En la costa y en muchas zonas rurales una parte grande de las fincas que se venden es de propietarios que no viven en España: británicos, alemanes, suecos u holandeses que compraron hace veinte años, o herederos que residen fuera. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador asume una obligación que no tiene en una compraventa entre residentes: quedarse con el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria. Si no lo hace, el inmueble que acaba de comprar responde de esa cantidad.
Esta guía sigue la operación desde las arras hasta la devolución que pide el vendedor, con las cuentas hechas, y la ilustra con dos expedientes reales resueltos por la Administración: una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 2025 y una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 2024 sobre unos vendedores residentes en Suecia. También trata el segundo impuesto en el que el comprador hace de sustituto del vendedor, la plusvalía municipal, y las diferencias en Navarra y el País Vasco. Es información general para preparar la compra; la liquidación concreta la revisa tu notario o tu asesor fiscal.
La regla: el comprador retiene e ingresa el 3 %
El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004) dice que, en las transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor. El artículo 14 del Reglamento del impuesto (Real Decreto 1776/2004) desarrolla la mecánica, y la Orden EHA/3316/2010 aprueba el modelo 211 y fija el plazo.
Tres consecuencias que sorprenden en la notaría:
- Da igual quién compra. La Agencia Tributaria lo expresa sin matices: la persona que adquiere el inmueble, «sea o no residente», está obligada a retener e ingresar el 3 %. Un comprador alemán que compra a un vendedor británico también retiene.
- Da igual si el vendedor gana o pierde. El 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. Un vendedor que compró en 2007 en lo alto del mercado y vende hoy con pérdidas sufre la retención igual, y luego la recupera.
- Da igual que sea terreno o vivienda. La norma habla de bienes inmuebles. Una finca rústica sin construir, una parcela urbana o un chalé reciben el mismo trato.
La única excepción que trae la propia norma, rara en compras entre particulares, es la aportación del inmueble en la constitución o ampliación de capital de una sociedad residente en España.
Las cuentas de una operación completa
Para ver cómo encajan las piezas sirve un ejemplo con cifras redondas. Los importes son ilustrativos; los porcentajes y las reglas, no.
Una vendedora residente en el Reino Unido vende una finca con casa en suelo urbano por 240.000 €. La compró en 2006 por 150.000 €, y pagó entonces 12.000 € de impuestos, notaría y registro. En la venta paga 3.000 € de gastos (su parte de notaría, certificado energético, cancelación registral) y la plusvalía municipal resulta de 2.500 €.
Paso 1. La retención, que hace el comprador. 240.000 × 0,03 = 7.200 €. En la firma, el comprador entrega 232.800 € a la vendedora (menos lo que se retenga para la plusvalía, que vemos después) y se queda 7.200 €. Los ingresa con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura.
Paso 2. El impuesto real de la vendedora, que lo calcula ella. La ganancia patrimonial de un no residente se determina, según la Agencia Tributaria, como diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, descontando en cada uno los gastos y tributos inherentes. El TEAC ha confirmado que la plusvalía municipal pagada por cuenta del vendedor minora el valor de transmisión (lo vemos en el caso sueco).
- Valor de transmisión: 240.000 − 3.000 − 2.500 = 234.500 €.
- Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 = 162.000 €.
- Ganancia: 234.500 − 162.000 = 72.500 €.
- Tipo: el artículo 25.1.f) TRLIRNR aplica el 19 % a las ganancias patrimoniales que se ponen de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales. 72.500 × 0,19 = 13.775 €.
Paso 3. La liquidación de la vendedora con el modelo 210. 13.775 − 7.200 (retención) = 6.575 € a ingresar. La deducción de la cuota en estas ventas, según la sede de la Agencia Tributaria, solo admite los donativos y la retención practicada por el adquirente.
El mismo caso con pérdidas. Si la vendedora hubiera comprado en 2007 por 260.000 €, no hay ganancia, la cuota es cero y los 7.200 € retenidos se le devuelven a través del modelo 210. Para pedirla necesita el ejemplar del modelo 211 que le entrega el comprador.
