males, sin referencia catastral, no hay dato que consultar, y es otra incógnita en la cuenta. El tipo de ITP lo fija cada comunidad autónoma; los de cada una están en gastos de compra.

IBI pendiente. El artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales afecta el inmueble al pago de la cuota del IBI cuando cambia de titular, en los términos del artículo 79 de la Ley General Tributaria. En la práctica: si el deudor dejó recibos sin pagar, el Ayuntamiento puede reclamarlos derivándolos al bien. Pregunta al servicio de recaudación municipal o a la oficina tributaria correspondiente si hay deudas del inmueble.

Retracto de colindantes. El artículo 1523 del Código Civil permite a los dueños de fincas rústicas colindantes quedarse con una finca rústica de no más de una hectárea vendida a un tercero, por el mismo precio. Si el lote que te interesa es rústico y no llega a una hectárea, pregunta a un abogado, antes de pujar, si los colindantes podrían ejercer ese retracto sobre tu adjudicación. Las reglas generales están en unidad mínima de cultivo y retracto.

Cuándo no pujar

• No sabes situar la finca en un mapa con un margen de error que aceptarías en una compra normal.
• La certificación de cargas muestra una hipoteca anterior que no has sumado al precio.
• El valor de referencia es mucho mayor que lo que piensas ofrecer y el ITP sobre ese valor se come el descuento.
• El terreno es rústico y lo quieres para construir, y el plan no lo permite. Antes de pujar, lee qué se puede construir.
• La subasta es judicial y no tienes el 20 % del valor de subasta disponible sin endeudarte.

Si después de todo eso sigues, haz la cuenta completa: remate + cargas que subsisten + ITP sobre la base mayor + Registro + deudas afectas, y compárala con lo que pagarías por un terreno parecido en el mercado.

Dos cosas más si pujas desde fuera de España o sin financiación cerrada: el depósito judicial del 20 % tiene que estar disponible en efectivo, porque los bancos rara vez financian un remate en el plazo para pagar el resto.

Si el lote tiene referencia catastral, la clasificación del suelo, los riesgos y las protecciones que le afectan los ves con fuente y fecha en el informe TerrenoCheck por 29 €, en menos de 45 minutos. Cargas, ocupantes y deudas siguen siendo cosa del expediente y del Registro. Marca la parcela en el mapa → · Ver un informe de ejemplo