Lo que la cuenta revela sobre la afección
El artículo 25.2 TRLIRNR añade que, si la retención no se ingresa, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente». Aplicado al ejemplo:
| Escenario | Retención no ingresada | Impuesto de la vendedora | La finca responde de |
|---|---|---|---|
| Venta con ganancia | 7.200 € | 13.775 € | 7.200 € |
| Venta con pérdida | 7.200 € | 0 € | 0 € (no hay impuesto que garantizar) |
| Ganancia pequeña (impuesto 3.000 €) | 7.200 € | 3.000 € | 3.000 € |
La tabla enseña algo que no suele explicarse: el riesgo del comprador que no retuvo depende de la situación fiscal de un tercero, la vendedora, que él no conoce ni controla. Para saber cuánto vale la afección habría que conocer el precio y los gastos de la compra anterior. Por eso nadie sensato juega a esa cuenta; se retiene el 3 % y se cierra el riesgo. Aparte de la afección, al comprador como retenedor se le pueden exigir las responsabilidades propias de quien no retuvo (la propia norma deja a salvo las sanciones que correspondan).
Dos casos reales
La vendedora que no pudo acreditar su residencia (DGT, V0683-25)
En la consulta vinculante V0683-25, de 15 de abril de 2025, la Dirección General de Tributos contestó a una persona que vendió una vivienda en España sin poder acreditar ante el comprador su residencia fiscal en España. El comprador le retuvo el 3 % del precio conforme al artículo 25.2 TRLIRNR. Su pregunta: ¿recupera ese 3 % con el modelo 210 o en la declaración de la renta, ya que ese año pasaba a ser residente?
La DGT recuerda que la retención es un pago a cuenta del impuesto que corresponda y que, si el contribuyente pasa a ser residente en el ejercicio, la ganancia se integra en su IRPF y el 3 % retenido se deduce como pago a cuenta en la autoliquidación del IRPF (modelo 100). Para el comprador, la lección es la contraria a la que espera el vendedor: ante la duda sobre la residencia, se retiene, y el vendedor lo regulariza después por la vía que le toque.
Los vendedores suecos y la plusvalía retenida en escritura (TEAC, 00/03152/2021)
En la resolución del TEAC 00/03152/2021, de 21 de octubre de 2024 (acumulada con la 00/05211/2021), los vendedores eran no residentes que declaraban residencia en Suecia y presentaron su modelo 210 el 20 de octubre de 2020. En la escritura constaba que el comprador había retenido 2.469 € del precio para pagar la plusvalía municipal. La Administración no aceptaba que los vendedores restaran ese importe del valor de transmisión porque el Ayuntamiento no había confirmado el pago.
El TEAC les dio la razón. Como el artículo 106.2 del TRLRHL convierte al adquirente en sustituto del contribuyente cuando el transmitente es persona física no residente, y la cantidad figuraba retenida en la escritura, la obligación de liquidar e ingresar la plusvalía recaía en el comprador; el vendedor ya había soportado la reducción del precio y podía restarla.
Para quien compra, el caso dice dos cosas. Primera: retener la plusvalía en escritura funciona y deja la obligación clara. Segunda: una vez retenida, el ingreso en el Ayuntamiento es cosa tuya, y el vendedor ya no tiene por qué ocuparse.
El modelo 211, paso a paso
La Orden EHA/3316/2010 dispone que el adquirente presente la autoliquidación de la retención e ingrese su importe «en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión», ante la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria en cuyo ámbito territorial esté el inmueble. Las instrucciones del modelo piden una autoliquidación por cada inmueble: si compras dos fincas registrales al mismo vendedor, son dos modelos 211.
En la práctica:
- Antes de la firma, reúne los datos que pide el formulario: NIF o NIE del comprador y del vendedor, referencia catastral, dirección del inmueble, fecha de la escritura y precio. Si el vendedor no tiene NIE, resuélvelo con el notario antes de la firma, no después.
- En la escritura, el notario recoge el precio, la cantidad retenida y su destino. Pide que conste expresamente «retenido el 3 % conforme al art. 25.2 TRLIRNR».
- Dentro del mes, presenta el 211 en la sede electrónica de la Agencia Tributaria (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, modelo 211) o a través de tu gestor con apoderamiento.
- Entrega al vendedor su ejemplar del modelo 211 ingresado. Sin él, no puede deducir ni pedir la devolución.
- Guarda el justificante con la escritura. Si dentro de diez años vendes, tu comprador y su notario querrán saber que esa afección no existe.
Un plazo de meses se cuenta de fecha a fecha: escritura el 14 de noviembre, plazo hasta el 14 de diciembre.
El calendario del vendedor
El vendedor declara la ganancia con el modelo 210. La Orden EHA/3316/2010 y las instrucciones del modelo 210 fijan que las autoliquidaciones de rentas por transmisión de inmuebles se presentan, con independencia del resultado, «en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión». En total, cuatro meses desde la escritura. Con escritura el 14 de noviembre de 2026: modelo 211 del comprador hasta el 14 de diciembre; modelo 210 del vendedor del 15 de diciembre de 2026 al 14 de marzo de 2027.
La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE de 23 de junio de 2026), ha modificado la Orden EHA/3316/2010 y cambia el contenido del modelo 210, entre otras cosas con una casilla para la referencia catastral. Sus cambios de contenido se aplican a las autoliquidaciones que se presenten desde el 1 de enero de 2027. Los nuevos plazos que introduce, según la nota de la Agencia Tributaria, afectan a las rentas imputadas de inmuebles urbanos y a los alquileres (del 1 al 20 de abril de 2027 para el último trimestre de 2026), no a la ganancia por la venta, que sigue con el plazo de tres meses descrito arriba.
La excepción: el vendedor que dice ser residente
Si el vendedor es residente fiscal en España, no hay retención. Pero tiene que acreditarlo con una certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, como exige el Reglamento. Si el comprador no retiene fiándose de una afirmación sin certificado y después resulta que el vendedor no era residente, se le exigen «las responsabilidades que le correspondan como retenedor».
El TEAC trató el caso de un vendedor que sostenía ser residente sin aportar certificado (resolución 00/00146/2021): la carga de probar la residencia recae en quien la alega. Un NIE, un empadronamiento o un recibo de luz no son un certificado de residencia fiscal. El certificado se solicita a la Agencia Tributaria; pídelo al vendedor con las arras, no la víspera de la firma.
Cuando se retuvo de más porque el vendedor sí era residente, se aplica el criterio de otra resolución del TEAC, la de 20 de octubre de 2025: el adquirente que practicó la retención puede solicitar la rectificación de su modelo 211, pero la devolución de lo ingresado corresponde al transmitente, que es quien soportó la retención porque solo quien soporta una retención indebida, y no quien la ingresa, tiene derecho a obtener su devolución. Dicho de otro modo: el dinero no vuelve a quien firmó el 211, vuelve a quien cobró de menos.
La plusvalía municipal: aquí también pagas tú
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, la plusvalía municipal) lo debe en una venta el vendedor. El artículo 106.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004) dispone que, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente quien adquiere el terreno. El Ayuntamiento te lo reclamará a ti, y no puedes alegar que el impuesto es del vendedor.
Cuándo hay plusvalía y cuándo no:
- Solo grava el suelo de naturaleza urbana. En una finca catastrada como rústica no hay IIVTNU. En una casa sobre suelo urbano, sí. Lo decide la clase de suelo en el Catastro, no el uso que le dé el vendedor.
- Puede salir cero. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el artículo 104.5 TRLRHL declara no sujeta la transmisión si se acredita que no hubo incremento de valor entre la compra y la venta del vendedor, y el artículo 107.5 permite pedir que la base se calcule sobre la ganancia real cuando sea inferior a la que da el método de coeficientes. La prueba corresponde a quien lo alega.
- Necesitarás las escrituras de compra del vendedor, porque sin ellas no puedes demostrar que no hubo incremento ni optar por el cálculo real. Pídelas con las arras.
En la práctica, el notario retiene en la escritura el importe estimado de la plusvalía, como en el caso sueco: 2.469 € que el comprador conservó y luego tuvo que liquidar él. Cada Ayuntamiento fija plazo y forma de presentación en su ordenanza; consulta la de tu municipio o pregunta en la oficina de gestión tributaria municipal o en el organismo provincial de recaudación que la gestione.
Navarra y el País Vasco
El IRNR es uno de los impuestos que Navarra y los tres territorios históricos vascos gestionan según su Convenio o Concierto Económico con el Estado, con sus propias normas y modelos. En Bizkaia, por ejemplo, la Orden Foral 1879/2015, de 2 de octubre, aprobó el modelo 211 de «Retención en la adquisición de inmuebles a No Residentes sin establecimiento permanente», adaptado a la Norma Foral 12/2013 del impuesto.
Si compras en Navarra, Bizkaia, Gipuzkoa o Álava, pregunta al notario antes de la firma a qué Hacienda se ingresa la retención, con qué modelo y en qué plazo, y que lo haga constar en la escritura.
Qué hacer si algo sale mal
No retuviste, o retuviste pero no presentaste el 211. Presenta el 211 cuanto antes, sin esperar a un requerimiento. El artículo 27.2 de la Ley General Tributaria, en la redacción de la Ley 11/2021, fija para las autoliquidaciones fuera de plazo sin requerimiento previo un recargo del 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, sin intereses de demora, hasta los doce meses; pasados doce meses, el recargo es del 15 % y se suman intereses. El recargo se reduce un 25 % si se cumplen las condiciones del artículo 27.5 LGT.
Con dos meses completos de retraso sobre los 7.200 € del ejemplo: 1 % + 2 % = 3 %, es decir, 216 €; con la reducción del 25 %, 162 €. Si no retuviste y el dinero ya está en la cuenta del vendedor, el 211 lo pagas tú de tu bolsillo y luego reclamas al vendedor por la vía civil. Por eso la retención se pacta antes.
Ya pagaste el precio entero y el vendedor ha desaparecido. El riesgo máximo es el menor de la retención y el impuesto del vendedor. Si sabes que vendió con pérdidas (tienes sus escrituras de compra), la afección real puede ser cero, pero no tienes forma de que la Agencia Tributaria lo reconozca sin que alguien presente el 210. Lo prudente es regularizar con el 211 y reclamar al vendedor.
Compraste un inmueble y la nota simple o el notario detecta una venta anterior de un no residente sin retención. La afección persigue al inmueble, también frente a compradores posteriores. Pide al vendedor actual el justificante del 211 de su compra o un certificado de la Agencia Tributaria de que no hay deuda, y si no lo tiene, pacta una retención adicional en garantía hasta aclararlo.
Eres el vendedor y te retuvieron de más. Presenta el modelo 210 dentro de su plazo con el ejemplar del 211. Si el comprador no te lo entregó, reclámaselo por escrito; sin él no puedes justificar la retención. Si eras residente, regulariza en tu IRPF como en la consulta V0683-25.
El Ayuntamiento te gira una plusvalía que el vendedor ya había pagado, o que no corresponde. Recurre en el plazo y ante el órgano que indique la propia notificación, con las escrituras de compra y venta del vendedor. Si el suelo es rústico en Catastro, aporta la certificación catastral.
Qué hacer, en orden
- Pregunta la residencia fiscal del vendedor antes de las arras. Si dice que es residente, pide el certificado de la Agencia Tributaria. Si no reside, cuenta con retener el 3 % y, si el suelo es urbano, la plusvalía.
- Comprueba la clase de suelo en el Catastro. Rústico o urbano decide si habrá plusvalía.
- Escribe la retención en el contrato de arras. Una cláusula del tipo: «La parte compradora retendrá del precio el 3 % conforme al artículo 25.2 del TRLIRNR, que ingresará mediante el modelo 211 en el plazo legal y cuyo justificante entregará a la parte vendedora; asimismo retendrá el importe estimado del IIVTNU, del que es sustituta conforme al artículo 106.2 del TRLRHL». Las arras las vemos en contrato de arras.
- Pide al vendedor sus escrituras de compra y las facturas de mejoras: le sirven a él para el 210 y a ti para la plusvalía.
- En la escritura, que el notario recoja las cantidades retenidas y el medio de pago.
- Dentro del mes, presenta el modelo 211 ante la Hacienda que corresponda (estatal o foral) y guarda el justificante.
- Entrega su ejemplar al vendedor.
- Presenta o paga la plusvalía en el plazo de la ordenanza municipal, sabiendo que eres sustituto.
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Si compras en subasta, las reglas de pago y de cargas son otras: las vemos en comprar un terreno en subasta.